Um novo segmento para os fundos imobiliários? Com avanço da inteligência artificial, data centers entram na mira dos FIIs — e cotistas podem lucrar com isso

Não há como escapar: a inteligência artificial (IA) está em todo canto. Do mercado de trabalho a roteiros de viagem, cada vez mais pessoas usam — ou deveriam usar — a tecnologia para atividades do dia a dia.

Com o avanço da IA no mundo todo, os chamados data centers ganham destaque. Eles são centros de processamento de dados, ou seja, empreendimentos extremamente especializados e de altíssima tecnologia, que funcionam como a infraestrutura física que possibilita a operação da inteligência artificial — mas não se resume apenas a ela.

Apesar de serem pouco conhecidos, esses empreendimentos entraram na mira dos fundos imobiliários, uma vez que o Brasil figura entre os países mais favoráveis para o desenvolvimento de data centers.

Com a possibilidade de o país se tornar um hub de centros de processamento de dados e com o aumento da demanda pela tecnologia, esses imóveis passaram de um investimento “diferentão” para um novo horizonte para o mercado imobiliário.

Para entender se os data centers serão um segmento para os fundos imobiliários e como os investidores podem ganhar com os novos ativos, o Seu Dinheiro consultou os especialistas Fábio Idoeta, CFO e diretor de relações com investidores da Sequóia Properties; Fábio Carvalho, sócio da Alianza Investimentos e gestor do FII Alianza Trust Renda Imobiliaria (ALZR11), que vem apostando em data centers; Marcelo Hannud, CEO da Aurea Finvest e especialista no segmento; e Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP Investimentos.

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Brasil em destaque

Quem olha um data center de fora não vê mais do que um galpão logístico. Porém, a semelhança entre os imóveis começa e termina aí.

Os centros de processamento de dados possuem uma infraestrutura especializada, o que inclui sistemas de resfriamento e de fornecimento de energia elétrica, conectividade de alta velocidade e segurança avançada.

Além disso, por não poderem parar, os data centers precisam ter acesso a sistemas de reserva de energia, o que torna a questão da produção energética o elemento mais crítico para a economia digital, segundo os especialistas.

E é aí que o Brasil brilha. Com uma matriz energética diversificada e limpa, ou seja, que prioriza fontes renováveis, o país se destaca como um local com potencial para desenvolvimento de centros de processamento de dados. 

“O Brasil produz energia de boa qualidade, em quantidade, e ainda tem capacidade de expandir, porque tem um custo atrativo e confiabilidade. Tudo isso é essencial para um data center”, afirma Fabio Carvalho, em entrevista.

Mas não para por aí. O país possui outras características fundamentais para o desenvolvimento desses imóveis, como uma boa conectividade com fibra óptica, além da estabilidade geopolítica e a localização geográfica. 

Isso porque o Brasil raramente é alvo de guerras e está localizado, ao mesmo tempo, perto dos Estados Unidos e da Europa, o que facilita o acesso à fibra óptica no território.

Contudo, há uma região no país que chama ainda mais atenção para o mercado: o Nordeste e, mais especificamente, Fortaleza. A cidade é um importante ponto de conexão, onde chegam cabos de fibra óptica que ligam o Brasil à Europa e aos Estados Unidos.

Além disso, por ser uma região com infraestrutura de qualidade, há acesso a sistemas de escoamento de energia.

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Data centers na mira dos fundos imobiliários

A atratividade do Brasil e a alta demanda por data centers vem mudando a forma como o mercado imobiliário enxerga esses imóveis. Marcelo Hannud conta que, antes da popularização da inteligência artificial, esses empreendimentos eram avaliados pelos gestores como ativos do setor energético, e não do setor imobiliário.

Porém, agora, a visão é outra. Segundo os analistas, os data centers nada mais são do que imóveis, apesar de contarem com uma alta especificação e padrões de operação global.

“O modelo de negócio dos data centers é muito familiar para os gestores de fundos imobiliários, só muda a especificidade do ativo, mas isso existe em todos os segmentos do mercado”, afirma Fábio Idoeta ao Seu Dinheiro.

O CFO da Sequóia Properties ressalta ainda que, no mercado internacional, já existem ativos imobiliários que se assemelham aos FIIs e investem em centros de processamento de dados. São os Real Estate Investment Trusts (REITs).

Além disso, os fundos imobiliários são formas eficientes de investimentos no setor em comparação com o investimento direto. Assim, os FIIs se consolidam como uma plataforma propícia para o desenvolvimento de data centers no país, possibilitando o aumento da construção desses imóveis no Brasil.

Os especialistas também destacam que os centros de processamento de dados são considerados ativos de renda, característica presente nos portfólios dos fundos imobiliários.

Por isso, é consenso entre os participantes do mercado: é apenas uma questão de tempo para que os FIIs de data centers se tornem um novo segmento imobiliário.

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Obstáculos para os FIIs de data centers

No entanto, o desenvolvimento do setor ainda é uma perspectiva de longo prazo. Isso porque a construção desses imóveis leva anos para ser concluída.

Além disso, de acordo com os especialistas, o Brasil ainda precisa desenvolver mão-de-obra especializada, criar legislações voltadas para os data centers e criar incentivos fiscais para estimular a vinda de grandes empresas de tecnologia para o país.

Em junho, o vice-presidente Geraldo Alckmin anunciou uma política nacional para data centers, chamada Redata, que seria lançada ainda naquele mês. O objetivo seria oferecer incentivos, como a isenção de impostos, para impulsionar a atividade no Brasil.

