MRV (MRVE3) vê melhor momento da história para o Minha Casa Minha Vida com novas regras e FGTS Futuro
Maior construtora do programa habitacional, a MRV (MRVE3) se beneficia do momento operacional, mas ação cai com lado financeiro sob pressão, diz CFO
“Nunca tivemos um cenário tão benigno para o comprador de imóvel do Minha Casa Minha Vida como vemos agora”. E quem diz isso não somos nós, mas sim a MRV (MRVE3), maior construtora do programa habitacional e uma das empresas que mais deve se beneficiar do aumento esperado na demanda.
As mudanças implementadas pelo Conselho Curador do FGTS no programa habitacional federal no ano passado ajudaram a turbinar o MCMV, segundo Ricardo Paixão, diretor financeiro da incorporadora, em entrevista ao Seu Dinheiro. Entre as novidades estão a revisão do teto dos imóveis, queda nos juros e extensão do prazo máximo dos financiamentos.
Outro “empurrãozinho” veio da Receita Federal, com a regulamentação do Regime Especial de Tributação para Incorporações Imobiliárias do MCMV em março deste ano. O chamado RET1 faz com que a receita proveniente das unidades vendidas na faixa um do programa habitacional tenha uma alíquota efetiva de imposto de apenas 1%.
Paixão cita ainda mais uma novidade que foi anunciada ontem (26) para aumentar ainda mais a capacidade de compra dos clientes: o FGTS Futuro. A medida ainda precisa ser regulamentada pela Caixa antes de entrar em vigor, mas prevê a incorporação de parcelas ainda a serem depositadas no fundo nos financiamentos de famílias com renda de até R$ 2.640.
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“Atualmente, cerca de 35% das vendas da MRV são para essa faixa. Avaliando o estoque de projetos e unidades para venda, a expectativa é que, com a entrada do FGTS Futuro, esse número suba e fique entre 42% e 45%. Consequentemente, aumenta também a exposição ao RET1”, cita o executivo, relembrando que o movimento reduzirá ainda mais os custos com impostos na companhia.
O momento favorável para o Minha Casa Minha Vida é uma ótima notícia para a MRV, e isso se refletiu nas últimas prévias operacionais da incorporadora.
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Mas uma olhada nas cotações das ações da companhia na B3 mostra uma fotografia bem diferente, com uma queda expressiva de 31% nos primeiros meses deste ano. Afinal, o que acontece com a MRV?
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Operacional da MRV (MRVE3) é bom…
De fato, a perspectiva para não só para o MCMV como para outros segmentos em que a MRV atua é positiva. A queda dos juros impulsiona as operações da Luggo — unidade voltada à construção para locação e posterior venda de empreendimentos para fundos imobiliários — e da Sensia, que atua com imóveis de médio padrão.
A Resia, incorporadora da MRV nos Estados Unidos, também deve ser beneficiada pelo início do afrouxamento monetário no país. Ainda não há certeza sobre quando o Federal Reserve, BC dos EUA, vai começar a reduzir os juros, mas as últimas projeções do Fed indicam três cortes ainda neste ano.
A companhia é vista pelos os analistas como uma das alavancas para destravar valor na MRV. Segundo Paixão, a intenção é separar os negócios, mas a construtora mineira ainda estuda as melhores alternativas para isso.
… mas o financeiro afugenta investidores
Com ou sem a cisão da Resia — ou até mesmo uma oferta inicial de ações (IPO), possibilidade que já foi levantada pela MRV no passado —, a performance operacional da MRV deve continuar positiva nos próximos meses.
E para uma empresa comum, uma boa performance operacional resulta em bons números financeiros logo. Mas, no caso de uma incorporadora, que trabalha com produtos cujo ciclo costuma levar de dois a quatro anos entre a construção e entrega ao consumidor final, os novos lançamentos e vendas podem demorar para refletir nas finanças.
De acordo com Paixão, esse descasamento entre a prévia e o balanço é um dos fatores que explica a forte queda das ações MRVE3 no primeiro trimestre.
“Na fotografia atual da empresa, considerando o volume de vendas, capacidade de compra dos clientes, perspectiva de geração de caixa, o operacional está melhor do que o financeiro. Então o resultado de curto prazo justifica a queda das ações e previne alguns investidores de entrarem no papel”, afirma Paixão.
O CFO destaca, no entanto, que, mesmo demorando um pouco mais, uma performance operacional boa também levará a bons indicadores financeiros. “Não temos dúvida com relação a isso. Quem está olhando as ações da MRV com um horizonte um pouco mais longo já começa a ver múltiplos extremamente interessantes.”
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CFO conta por que a MRV (MRVE3) modificou o guidance
Para a maioria dos investidores, a grande questão é o quão distante está o momento em que as boas prévias enfim começarão a se transformarem em bons balanços. E a última projeção divulgada pela MRV foi um teste para os mais impacientes e outro motivo que explica por que os papéis caem tanto.
O mercado já havia especulado — e penalizado as ações — sobre uma possível modificação no guidance no início do ano. Os temores foram confirmados neste mês, quando a companhia reduziu as projeções para 2025, cortando o teto da estimativa para o principal indicador financeiro.
O novo guidance é que a operação core — a divisão de incorporação brasileira que reúne as marcas MRV e Sensia — registre um lucro líquido de R$ 700 milhões a R$ 850 milhões em 2025.
Vale relembrar que a previsão divulgada em fevereiro do ano passado era que o segmento lucrasse de R$ 700 milhões a R$ 1 bilhão e contribuísse para que o resultado consolidado do grupo ficasse entre R$ 1,3 bilhões a R$ 1,6 bilhões no período.
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Paixão contou que a modificação nas projeções está ligada à maneira como as construtoras apuram suas receitas, seguindo o Percentual de Execução de Obra (POC) dos projetos.
“O receitamento que enxergamos hoje é proveniente de várias safras de venda. Quando fizemos aquele guidance no ano passado, estimamos que limparíamos a safra de 2021 ao longo de 2023. Isso não aconteceu, então ainda temos que considerar imóveis que, em função da inflação, tiveram margens muito baixas”, diz o executivo.
Questionado a respeito do atraso na apuração dos números dos empreendimentos lançados há três anos, o CFO argumenta que foi uma decisão estratégica da empresa: considerando o ritmo de vendas dos imóveis e a geração de caixa, a gestão optou por segurar os canteiros de obras para reduzir a queima de capital.
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