Os melhores fundos imobiliários para investir em janeiro segundo 7 corretoras
O campeão de indicações para o mês já está acostumado ao pódio; confira as recomendações de FII para janeiro e as perspectivas para o ano

Dois mil e vinte não foi o ano de muita gente. E quando se trata de investimentos, certamente não foi o ano dos fundos imobiliários. Após cinco anos de alta, o Índice dos Fundos Imobiliários (IFIX) terminou 2020 em baixa de 10,24%, ocupando a infame posição de pior investimento do ano.
Apesar de ter se recuperado um pouco da queda durante a crise do coronavírus nos meses de fevereiro, março e abril - no pior momento, o IFIX chegou a cair mais de 30% - os fundos imobiliários ainda não conseguiram voltar para o positivo.
Os mais machucados foram os fundos de shoppings, atingidos diretamente pelas medidas de distanciamento social e que ainda se veem às voltas com eventuais fechamentos do comércio - Belo Horizonte e Manaus, por exemplo, já impuseram novas restrições que afetaram os shoppings.
Os fundos de lajes corporativas também foram abalados com a adoção do home office em larga escala e a perspectiva de inadimplência dos inquilinos e devolução de escritórios, devido à crise econômica.
Embora as duas últimas previsões não tenham se concretizado, a alta real dos aluguéis, que o mercado aguardava ansiosamente antes da crise, não deve mais se ocorrer, em razão do home office, seja ele permanente ou não.
Por outro lado, os segmentos de logística e recebíveis imobiliários resistiram bem durante o ano que se passou. Embora tenham fechando 2020 com retorno acumulado negativo, muitos dos fundos desses segmentos tiveram desempenhos brilhantes.
Leia Também
Os galpões logísticos, pelos seus contratos atípicos de longo prazo e pelo avanço do e-commerce; os fundos de recebíveis, por terem resistido à crise sem aumento significativo da inadimplência e terem aumentado os retornos em razão da alta do IGP-M, principal indexador dos papéis das suas carteiras.
Quatro dos cinco fundos imobiliários mais valorizados de 2020 eram fundos de CRI. A exceção foi o Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11):
- Hectare CE (HCTR11): +59%
- Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11): +32%
- Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11): +18%
- REC Recebíveis Imobiliários (RECR11): +16%
- Barigui Rendimentos Imobiliários I (BARI11): +15%
Apesar do mau desempenho geral dos fundos imobiliários em 2020, os juros baixos levaram novos investidores a esse mercado, que finalmente atingiu mais de um milhão de cotistas. Também surgiram novidades no mercado de FII, como a possibilidade de se alugar as cotas e o ETF de IFIX.
Além disso, a queda generalizada nos preços abriu oportunidades nos fundos que já são negociados em bolsa. Para os FII com ativos de melhor qualidade, diversificados e menos afetados pelo coronavírus, um preço menor significa que o potencial de retorno, em dividendos distribuídos, ficou mais atrativo, mesmo que o juro suba um pouco em 2021, como é esperado.
O Santander fez um levantamento com informações da Broadcast mostrando o desempenho de cada segmento do IFIX em 2020 e o retorno percentual (yield) anualizado médio aos preços do fim do ano passado.
Repare que em quase todos os segmentos, o retorno equivale a três vezes ou mais a Selic de 2%. E isso isento de imposto de renda, como normalmente ocorre com os rendimentos distribuídos por FII. A exceção são os fundos de shoppings, cujas receitas ainda sofrem com a pandemia, e que de fato não estão entre as melhores pedidas para 2021 - ainda.
Segmento | Rentabilidade em 2020 | Retorno anualizado médio |
Shoppings | -21,41% | 4,51% |
Fundos de fundos | -18,54% | 7,43% |
Lajes corporativas | -16,24% | 7,82% |
IFIX | -10,24% | 6,89% |
Híbridos/outros | -9,16% | 6,40% |
Logístico/industrial | -6,37% | 6,09% |
Ativos financeiros (recebíveis) | -0,84% | 9,79% |
As perspectivas dos especialistas para os fundos imobiliários em 2021 é positiva. O mês de dezembro já deu uma amostra disso: o início da vacinação contra o coronavírus em diversos países e definições melhores quanto ao Brexit e a presidência americana animaram os mercados, levando os ativos de risco fecharem o mês com fortes valorizações.
Os FII acompanharam. O IFIX subiu 2,19% em dezembro. O risco da pandemia ainda preocupa, bem como a trajetória de juros no Brasil, com todo o risco fiscal. Ainda assim, neste ano a economia deve se sair melhor e a covid-19 deve ao menos começar a ser debelada ao redor do mundo, o que favorece os ativos de risco, incluindo o mercado imobiliário.
