Ao devolver imóveis, BB se adapta aos novos tempos, mas FIIs BB Progressivo sofrem na bolsa

Não foi só o presidente Jair Bolsonaro que não gostou da notícia de que o Banco do Brasil irá fechar uma série de agências e realizar demissões, em um plano de redimensionamento da sua estrutura organizacional.

Os cotistas dos fundos imobiliários (FIIs) BB Progressivo e BB Progressivo II, proprietários de imóveis locados para o banco estatal também não devem estar nada felizes.

Nos últimos pregões, o fundo BB Progressivo II (BBPO11), dono de 64 imóveis, entre agências e centros administrativos do Banco do Brasil, tem recuado forte na bolsa, em razão da notícia de que o banco irá fechar agências, divulgada na última segunda-feira (11).

Só no dia 11, o BBPO11 recuou 3,01%. Ontem, fechou em baixa de mais 2,16%. Hoje, recuou pouco mais de 1%. No acumulado dos últimos três dias, o FII acumula perda de mais de 6%.

Ontem, porém, o BB Progressivo II divulgou um comunicado ao mercado sobre a intenção de iniciar negociações para definição do alongamento dos contratos de locação, onde esclareceu que o fundo ainda não tem nenhuma informação que indique que algum dos seus imóveis esteja incluído entre aqueles que serão desocupados pelo BB.

Ocorre que, ao menos até novembro de 2022, quando vencem os contratos de locação dos imóveis da carteira do fundo, o fluxo de aluguéis está garantido, mesmo que o BB resolva devolver algum deles. Por se tratarem de contratos atípicos de locação, o locatário fica obrigado a pagar todos os aluguéis remanescentes caso deixe o imóvel antes do fim do contrato.

Sendo assim, não haveria motivo para uma preocupação imediata dos cotistas.

Segundo o blog da jornalista Andréia Sadi no G1, a notícia de que o Banco do Brasil devolveria agências e faria demissões teria irritado o presidente Jair Bolsonaro, o que levou o mercado a temer uma intervenção do governo na presidência do banco. Com isso, as ações do BB (BBAS3) recuaram quase 5% nesta quarta.

Não é a primeira vez

O BB Progressivo II passou por apuro semelhante em julho deste ano, quando o BB anunciou que adotaria home office permanente para certas áreas, devolvendo 19 dos seus 35 edifícios de escritórios. Na ocasião, o BBPO11 despencou mais de 7% apenas no dia 8 de julho, quando foi divulgada a decisão do banco.

Na mesma data, o fundo divulgou um comunicado ao mercado esclarecendo que o BB não havia manifestado, até aquele momento a intenção de desocupar os imóveis pertencentes ao fundo.

Outro fundo que sofreu naquela época foi o BB Progressivo (BBFI11B). Ele não é proprietário de agências, e portanto não foi impactado com a notícia desta semana. Mas possui dois imóveis locados para o Banco do Brasil: o Edifício Sede I, em Brasília, e o Centro Administrativo do Andaraí, no Rio de Janeiro.

Após a notícia de devolução de escritórios pelo BB em julho, as cotas do fundo chegaram a cair quase 30% na bolsa. Depois disso, o fundo chegou a divulgar um comunicado, dizendo que desconhecia "ato ou fato novo não divulgado pela Administradora que justifique as oscilações recentes no valor de mercado das cotas de emissão do Fundo".

No caso dos imóveis do BBFI11B, o Edifício Sede I tem contrato vigente até janeiro de 2025, enquanto que o contrato de locação do edifício do Rio venceu em outubro de 2020, tornando-se, naquela ocasião, vigente por prazo indeterminado. A renovação vem sendo discutida por locador e locatário, que entrou com uma ação revisional.

Sinal dos tempos

As medidas que vêm sendo tomadas pelo BB de devolver imóveis, demitir funcionários e fechar agências claramente têm a ver com um movimento mais amplo entre os bancões tradicionais de tentar se adaptar aos novos tempos digitais pós-pandemia, ao mesmo tempo em que cortam custos.

De um lado, a concorrência dos bancos digitais, plataformas de investimento on-line e empresas de pagamentos; do outro, a pandemia de coronavírus, que empurrou funcionários para o home office, abrindo a oportunidade de se experimentar uma estrutura mais enxuta que talvez demorasse a ser testada, não fosse a necessidade.

Mas, como se pode ver, essa modernização tem seus custos, com possível destruição de empregos e o impacto menos óbvio sobre os investidores dos fundos imobiliários proprietários dos imóveis devolvidos.

FII sofreram também no fim do ano passado

No caso do BBFI11B, o BB ficou inadimplente no mês de outubro, mas regularizou sua situação em novembro. Entretanto, como o pagamento foi feito em depósito judicial, não ficando disponível imediatamente, os dividendos distribuídos em dezembro foram impactados negativamente, o que pode ter sido a razão para a desvalorização das cotas do FII vistas desde o fim de outubro.

No fim de novembro e início de dezembro, o BB Progressivo II também passou por um forte movimento de queda, sem muita explicação.

Tanto que, no dia 9 de dezembro, a administradora divulgou um esclarecimento a uma consulta da CVM e da B3, dizendo que não tinha conhecimento de "nenhum fato, informação ou acontecimento que justifique a oscilação das cotas de emissão do fundo, aumento do número de negócios e da quantidade negociada no período indicado no Ofício." Aparentemente, se tratou de um movimento especulativo.