Dividendos ameaçados: como ficam os proventos dos fundos imobiliários de papel com o IPCA negativo e quais FIIs são os mais prejudicados pela queda na inflação

Os fundos imobiliários de papel, também conhecidos como fundos de recebíveis imobiliários, foram uma fonte de alegria — e dividendos gordos — para os cotistas nos últimos dois anos.

Isso porque, enquanto os fundos de tijolo, cujo patrimônio está em ativos reais, sofriam com a alta dos juros e da inflação, a categoria, que investe em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, era beneficiada pelo cenário. 

Mas o quadro macroeconômico se inverteu nos últimos meses. O Banco Central já avisou que o ciclo de alta da taxa Selic está próximo do fim, e o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), medida oficial da inflação no Brasil, registrou deflação 0,68% em julho.

Com portfólios compostos por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com rentabilidade atrelada ao CDI (que tem correlação direta com a Selic) ou ao IPCA, há riscos para os dividendos dos fundos de papel nos próximos meses?

Fundos IPCA+ já soaram o alerta

A situação é mais delicada para os fundos imobiliários cujas carteiras estão indexadas majoritariamente ao IPCA. Isso porque, enquanto a perspectiva para a Selic ainda é de estabilidade nos próximos meses, o índice inflacionário já registrou uma variação negativa no mês passado.

Por enquanto, não há motivo para pânico: o repasse não é imediato. Os FIIs costumam apurar os dividendos mensais com base no IPCA registrado nos dois ou três meses anteriores ao pagamento.

Ainda assim, o impacto da trajetória descendente do índice já pode ser sentido por alguns cotistas.

O Kinea Índice de Preços (KNIP11), por exemplo, distribuiu R$ 1,04 por cota em julho. O fundo, que está 95,1% alocado em IPCA, havia pago R$ 1,70 e R$ 1,50 nos dois meses anteriores, respectivamente.

A gestão do FII admite, em relatório divulgado no início deste mês, que a queda da inflação “deve contribuir para dividendos menores nos próximos períodos”. Mas alega que a influência negativa será “temporária”.

“Ainda que os menores patamares de inflação representem uma menor rentabilidade nominal de curto prazo, haverá a preservação do rendimento real no veículo. Independentemente do nível de inflação, ressaltamos que segue intacta a capacidade do fundo de produzir, no longo prazo, retornos reais atrativos sob a forma de dividendos”, diz o documento.

Rendimento (e dividendos) negativos?

Vale destacar que a queda nos proventos deste e de outros fundos ocorreu mesmo nos resultados apurados com base nas variações do IPCA em meses anteriores. O que ocorrerá então quando os dividendos se basearem no índice inflacionário de julho, cuja variação foi negativa?

Segundo a Guide Investimentos, a deflação deve acarretar uma nova redução dos valores pagos pelos fundos de papel. Mas a corretora diz que não há riscos de os dividendos virem zerados ou negativos como o IPCA.

De acordo com a análise, o dividend yield — índice que mede o retorno de um ativo a partir do pagamento de proventos — dos fundos de CRI é de IPCA + 6% ao ano, em média. Portanto, haverá distribuição mesmo que a inflação continue no campo negativo.

Os principais prejudicados

Além de tranquilizar os investidores quanto às possibilidades de a fonte de dividendos dos fundos de papel secar, a Guide também mostra que alguns portfólios devem sofrer mais do que outros e cita quais são os principais prejudicados pelo novo cenário macroeconômico.

A corretora lista 20 ativos nos quais boa parte dos proventos é fruto de títulos indexados ao IPCA, o que os torna mais sensíveis às variações do índice. 

E, no topo da lista, está o KNIP11. Segundo a Guide, seu dividend yield está 90% correlacionado ao IPCA. Outro fundo da Kinea, o Kinea High Yield CRI (KNHY11) também apresenta o mesmo percentual.

Confira a lista completa:

Fundo	Beta 12 meses (correlação DY e IPCA)
Kinea Índice de Preços (KNIP11)	90%
Kinea High Yield CRI (KNHY11)	90%
Habitat II (HABT11)	87%
Plural Recebíveis Imobiliários (PLCR11)	72%
REC Recebíveis Imobiliários (RECR11)	61%
Barigui Rendimento Imobiliários (BARI11)	61%
Hectare CE (HCTR11)	60%
Capitânia Securities II (CPTS11)	59%
Banestes Recebíveis Imobiliários (BCRI11)	57%
Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11)	56%
Fator Verita (VRTA11)	52%
Riza Arctium Real Estate (ARCT11)	52%
Vectis Juros Real(VCJR11)	51%
VBI CRI (CVBI11)	48%
Ourinvest JPP (OUJP11)	47%
Polo Crédito Imobiliário (PORD11)	45%
RBR Rendimento High Grade (RBRR11)	44%
TG Ativo Real (TGAR11)	40%
XP Crédito Imobiliário (XPCI11)	40%
Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11)	39%

Veja também - 'Saldão' dos FIIs: os fundos imobiliários mais baratos para investir no 2° semestre de 2022

Há salvação para os dividendos

Cientes das perspectivas ruins para os dividendos, alguns dos ativos que aparecem na lista da Guide já tomaram providências para mitigar o impacto da deflação em seus proventos.

O Capitânia Securities II (CPTS11), por exemplo, foca em aumentar a taxa média de retorno com a reciclagem dos papéis do portfólio. Na prática, o fundo busca CRIs de menor risco e taxas mais altas, superiores a IPCA + 7%, para girar a carteira.

A estratégia foi bem-sucedida em julho e permitiu que o fundo mantivesse o patamar dos dividendos em R$ 1,10 por cota neste mês.

Outra tática, adotada pelo Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), foi a de acumular uma “gordura” financeira durante o período em que a inflação estava em alta para compensar a variação negativa.

“Essas reservas poderão ser utilizadas para a manutenção do atual patamar de distribuição nos próximos meses, seguindo a nossa filosofia de estabilização de distribuição”, explica o fundo em seu último relatório gerencial.

É hora de vender os FIIs de papel?

Apesar das ressalvas sobre os fundos de papel, a Guide afirma que não há um “risco estrutural” para os ativos. De acordo com a corretora, a classe ainda oferece um prêmio histórico, em termos de dividend yield, em relação aos FIIs de tijolo e “segue essencial nas alocações de portfólio”.

Os analistas destacam, porém, que o cenário exige do investidor “maior diversificação na carteira e maior critério quanto aos fundos com alta concentração de ativos indexados à inflação".

Para ajudar nesse rebalanceamento, a Guide indica três FIIs: CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), RBR Rendimento High Grade (RBRR11) e RBR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11).

O primeiro ativo recomendado está 53,1% alocado em IPCA, mas também possui uma parcela de 46,4% em CDI e outros 0,5% em IGP-M para equilibrar a carteira. Esse também é o caso do RBRY11, com indexação de 57% em inflação e 41% em CDI.

Já o RBRR11 aparece na lista de fundos ameaçados da corretora, mas promete que continuará sendo um bom pagador de dividendos por três motivos:

• 26% de seu portfólio está indexado ao CDI;
• Possui uma reserva acumulada de R$ 0,29 por cota;
• Conta com uma reserva de resultado acumulado pela inflação e ainda não distribuído de R$ 1,45 por cota.