Logística segue em alta e oferece uma oportunidade de entrada em um FII com portfólio premium

Em um cenário repleto de incertezas, um setor que não decepcionou no mercado de fundos imobiliários (FII) em 2022 é o logístico.

Entre os segmentos do Ifix, a cesta de fundos imobiliários de galpões logísticos sobe aproximadamente 8% no ano, com crescimento real dos dividendos.

Esse movimento não é à toa. Até 2021, o principal catalisador para o crescimento do setor foi a ascensão do e-commerce.

A partir deste ano, notamos uma desaceleração contundente da categoria (vide performance das ações do setor). Mesmo assim, a demanda pela locação de galpões segue em patamar elevado.

A absorção líquida, por exemplo, métrica que calcula a diferença entre áreas locadas e devolvidas, caminha para o maior valor nos últimos dez anos.

Uma das justificativas para este movimento é a urgência por maior infraestrutura logística no país. Mesmo empresas descorrelacionadas ao varejo tradicional estão procurando novos imóveis em busca de qualidade e economia de custos.

O aumento de operadores logísticos também é notável. E, por fim, também temos o próprio e-commerce, que avançou muito na Região Sudeste e agora procura estruturar sua operação em outras praças, especialmente no Nordeste.

Estoque em alta

Com isso, o estoque de metros quadrados tem crescido sequencialmente nos últimos trimestres, mesmo com limitações na estrutura de capital das empresas em função da elevação do custo de crédito.

De modo geral, o setor logístico vive um momento de expansão, com o aumento da atividade construtiva no país e a procura por galpões bem localizados e de alta qualidade (flight to quality), o que contribuiu para o aumento do preço médio do aluguel nos últimos trimestres. 

Nos últimos 12 meses, o preço médio pedido no Brasil saltou 13,9%, acima da inflação (IPCA e INCC) do período. Aliado a isso, temos a taxa de vacância permanecendo em nível controlado, na casa de um dígito apenas.

Em algumas praças específicas, como Minas Gerais, Santa Catarina e Centro-Oeste, a vacância se encontra abaixo de 3%, de acordo com a Buildings. 

De acordo com nossas conversas com players do setor, especialmente gestores de fundos imobiliários (FII), esse movimento tende a prosseguir no curto prazo. Especialmente quando tratamos da elevação dos aluguéis — fator que pode ser interessante para o investidor que busca renda…

De olho na oferta

Diante do contexto favorável para locações, um dos pontos de atenção se concentra na perspectiva de crescimento do estoque para os próximos anos.

Até 2024, a estimativa é de um incremento de aproximadamente 13,5% no estoque atual de galpões logísticos, sendo quase 60% no estado de São Paulo.

Até aqui, a demanda tem sustentado o mercado, mas um desempenho econômico abaixo do esperado pode decepcionar o incorporador.

Por mais que não seja um montante extraordinário, será necessário analisar com cautela a performance do segmento daqui para frente. Estamos em um ponto adiantado do ciclo e não seria surpresa observar um aumento de vacância nos próximos trimestres. 

Ativos mais distantes de capitais tendem a sofrer neste cenário, com pouco espaço para valorização real dos aluguéis. Por outro lado, imóveis de qualidade, bem posicionados e com bons inquilinos tornam-se opções favoráveis na relação risco vs retorno.

FIIs de logística ainda oferecem descontos

Mesmo com a boa recuperação no ano, temos diversos FIIs logísticos negociando abaixo ou em linha com o valor patrimonial. E isso mesmo em portfólios de alta qualidade e bem-posicionados. 

Muitos deles já apresentaram crescimento de proventos significativo neste ano, mas ainda possuem reajustes ou revisionais importantes em suas carteiras ou estão protegidos por contratos atípicos de longo prazo. 

Lembrando que, dado que grande parcela dos portfólios foi adquirida entre 2019 e 2020, estamos tratando de galpões relativamente novos, com nível de qualidade acima da média.

Deste modo, seguimos confiantes em fundos com portfólios premium e com um maior foco em operações last mile.

