Foco em qualidade: um FII para quem está de olho nas compras
Tendo em vista o ótimo nível de geração de renda (com boa previsibilidade), aliado a um potencial razoável de valorização da cota, o fundo se encaixa perfeitamente no radar de quem está de olho em comprar fundos imobiliários neste momento mais delicado
Assim como em toda virada de semestre, divulgaremos amanhã (1) nossa tradicional Perspectivas com Gestores - FIIs na área do assinante da Empiricus.
Trata-se de um documento que traz as visões das principais casas do setor para os próximos 12 meses. Com quatro edições no histórico, nossa pesquisa vem se tornando um guia importante para quem acompanha o mercado de fundos imobiliários.
É claro que os leitores do Décimo Andar ganham um pequeno spoiler dos resultados.
Entre os principais, o grau de confiança dos gestores recuou para o território “otimista” no que diz respeito ao mercado imobiliário brasileiro para os próximos 12 meses. Apesar do sentimento ainda favorável, o indicador apresentou uma queda de mais da metade da pontuação em relação à última pesquisa.
Evidentemente, o contexto fiscal e monetário local tem relação direta com esta dinâmica. Com poucas mudanças no discurso sobre gastos pelo Executivo e uma conduta mais rigorosa da taxa de juros pelo Banco Central, continuamos com um cenário desafiador para os ativos de risco brasileiros.
Deste modo, o índice de Fundos Imobiliários (Ifix) registrou em junho a maior correção mensal de 2024 e os ganhos acumulados do ano foram quase zerados.
Leia Também
- Receber aluguéis na conta sem ter imóveis é possível através dos fundos imobiliários: veja as 5 top picks no setor para comprar agora, segundo o analista Caio Araujo
MERCADO IMOBILIÁRIO (BRASIL)
O favorito entre os FIIs
Falando sobre setores, é impossível não mencionar o favoritismo para os fundos de crédito entre os gestores e participantes do mercado. O racional está alinhado a última edição desta coluna, na qual aprofundamos a questão da pertinência tática da alocação em FIIs de CRIs neste momento – não à toa, o desempenho da categoria em junho foi de aproximadamente +0,1% (excluindo os fundos high yield), em média.
Para o curto prazo, sigo com bons olhos para o segmento, que oferece um potencial de geração de renda interessante, aliado a um nível de risco mais apropriado para o cenário.
Na outra ponta, temos o agronegócio como setor menos convidativo para os gestores, com grau de otimismo de -0,48. A onda recente de eventos de crédito tem relação direta com este posicionamento.
Há luz no fim do túnel
Na minha visão, o radar de curto prazo permanece desafiador, com a continuidade dos problemas de liquidez dos players do setor. Porém, já se nota uma luz no fim do túnel no que diz respeito à estabilização das finanças dos produtores. Além disso, com a correção recente nas cotações dos fundos, existirá margem para encontrar oportunidades. A ver.
Para os fundos de tijolos tradicionais, o momento exige disciplina. O mês de junho configurou uma queda generalizada dos principais segmentos (escritórios, shoppings e logística) e, caso o ambiente macroeconômico não apresente mudanças, a pressão pode persistir.
Para quem está de olho nas compras, avaliar oportunidades em portfólios de alto padrão é a minha recomendação.
Nesta coluna, destaco o Bresco Logística. Trata-se um dos nossos fundos preferidos no setor logístico, tendo em vista o portfólio de qualidade, localização privilegiada e a gestão com bom track record. Com o recuo nas cotas desde a virada do ano, enxergamos uma nova janela de entrada no fundo.
- [Relatório gratuito] Veja 5 fundos imobiliários para comprar agora, segundo o analista Caio Araujo
Bresco Logística (BRCO11): para quem está de olho nas compras de FIIs
Gerido pela Bresco Investimentos, o BRCO11 tem como objetivo a obtenção de renda com a exploração comercial de empreendimentos imobiliários nos setores logístico e/ou industrial.
Listado desde 2019, o BRCO11 registrou alta expressiva de 37% em 2023, ficando entre os principais destaques entre os FIIs que compõem o Ifix. Nos últimos meses, juntamente com a deterioração do cenário local (o que impacta duramente a indústria de fundos imobiliários), enxergamos pressão nas suas cotas, que acumulam queda de quase 3,5% no ano.