Na reportagem sobre FII da nossa série sobre Onde Investir em 2021, eu faço um balanço do mercado de fundos imobiliários em 2020 e falo das expectativas dos especialistas para 2021, bem como os segmentos e fundos mais promissores para o ano.
Os fundos imobiliários preferidos de janeiro
Mais uma vez, o fundo queridinho das corretoras para o mês foi o BTG Pactual Logística (BTLG11), o mesmo de dezembro e um dos mais indicados em todo ano de 2020. O fundo de galpões logísticos do BTG apareceu três vezes entre os top 3 das corretoras em janeiro.
Outros quatro fundos receberam duas indicações cada. Dois deles já são habitués por aqui e também estiveram entre os mais indicados de dezembro: o TG Ativo Real (TGAR11) e o CSHG Logística (HGLG11).
O fundo preferido das corretoras no ano passado também voltou à lista dos mais indicados: o BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11).
Finalmente, temos um novato entre os mais recomendados: o Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11).
Confira a seguir os três fundos preferidos de cada corretora entre os FII indicados nas suas respectivas carteiras recomendadas para janeiro. A corretora Necton não participou neste mês, e a Genial, que começou recentemente sua carteira recomendada de FII, estreou entre as participantes.

BTG Pactual Logística (BTLG11)
O fundo mais indicado para janeiro e segundo mais indicado de 2020 fechou o mês de dezembro em alta de 1,85%, acumulando retorno de 6,4% no ano passado, já considerando os dividendos distribuídos.
Neste mês o fundo de logística do BTG figura nos top 3 da Ativa, do Santander e da Guide.
O fundo é atualmente dono de 12 galpões logísticos nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Ceará, e tem, entre seus locatários, empresas como BRF, Femsa (fabricante da Coca-Cola), Natura e Itambé.
Cerca de 70% da sua receita advém de contratos atípicos de locação, considerados mais defensivos.
Eu conversei com o analista do Santander, Felipe Vaz, para a matéria da série Onde Investir, e ele disse, sobre o BTLG11, que o fundo não está barato, sendo negociado em linha com o seu valor patrimonial.
Mesmo assim, Vaz considera que o portfólio diversificado de imóveis e inquilinos de alta qualidade pode render um dividendo em torno de 6,5% ao ano, acima da média do segmento logístico, atualmente em 6,1% ao ano.
O BTLG11 é também um dos fundos preferidos do BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11). O BCFF11 foi o FII mais indicado do ano passado, mas terminou 2020 com uma perda acumulada de cerca de 4%.
Para a matéria da série Onde Investir, Fernando Crestana, sócio da área imobiliária do BTG Pactual, me disse que o BCFF11 tem uma boa exposição ao fundo de logística da casa, que ainda deve ver algum ganho de capital. Segundo o último relatório gerencial do BCFF11, o BTLG11 tem a sexta maior participação na sua carteira (4,2%).
Retrospectiva
Em dezembro, o BTLG11 fundo campeão de indicações no mês, fechou com alta de 1,85%. Veja na tabela a seguir o desempenho de todos os fundos dos top 3 das corretoras no mês passado:

Carteiras recomendadas completas das corretoras
Quase todas as carteiras recomendadas das corretoras que participaram da matéria dos FII do mês no ano passado tiveram desempenho negativo no acumulado do ano. O melhor desempenho foi o da carteira voltada para renda da Necton, que teve retorno positivo de 1,63%. Trata-se de uma carteira com fundos imobiliários menos voláteis e com potencial de pagarem bons dividendos.
Eis os desempenhos em 2020 de todas as carteiras completas das corretoras que participaram da matéria dos FII do mês no ano passado:
- Carteira Necton renda: +1,63%
- Carteira Necton ganho de capital: -1,27%
- Carteira Ativa Investimentos: -3,00%
- Carteira Terra Investimentos: -5,35%
- Carteira Guide Investimentos: -6,10%
- Carteira Santander: -6,76%
- Carteira Mirae: -9,10%
O Banco Inter não enviou o desempenho da sua carteira recomendada completa em 2020.
Veja, a seguir, as carteiras recomendadas completas das corretoras participantes deste mês para janeiro:

FII Guardian Real Estate (GARE11) negocia venda de 10 lojas por mais de R$ 460 milhões; veja quanto os cotistas ganham se a operação sair do papel
Todos os imóveis estão ocupados atualmente e são locados por grandes varejistas: o Grupo Mateus e o Grupo Pão de Açúcar
ETFs ganham força com a busca por diversificação em mercados desafiadores como a China
A avaliação foi feita por Brendan Ahern, CIO da Krane Funds Advisors, durante o Global Managers Conference 2025, promovido pelo BTG Pactual Asset Management
Pátria Escritórios (HGRE11) na carteira: BTG Pactual vê ainda mais dividendos no radar do FII
Não são apenas os dividendos do fundo imobiliários que vêm chamando a atenção do banco; entenda a tese positiva
Fim da era do “dinheiro livre”: em quais ações os grandes gestores estão colocando as fichas agora?