BTLG11: uma das referências do setor

O BTG Pactual Logística (BTLG11), como o próprio nome já diz, atua no segmento logístico e é gerido pelo BTG Pactual. Iniciando suas operações em agosto de 2010 (quando era denominado como TRXL11), o fundo tem como objetivo obter renda e ganho de capital através de empreendimentos do segmento.

O fundo é um dos destaques da indústria desde que o BTG assumiu a gestão, em 2019. Com foco no crescimento da indústria, o fundo realizou diversos investimentos em imóveis logísticos e alienou ativos dissonantes à estratégia.

Atualmente, o portfólio do BTLG11 é composto por 20 imóveis (e está prestes a aumentar). Os ativos estão distribuídos entre sete Estados, com uma ABL total de quase 600 mil metros quadrados. 

Nesta última quarta-feira (9), conversei com a equipe de gestão do fundo, capitaneada pelo diretor Rui Ruivo. Abordamos todo o contexto operacional do ativo, bem como suas avenidas de crescimento. O conteúdo pode ser visualizado no vídeo abaixo.

Os três gatilhos para o FII

Diante de todo o contexto de mercado e a qualidade da gestão, identifiquei alguns gatilhos envolvendo a tese de investimento no fundo, os quais podem impulsionar sua cotação ao longo dos próximos meses:

1. Elevação do aluguel dos imóveis: diante da forte qualidade dos galpões e o bom momento da indústria, entendemos que há espaço para a gestão elevar o FFO (fluxo de caixa das operações) do BTLG11 a partir dos reajustes contratuais de sua carteira. 

Esses aumentos podem ser acompanhados de expansões de ABL, tal como nos ativos BTLG Santana de Parnaíba e Westrock Araçatuba, informadas no último relatório gerencial. No total, as operações exigem um investimento de R$ 37 milhões por parte do fundo, remunerados por um cap rate médio de 10% ao ano em contratos de longo prazo.

2. No curto prazo, teremos a incorporação do Bluecap Logística (BLCP11), portfólio de dois imóveis logísticos localizados em Minas Gerais e São Paulo. Por mais que uma parcela da carteira ofereça desafios – um dos ativos está localizado em Cabreúva (SP), região com menor demanda –, o BTLG11 está adquirindo os ativos com desconto em relação ao valor patrimonial. Deste modo, a própria cota patrimonial do BTG Logística deve subir nos próximos meses, o que pode ter reflexos na própria cota de mercado;

3. Gestão ativa: conforme política de investimento do FII, é possível que tenhamos novas alienações com ganho de capital no curto / médio prazo, a depender das condições de mercado. A própria incorporação dos ativos do VVPR11, mais alinhados ao segmento de renda urbana, está mais alinhada com essa estratégia de giro da carteira.

Inclusive, recentemente o fundo informou a assinatura da carta de intenção de venda da sua fração do ativo BTG Log SBC para um investidor estrangeiro. O negócio deve acontecer mediante permuta de fração do imóvel e pagamento em moeda corrente. Demais informações serão divulgadas pela gestora no futuro. 

Potencial de ganho com o FII BTGL11

Em geral, o BTLG11 é um dos meus veículos favoritos para a categoria, diante de todo o contexto citado e da forte geração de renda. Em nossa visão, o portfólio atual oferece qualidade e diversificação suficiente para proporcionar vantagens ao FII neste momento, mesmo que negocie com certo prêmio sobre valor patrimonial.

Desconsiderando as opcionalidades acima, nosso modelo registra um potencial de ganho de capital na casa de 9,75% para o BTLG11, aliado a um dividend yield real de 9% para os próximos 12 meses. 

Vale citar que, além dos riscos setoriais citados acima, existem fatores de atenção na tese, tal como um possível aumento marginal de vacância e a liquidez – existe um cotista relevante na base do FII neste momento, que pode proporcionar maior volatilidade no curto prazo.

Ainda que exija maior atenção no curtíssimo prazo, o investimento no BTLG11 me parece uma boa opção para quem procura qualidade, boa gestão e renda acima da inflação.

Até a próxima,

Caio Araujo