Contudo, com a crise do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) e a proposta do fim da isenção dos dividendos dos fundos imobiliários, a iniciativa acabou ficando em segundo plano.

Na visão dos analistas, a taxação dos proventos impacta no desenvolvimento de FIIs de data centers no país, uma vez que afeta o setor imobiliário como um todo, ao reduzir a atratividade do investimento. “Não inviabiliza, mas desestimula a criação de data centers, já que dificulta a captação de recursos e expansão dos fundos”, avalia Marx Gonçalves.

Apesar disso, um possível incentivo fiscal é visto como positivo. “A desoneração é um passo importante, mas não é suficiente por si só. É necessário também melhorar o ambiente regulatório e facilitar o financiamento”, afirmou o head de fundos listados da XP Investimentos.

Enquanto o ambiente nacional ainda está em desenvolvimento, o que vem ocorrendo no mercado imobiliário é a incorporação de data centers em FIIs híbridos, ou seja, que alocam seus recursos em diversos tipos de ativos.

Já os fundos imobiliários de papel — os quais investem em títulos do mercado imobiliário —, devem entrar no segmento de data centers após o desenvolvimento dos FIIs de tijolo. Isso porque, segundo Idoeta, quando houver demanda para a construção, os recebíveis imobiliários entrarão no radar como formas de financiamento.

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Aos olhos do investidor: as vantagens do data center

Com a proliferação dos data centers no Brasil, quem deve sair ganhando são os investidores. Segundo os analistas, em geral, esses ativos são construídos no modelo built-to-suit, ou seja, desenvolvidos sob medida para atender às necessidades específicas de um determinado locatário.

Dessa forma, os imóveis já nascem com um aluguel recorrente previsto. Além disso, os contratos de locação são atípicos, ou seja, possuem prazos longos, sem revisional no meio do período de locação, e contam com multas altas de rescisão.

“Como os data centers são imóveis específicos e de difícil reposição no mercado, os contratos atípicos protegem os fundos imobiliários de uma rescisão antecipada e até de inadimplência”, avalia Gonçalves.

Segundo o gestor da XP Investimentos, o modelo de contrato também é interessante por contribuir para uma maior previsibilidade no recebimento de aluguéis mesmo em um cenário de ciclos econômicos difíceis, o que é uma característica do Brasil. Além disso, garante o reajuste dos valores pela inflação.

Os FIIs que investem em data centers também contam com inquilinos de peso, uma vez que os usuários dos imóveis costumam ser grandes empresas de tecnologia, que são consideradas boas pagadoras. 

Assim, essas características aumentam a segurança para o investidor sobre o recebimento dos aluguéis a longo prazo.

Além disso, os cotistas passam a ter acesso a investimentos no segmento de tecnologia e diversificam a carteira de imóveis, o que, em geral, é visto como desejável pelos especialistas do setor imobiliário.

Nada é perfeito: os riscos e o perfil de investimento

Apesar das vantagens, como todo investimento de renda variável, há riscos nos ativos de data centers que precisam entrar na balança.

Devido às características do imóvel, os FIIs ficam dependentes de um perfil específico de inquilino, o que dificulta a reposição no mercado em caso de rescisão do contrato.

Além disso, se o objetivo do investidor for obter lucros extraordinários, os data centers não são os ativos mais indicados. Isso porque, com os longos contratos de locação, dificilmente os aluguéis terão um crescimento muito rápido acima da inflação.

Lucros excessivos com a venda dos imóveis também são raros com esses empreendimentos, uma vez que raramente os inquilinos optam por sair do local.

O estágio de desenvolvimento dos data centers no país também pode pesar no bolso, já que a construção de centros de processamento de dados exige um alto investimento inicial.

Após a criação desses imóveis, no entanto, ainda há a necessidade de um grande terreno para a expansão do empreendimento, que, segundo os especialistas, é bastante comum — e caro.

O cenário de alta de juros no Brasil torna a captação de recursos para os ativos imobiliários ainda mais complexa. Com a Selic a 15% ao ano, os investidores tendem a migrar para os investimentos de renda fixa, o que reduz a emissão de cotas dos FIIs.

Dessa forma, na visão dos analistas, os data centers são mais recomendados para investidores com perfil conservador, que valorizam a estabilidade do fluxo de caixa, e uma potencial valorização do ativo a longo prazo.

O que vem por aí

Apesar do momento econômico do Brasil, o investimento em data centers já está no radar dos gestores.

Na Sequóia, o fundo imobiliário Sequoia III Renda Imobiliária (SEQR11) possui um ativo no portfólio que está cotado para ser transformado em data center, segundo Idoeta.

O imóvel é um galpão logístico localizado na Penha, em São Paulo, e está vago desde março de 2024. Apesar do ativo ter características adequadas para a operação, o executivo avalia que os investimentos em data centers, por parte da gestora, devem ocorrer apenas no longo prazo.

A Alianza, em contrapartida, vem avançando no setor. Além dos investimentos através do ALZR11, a gestora firmou uma parceria, no início deste ano, com um fundo soberano asiático, o GIC. O objetivo da iniciativa é investir até R$ 3 bilhões em data centers no Brasil.

Já a Aurea Finvest, apesar de não ter planos de se tornar uma gestora de fundos imobiliários, pretende associar os data centers construídos pela desenvolvedora a FIIs.