“Não temos mais um mar de oportunidades em fundos imobiliários, é preciso ser mais seletivo”: especialistas e gestores de FIIs discutem as perspectivas para a indústria
Com a inversão do cenário macroeconômico, a grande “liquidação” das cotas dos fundos terminou, mas especialistas indicam que ainda é possível encontrar oportunidades no mercado

Nos últimos anos, “oportunidade” foi uma das palavras mais ditas pelos especialistas em fundos imobiliários. Com a alta dos juros e da inflação, a indústria — especialmente os FIIs de tijolo, que investem em ativos reais — acumulou descontos generosos que abriram pontos de entrada atrativos para os investidores.
Agora que o cenário macroeconômico começou a inverter-se — o ciclo de corte da taxa Selic está em curso e a alta nos preços arrefece —, a grande “liquidação” das cotas dos fundos negociadas na B3 terminou.
Ainda é possível encontrar algumas promoções no mercado, mas Marcos Baroni, professor e analista chefe de FIIs da Suno Research, faz um alerta: “Não temos mais um mar de oportunidades, então é preciso ser seletivo.”
O especialista, mais conhecido pela alcunha de professor Baroni, abriu nesta quinta-feira (21) a terceira edição do FII Experience — evento que reúne gestores, analistas e investidores de fundos — com uma retrospectiva sobre a indústria.
O analista relembrou que os FIIs de papel, que investem em títulos de crédito ligados ao setor imobiliário, ganharam muita exposição nos últimos anos graças ao ambiente macro desafiador e que favoreceu os dividendos da categoria.
Mas o professor Baroni acredita que, daqui para frente, a dinâmica entre papel e tijolo tende a se reequilibrar.
Leia Também
FUNDO IMOBILIÁRIO (FII) NA FARIA LIMA: DIVIDENDOS DE ATÉ IPCA + 6%, COTA BARATA E ALTA QUALIDADE
Ainda é hora de investir em fundos imobiliários atrelados à inflação?
Isso não significa que os investidores devam correr para os ativos reais e esquecer o crédito imobiliário, na visão de Rodrigo Possenti, head de FIIs do Fator Ore.
Possenti diz que, mesmo com o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA) mostrando o arrefecimento dos preços, é preciso pensar no histórico do indicador, que sempre inspira a necessidade de proteção, e manter os fundos atrelados à inflação na mira.
“Se olharmos apenas para o dividend yield [medida de retorno de um ativo a partir do pagamento de proventos] caímos na armadilha de desejar que a inflação seja sempre alta. Mas isso não é bom para os investidores pois eles ganham dividendos, mas perdem o poder de compra”, argumenta o especialista.
Vitor Duarte, CIO da Suno Asset, relembra ainda que o controle do IPCA também ajuda na redução de custo das dívidas das empresas, um dos fatores mais importantes para o controle da inadimplência nos portfólios dos fundos imobiliários.
“O papel é uma classe defensiva e saiu muito fortalecido da pandemia, mas agora que a economia melhorou é natural que os investidores aceitem tomar mais risco e busquem mais o tijolo”, ponderou Brunno Bagnariolli, sócio da Jive e CIO dos Fundos Mauá.
A DINHEIRISTA - Ajudei minha namorada a abrir um negócio, ela pegou meu dinheiro e ‘me deixou'
Alavancagem é um risco para os fundos imobiliários de tijolo?
Por falar no tijolo, gestores de grandes fundos desse tipo também compareceram ao evento organizado pela Suno para discutir as perspectivas para os principais segmentos da classe.
Luiz Amaral, sócio da TRX Investimentos, declarou que, quando se trata de imóveis reais, é no momento da aquisição de um ativo que o gestor mostra sua competência. “Tem que comprar no momento certo. Se acertar o ponto de entrada, em algum momento irá realizar lucro com a venda.”
Amaral, que é um dos fundadores da gestora responsável pelo TRX Real Estate (TRXF11), também comentou sobre a alavancagem financeira, uma das ferramentas da indústria que permite que os fundos comprem imóveis sem ter dinheiro em caixa, mas assusta os cotistas pelo custo da dívida.
“Se for bem feita, invariavelmente a alavancagem gera valor. É preciso, no entanto, entender qual é o tipo de dívida contraída e se a receita do ativo é suficiente para pagar a despesa financeira e prover resultados.”
Rodrigo Abbud, sócio fundador da VBI Real Estate, concorda que a ferramenta pode ser boa e indica que o segredo está no equilíbrio da carteira: “A alavancagem é como um remédio, na dose certa ela ajuda, mas se passar do ponto pode matar um ativo.”
Banco do Brasil (BBAS3) terá a pior rentabilidade (ROE) em quase uma década no 2T25, prevê Goldman Sachs. É hora de vender as ações?
