MRV (MRVE3) vê melhor momento da história para o Minha Casa Minha Vida com novas regras e FGTS Futuro 

“Nunca tivemos um cenário tão benigno para o comprador de imóvel do Minha Casa Minha Vida como vemos agora”. E quem diz isso não somos nós, mas sim a MRV (MRVE3), maior construtora do programa habitacional e uma das empresas que mais deve se beneficiar do aumento esperado na demanda.

As mudanças implementadas pelo Conselho Curador do FGTS no programa habitacional federal no ano passado ajudaram a turbinar o MCMV, segundo Ricardo Paixão, diretor financeiro da incorporadora, em entrevista ao Seu Dinheiro. Entre as novidades estão a revisão do teto dos imóveis, queda nos juros e extensão do prazo máximo dos financiamentos.

Outro “empurrãozinho” veio da Receita Federal, com a regulamentação do Regime Especial de Tributação para Incorporações Imobiliárias do MCMV em março deste ano. O chamado RET1 faz com que a receita proveniente das unidades vendidas na faixa um do programa habitacional tenha uma alíquota efetiva de imposto de apenas 1%.

Paixão cita ainda mais uma novidade que foi anunciada ontem (26) para aumentar ainda mais a capacidade de compra dos clientes: o FGTS Futuro. A medida ainda precisa ser regulamentada pela Caixa antes de entrar em vigor, mas prevê a incorporação de parcelas ainda a serem depositadas no fundo nos financiamentos de famílias com renda de até R$ 2.640.

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“Atualmente, cerca de 35% das vendas da MRV são para essa faixa. Avaliando o estoque de projetos e unidades para venda, a expectativa é que, com a entrada do FGTS Futuro, esse número suba e fique entre 42% e 45%. Consequentemente, aumenta também a exposição ao RET1”, cita o executivo, relembrando que o movimento reduzirá ainda mais os custos com impostos na companhia.

O momento favorável para o Minha Casa Minha Vida é uma ótima notícia para a MRV, e isso se refletiu nas últimas prévias operacionais da incorporadora.

Mas uma olhada nas cotações das ações da companhia na B3 mostra uma fotografia bem diferente, com uma queda expressiva de 31% nos primeiros meses deste ano. Afinal, o que acontece com a MRV?

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Operacional da MRV (MRVE3) é bom…

De fato, a perspectiva para não só para o MCMV como para outros segmentos em que a MRV atua é positiva. A queda dos juros impulsiona as operações da Luggo — unidade voltada à construção para locação e posterior venda de empreendimentos para fundos imobiliários — e da Sensia, que atua com imóveis de médio padrão.

A Resia, incorporadora da MRV nos Estados Unidos, também deve ser beneficiada pelo início do afrouxamento monetário no país. Ainda não há certeza sobre quando o Federal Reserve, BC dos EUA, vai começar a reduzir os juros, mas as últimas projeções do Fed indicam três cortes ainda neste ano.

A companhia é vista pelos os analistas como uma das alavancas para destravar valor na MRV. Segundo Paixão, a intenção é separar os negócios, mas a construtora mineira ainda estuda as melhores alternativas para isso.

… mas o financeiro afugenta investidores

Com ou sem a cisão da Resia — ou até mesmo uma oferta inicial de ações (IPO), possibilidade que já foi levantada pela MRV no passado —, a performance operacional da MRV deve continuar positiva nos próximos meses.

E para uma empresa comum, uma boa performance operacional resulta em bons números financeiros logo. Mas, no caso de uma incorporadora, que trabalha com produtos cujo ciclo costuma levar de dois a quatro anos entre a construção e entrega ao consumidor final, os novos lançamentos e vendas podem demorar para refletir nas finanças.

De acordo com Paixão, esse descasamento entre a prévia e o balanço é um dos fatores que explica a forte queda das ações MRVE3 no primeiro trimestre.

“Na fotografia atual da empresa, considerando o volume de vendas, capacidade de compra dos clientes, perspectiva de geração de caixa, o operacional está melhor do que o financeiro. Então o resultado de curto prazo justifica a queda das ações e previne alguns investidores de entrarem no papel”, afirma Paixão.

O CFO destaca, no entanto, que, mesmo demorando um pouco mais, uma performance operacional boa também levará a bons indicadores financeiros. “Não temos dúvida com relação a isso. Quem está olhando as ações da MRV com um horizonte um pouco mais longo já começa a ver múltiplos extremamente interessantes.”

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CFO conta por que a MRV (MRVE3) modificou o guidance

Para a maioria dos investidores, a grande questão é o quão distante está o momento em que as boas prévias enfim começarão a se transformarem em bons balanços. E a última projeção divulgada pela MRV foi um teste para os mais impacientes e outro motivo que explica por que os papéis caem tanto.

O mercado já havia especulado — e penalizado as ações — sobre uma possível modificação no guidance no início do ano. Os temores foram confirmados neste mês, quando a companhia reduziu as projeções para 2025, cortando o teto da estimativa para o principal indicador financeiro.

O novo guidance é que a operação core — a divisão de incorporação brasileira que reúne as marcas MRV e Sensia — registre um lucro líquido de R$ 700 milhões a R$ 850 milhões em 2025.

Vale relembrar que a previsão divulgada em fevereiro do ano passado era que o segmento lucrasse de R$ 700 milhões a R$ 1 bilhão e contribuísse para que o resultado consolidado do grupo ficasse entre R$ 1,3 bilhões a R$ 1,6 bilhões no período.

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Paixão contou que a modificação nas projeções está ligada à maneira como as construtoras apuram suas receitas, seguindo o Percentual de Execução de Obra (POC) dos projetos.

“O receitamento que enxergamos hoje é proveniente de várias safras de venda. Quando fizemos aquele guidance no ano passado, estimamos que limparíamos a safra de 2021 ao longo de 2023. Isso não aconteceu, então ainda temos que considerar imóveis que, em função da inflação, tiveram margens muito baixas”, diz o executivo.

Questionado a respeito do atraso na apuração dos números dos empreendimentos lançados há três anos, o CFO argumenta que foi uma decisão estratégica da empresa: considerando o ritmo de vendas dos imóveis e a geração de caixa, a gestão optou por segurar os canteiros de obras para reduzir a queima de capital.