O portfólio é composto de 12 galpões logísticos distribuídos em seis estados (São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Paraná, Bahia e Alagoas), totalizando uma área bruta locável (ABL) de 472 mil metros quadrados.
De cara, nota-se que o BRCO11 conta com um portfólio de alta qualidade, sendo este seu principal diferencial. Quase todos os ativos são classificados como A+, com exceção do imóvel locado para a Whirlpool, que possui classificação B pela Buildings – trata-se da sede da companhia em São Paulo, portanto, o empreendimento também possui um perfil administrativo.
Entre as movimentações recentes em seu portfólio, tivemos a conclusão da 5ª emissão de cotas do BRCO11, que resultou na captação de R$ 135 milhões. Na sequência, foram adquiridos dois ativos pelo fundo (Bresco Osasco e Natura Murici), ambos classificados como triple A e desenvolvidos pela própria Bresco.
Interpretamos que as novas aquisições possuem “fit” com a carteira imobiliária do FII e agregam valor ao case. É importante mencionar que as compras foram aprovadas pelos cotistas via assembleia, minimizando os efeitos de um eventual conflito de interesses.
Neste momento, tenho poucos pontos de atenção para a tese de investimento, mas vale acompanhar as movimentações dos locatários e a recuperação da operação no Bresco Canoas.
No modelo de fluxo de caixa descontado, chegamos a um valor justo de R$ 125 por cota, cerca de 10% acima do preço atual.
Em seu último pagamento, o BRCO11 distribuiu um valor de R$ 0,87 por cota, gerando um yield anualizado de 9,2% aos preços de hoje. O fundo ainda conta com um lucro caixa não distribuído de R$ 17,1 milhões, equivalente a cerca de R$ 1,08 por cota, o que dá maior previsibilidade para o seu nível de distribuição atual.
Apoiado pelo ganho de capital de transação recente, encontramos espaço para a manutenção do guidance de distribuição de R$ 0,87 por cota divulgado pela gestão, com possibilidade para elevação para um intervalo entre R$ 0,88 e R$ 0,90 por cota no próximo ano. Para os próximos 12 meses, estimamos dividend yield de 9,8%.
Tendo em vista o ótimo nível de geração de renda (com boa previsibilidade), aliado a um potencial razoável de valorização da cota, o fundo se encaixa perfeitamente no radar de quem está de olho em comprar fundos imobiliários neste momento mais delicado.
Um abraço,
Caio
COMPARTILHAR
Esse número pode indicar se é hora de investir na bolsa; Log corta dividendos e o que mais afeta seu bolso hoje
Relação entre preço das ações e lucro está longe do histórico e indica que ainda há espaço para subir mais; veja o que analistas dizem sobre o momento atual da bolsa de valores brasileira
Investir com emoção pode custar caro: o que os recordes do Ibovespa ensinam
Se você quer saber se o Ibovespa tem espaço para continuar subindo mesmo perto das máximas, eu não apenas acredito nisso como entendo que podemos estar diante de uma grande janela de valorização da bolsa brasileira — mas isso não livra o investidor de armadilhas
Seca dos IPOs ainda vai continuar, fim do shutdown e o que mais movimenta a bolsa hoje
Mesmo com Regime Fácil, empresas ainda podem demorar a listar ações na bolsa e devem optar por lançar dívidas corporativas; mercado deve reagir ao fim do maior shutdown da história dos EUA, à espera da divulgação de novos dados
Rodolfo Amstalden: Podemos resumir uma vida em uma imagem?
Poucos dias atrás me deparei com um gráfico absolutamente pavoroso, e quase imediatamente meu cérebro fez a estranha conexão: “ora, mas essa imagem que você julga horripilante à primeira vista nada mais é do que a história da vida da Empiricus”
Shutdown nos EUA e bolsa brasileira estão quebrando recordes diariamente, mas só um pode estar prestes a acabar; veja o que mais mexe com o seu bolso hoje
Temporada de balanços, movimentos internacionais e eleições do ano que vem podem impulsionar ainda mais a bolsa brasileira, que está em rali histórico de valorizações; Isa Energia (ISAE4) quer melhorar eficiência antes de aumentar dividendos
Ibovespa imparável: até onde vai o rali da bolsa brasileira?