Para analistas, o agronegócio deve ser outra vez o vilão do balanço do BB no segundo trimestre de 2025; veja as projeções
Investidor ainda está machucado e apetite pela bolsa é baixo — e isso não tem nada a ver com a tarifa do Trump, avalia CEO da Bradesco Asset
Apetite por renda fixa já começou a dar as caras entre os clientes da gestora, enquanto bolsa brasileira segue no escanteio, afirma Bruno Funchal; entenda
Com ou sem Trump, Selic deve fechar 2025 aos 15% ao ano — se Lula não der um tiro no próprio pé, diz CEO da Bradesco Asset
Ao Seu Dinheiro, Bruno Funchal, CEO da Bradesco Asset e ex-secretário do Tesouro, revela as perspectivas para o mercado brasileiro; confira o que está em jogo
FII Arch Edifícios Corporativos (AIEC11) sai na frente e anuncia recompra de cotas com nova regra da CVM; entenda a operação
Além da recompra de cotas, o fundo imobiliário aprovou conversão dos imóveis do portfólio para uso residencial ou misto
As apostas do BTG para o Ibovespa em setembro; confira quem pode entrar e sair da carteira
O banco projeta uma maior desconcentração do índice e destaca que os grandes papéis ligados às commodities perderão espaço
Na guerra de tarifas de Trump, vai sobrar até para o Google. Entenda o novo alerta da XP sobre as big techs
Ações das gigantes da tecnologia norte-americana podem sofrer com a taxação do republicano, mas a desvalorização do dólar oferece alívio nas receitas internacionais
Ibovespa come poeira enquanto S&P 500 faz história aos 6.300 pontos; dólar cai a R$ 5,5581
Papéis de primeira linha puxaram a fila das perdas por aqui, liderados pela Vale; lá fora, o S&P 500 não sustentou os ganhos e acabou terminando o dia com perdas
O Brasil não vale o risco: nem a potencial troca de governo em 2026 convence essa casa de análise gringa de apostar no país
Analistas revelam por que não estão dispostos a comprar o risco de investir na bolsa brasileira; confira a análise
Trump tarifa o Brasil em 50%: o que fazer agora? O impacto na bolsa, dólar e juros
No Touros e Ursos desta semana, o analista da Empiricus, Matheus Spiess, analisa os impactos imediatos e de médio prazo das tarifas para o mercado financeiro
Ibovespa cai, dólar sobe a R$ 5,57 e frigoríficos sofrem na bolsa; entenda o que impacta o setor hoje
Enquanto Minerva e BRF lideram as maiores perdas do Ibovespa nesta segunda-feira (14), a Brava Energia desponta como maior alta desta tarde
Na batalha da B3, Banco do Brasil (BBAS3) volta a perder para o Itaú (ITUB4) em junho, mas segue à frente de Bradesco (BBDC4)
Em junho, as ações do banco estatal caíram para o quarto lugar em volume negociado na B3, segundo levantamento do DataWise+
Gestores de fundos imobiliários passam a ficar otimistas, após sentimento negativo do 1º semestre; saiba os motivos
Após pessimismo da primeira metade do ano, sentimento vira e volta para o campo positivo, com destaque para os setores de escritórios e aluguel residencial
Petrobras (PETR4) e Vale (VALE3) se salvaram, mas não a Embraer (EMBR3); veja as maiores altas e quedas do Ibovespa na última semana
Bolsa brasileira sentiu o impacto do tarifaço de Trump, sobretudo sobre as empresas mais sensíveis a juros; BRF (BRFS3) fechou com a maior alta, na esteira da fusão com a Marfrig (MRFG3)
Trump volta a derrubar bolsas: Ibovespa tem a maior perda semanal desde 2022; dólar sobe a R$ 5,5475
A taxação de 35% ao Canadá pressionou os mercados internacionais; por aqui, a tarifa de 50% anunciada nesta semana pelo presidente norte-americano seguiu pesando sobre os negócios
BRPR Corporate Offices (BROF11) estabelece novo contrato de locação com a Vale (VALE3) e antecipa R$ 44 milhões
O acordo, no modelo atípico, define que a mineradora passará a ser responsável por todos os encargos referentes ao empreendimento localizado em Minas Gerais
XP aponta seis ações defensivas para enfrentar o novo choque de 50% imposto pelos EUA — e duas possíveis beneficiadas
Enquanto a aversão a risco toma conta do mercado, a XP lista seis papéis da B3 com potencial para proteger investidores em meio ao tarifaço de Trump
Ibovespa escapa da sangria após tarifas de Trump, mas cai 0,54%; dólar sobe a R$ 5,5452
Após o anúncio da tarifa de 50% sobre produtos brasileiros, que deve entrar em vigor em 1 de agosto, algumas ações conseguiram escapar de uma penalização dos mercados
Embraer (EMBR3) não é a única a sofrer com as tarifas de Trump: as ações mais impactadas pela guerra comercial e o que esperar da bolsa agora
A guerra comercial chegou ao Brasil e promete mexer com os preços e a dinâmica de muitas empresas brasileiras; veja o que dizem os analistas
Um novo segmento para os fundos imobiliários? Com avanço da inteligência artificial, data centers entram na mira dos FIIs — e cotistas podem lucrar com isso
Com a possibilidade de o país se tornar um hub de centros de processamento de dados, esses imóveis deixam de ser apenas “investimentos diferentões”
O pior está por vir? As ações que mais apanham com as tarifas de Trump ao Brasil — e as três sobreviventes no pós-mercado da B3
O Ibovespa futuro passou a cair mais de 2,5% assim que a taxa de 50% foi anunciada pelo presidente norte-americano, enquanto o dólar para agosto renovou máxima, subindo mais de 2%