Com a virada da economia global e juros nas alturas, a diversificação de investimentos ganha destaque. Saiba onde os grandes investidores estão alocando recursos atualmente
Excepcionalismo da bolsa brasileira? Não é o que pensa André Esteves. Por que o Brasil entrou no radar dos gringos e o que esperar agora
Para o sócio do BTG Pactual, a chave do sucesso do mercado brasileiro está no crescente apetite dos investidores estrangeiros por mercados além dos EUA
Bolsa em alta: investidor renova apetite por risco, S&P 500 beira recorde e Ibovespa acompanha
Aposta em cortes de juros, avanço das ações de tecnologia e otimismo global impulsionaram Wall Street; no Brasil, Vale, Brasília e IPCA-15 ajudaram a B3
Ibovespa calibrado: BlackRock lançará dois ETFs para investir em ações brasileiras de um jeito novo
Fundos EWBZ11 e CAPE11 serão listados no dia 30 de junho e fazem parte da estratégia da gestora global para conquistar mais espaço nas carteiras domésticas
Todo mundo quer comprar Bradesco: Safra eleva recomendação para ações BBDC4 e elege novos favoritos entre os bancões
Segundo o Safra, a mudança de preferência no setor bancário reflete a busca por “jogadores” com potencial para surpreender de forma positiva
Apetite do TRXF11 não tem fim: FII compra imóvel ocupado pelo Assaí após adicionar 13 novos ativos na carteira
Segundo a gestora, o ativo está alinhado à estratégia do fundo de investir em imóveis bem localizados e que beneficia os cotistas
Até os gringos estão com medo de investir no Banco do Brasil (BBAS3) agora. Quais as novas apostas dos EUA entre os bancos brasileiros?
Com o Banco do Brasil em baixa entre os investidores estrangeiros, saiba em quais ações de bancos brasileiros os investidores dos EUA estão apostando agora
FIIs de papel são os preferidos do Santander para estratégia de renda passiva; confira a carteira completa de recomendação
Fundos listados pelo banco tem estimativas de rendimento com dividendos de até 14,7% em 12 meses
Mesmo com petroleiras ‘feridas’, Ibovespa sobe ao lado das bolsas globais; dólar avança a R$ 5,5189
Cessar-fogo entre Israel e Irã fez com que os preços da commodity recuassem 6% nesta terça-feira (24), arrastando as empresas do setor para o vermelho
Não é hora de comprar Minerva (BEEF3): BTG corta preço-alvo das ações, mas revela uma oportunidade ainda mais suculenta
Os analistas mantiveram recomendação neutra para as ações BEEF3, mas apontaram uma oportunidade intrigante que pode mexer com o jogo da Minerva
CVC (CVCB3) decola na B3: dólar ajuda, mas otimismo do mercado leva ação ao topo do Ibovespa
A recuperação do apetite ao risco, o fim das altas da Selic e os sinais de trégua no Oriente Médio renovam o fôlego das ações ligadas ao consumo
É hora do Brasil: investidores estrangeiros estão interessados em ações brasileiras — e estes 4 nomes entraram no radar
Vale ficou para trás nos debates, mas uma outra empresa que tem brilhado na bolsa brasileira mereceu uma menção honrosa
Ações da São Martinho (SMTO3) ficam entre as maiores quedas do Ibovespa após resultado fraco e guidance. É hora de pular fora?
Do lado do balanço, o lucro líquido da companhia encolheu 83,3% no quarto trimestre da safra 2024/2025 (4T25); veja o que dizem os analistas
Porto Seguro (PSSA3) e Grupo Mateus (GMAT3) vão distribuir mais de R$ 450 milhões em JCP; confira os detalhes
A seguradora ainda não tem data para o pagamento, já o Grupo Mateus deposita os proventos ainda neste ano, mas vai demorar
Retaliação: Irã lança mísseis contra bases dos EUA, e petróleo desaba no exterior; Petrobras (PETR4) cai na B3
Após a entrada dos EUA no conflito, o Irã lançou mísseis contra a base aérea norte-americana no Catar, segundo agências de notícias
Comprado em Brasil: UBS eleva recomendação para ações e vê país como segundo mercado mais atraente entre os emergentes; veja o porquê
Banco suíço considera as ações do Brasil “baratas” e vê gatilhos para recuperação dos múltiplos de avaliação à frente
Por que o mercado não se apavorou com o envolvimento dos EUA no conflito entre Irã e Israel? Veja como está a repercussão
Mesmo com envolvimento norte-americano no conflito e ameaça de fechamento do estreito de Ormuz, os mercados estão calmos. O que explica?