No acumulado de 2025, o índice avança quase 30% em moeda local — e cerca de 50% em dólar. Esse desempenho é sustentado por três pilares centrais
Felipe Miranda: Como era verde meu vale do silício
Na semana passada, o mitológico investidor Howard Marks escreveu um de seus icônicos memorandos com o título “Baratas na mina de carvão” — uma referência ao alerta recente de Jamie Dimon, CEO do JP Morgan, sobre o mercado de crédito
Banco do Brasil (BBAS3) precisará provar que superou crise do agro, mercado está otimista com fim do shutdown nos EUA no horizonte, e o que mais você precisa saber sobre a bolsa hoje
Analistas acreditam que o BB não conseguirá retomar a rentabilidade do passado, e que ROE de 20% ficou para trás; ata do Copom e dados de inflação também mexem com os mercados
Promovido, e agora? Por que ser bom no que faz não te prepara para liderar pessoas
Por que seguimos promovendo técnicos brilhantes e esperando que, por mágica, eles virem líderes preparados? Liderar é um ofício — e como todo ofício, exige aprendizado, preparo e prática
Novo nome da Eletrobras em nada lembra mercado de energia; shutdown nos EUA e balanço da Petrobras também movem os mercados hoje
Depois de rebranding, Axia Energia anuncia R$ 4 bilhões em dividendos; veja o que mais mexe com a bolsa, que bate recorde depois de recorde
Eletrobras agora é Axia: nome questionável, dividendos indiscutíveis
Mesmo com os gastos de rebranding, a empresa entregou bons resultados no 3T25 — e há espaço tanto para valorização das ações como para mais uma bolada em proventos até o fim do ano
FII escondido no seu dia a dia é campeão entre os mais recomendados e pode pagar dividendos; mercado também reflete decisão do Copom e aprovação da isenção de IR
BTGLG11 é campeão no ranking de fundos imobiliários mais recomendados, Copom manteve Selic em 15% ao ano, e Senado aprovou isenção de Imposto de Renda para quem recebe até R$ 5 mil
É bicampeão! FII BTLG11 volta ao topo do ranking dos fundos mais recomendados em novembro — e tem dividendos extraordinários no radar
Pelo segundo mês consecutivo, o BTLG11 garantiu a vitória ao levar quatro recomendações das dez corretoras, casas de análise e bancos consultados pelo Seu Dinheiro
Economista revela o que espera para a Selic em 2025, e ações ligadas à inteligência artificial sofrem lá fora; veja o que mais mexe com o mercado hoje
Ibovespa renovou recorde antes de decisão do Copom, que deve manter a taxa básica de juros em 15% ao ano, e economista da Galapagos acredita que há espaço para cortes em dezembro; investidores acompanham ações de empresas de tecnologia e temporada de balanços
O segredo do Copom, o reinado do Itaú e o que mais movimenta o seu bolso hoje
O mercado acredita que o Banco Central irá manter a taxa Selic em 15% ao ano, mas estará atento à comunicação do banco sobre o início do ciclo de cortes; o Itaú irá divulgar seus resultados depois do fechamento e é uma das ações campeãs para o mês de novembro
Política monetária não cede, e fiscal não ajuda: o que resta ao Copom é a comunicação
Mesmo com a inflação em desaceleração, o mercado segue conservador em relação aos juros. Essa preferência traz um recado claro: o problema deriva da falta de credibilidade fiscal
Tony Volpon: Inteligência artificial — Party like it’s 1998
Estamos vivendo uma bolha tecnológica. Muitos investimentos serão mais direcionados, mas isso acontece em qualquer revolução tecnológica.
Manter o carro na pista: a lição do rebalanceamento de carteira, mesmo para os fundos imobiliários
Assim como um carro precisa de alinhamento, sua carteira também precisa de ajustes para seguir firme na estrada dos investimentos
Petrobras (PETR4) pode surpreender com até R$ 10 bilhões em dividendos, Vale divulgou resultados, e o que mais mexe com seu bolso hoje
A petroleira divulgou bons números de produção do 3° trimestre, e há espaço para dividendos bilionários; a Vale também divulgou lucro acima do projetado, e mercado ainda digere encontro de Trump e Xi
Dividendos na casa de R$ 10 bilhões? Mesmo depois de uma ótima prévia, a Petrobras (PETR4) pode surpreender o mercado
A visão positiva não vem apenas da prévia do terceiro trimestre — na verdade, o mercado pode estar subestimando o potencial de produção da companhia nos próximos anos, e olha que eu nem estou considerando a Margem Equatorial
