Por que os fundos imobiliários estão ferindo os cotistas

De 2019 para cá muita gente começou a falar - e a investir - em fundos de investimento imobiliários (FII). Com os sucessivos cortes na taxa básica de juros, hoje em 3,75% ao ano, o retorno das aplicações em renda fixa foi sendo achatado. Isso forçou o investidor a buscar alternativas para preservar a rentabilidade de sua carteira. E muitos viram nos fundos imobiliários uma opção interessante, capaz de entregar ganhos consistentes.

Em pouco mais de um ano, o número de investidores dos FII passou de 200 mil para os atuais 762,4 mil. Esse salto foi impulsionado pelo investidor pessoa física, que hoje responde por 76,15% das cotas e 71,72% do volume negociado na B3. São 228 fundos, com um patrimônio líquido de R$ 94,5 bilhões, negociados na Bolsa de Valores.

Mas a migração em massa de egressos da renda fixa nem sempre foi acompanhada das informações necessárias sobre a natureza, o funcionamento e os riscos desse tipo de investimento. O pagamento de dividendos mensais feito por grande parte dos FII os aproxima, nesse aspecto, de algumas aplicações de renda fixa. Mas as semelhanças param por aí.

A possibilidade de oscilações bruscas no valor das cotas, típica da renda variável, assustou os que pensavam estar entrando em um produto de baixo risco. "A gente escutou muito por aí que 'fundo imobiliário é uma renda fixa turbinada', mas isso é mentira. O valor da cota pode cair como o de qualquer ação", diz Daniela Casabona, sócia da FB Wealth.

O fundo vale quanto pesa?

Como o patrimônio de um FII é formado por um ou vários imóveis, o valor desse patrimônio dá lastro ao fundo e, em tese, ao valor das cotas, que são pequenas frações desse bolo. Nem sempre, porém, o valor de negociação das cotas é um espelho fiel da fração do todo que elas representam.

Com a explosão da pandemia do coronavírus, e meio ao pânico do mercado financeiro, muitos fundos viram o valor das cotas derreter e passaram a ser negociados muito abaixo do valor patrimonial.

No ramo de shopping centers, duramente atingidos pela crise, o XP Malls, com quase 182 mil cotistas, viu o preço da cota cair de R$ 138,80 em 4 de março para R$ 92,06 em 9 de abril. Um movimento semelhante teve o HSI Mall, que detém mais de 71 mil cotistas: de R$ 117,25 para R$ 82,30 no período.

"Claro que existe razão para a queda. Shoppings e escritórios vão ter alguns meses de dor de barriga, assim como a economia como um todo. Mas houve exagero", afirma Eduardo Malheiros, CEO da Habitat Capital. "O imóvel é um ativo que se carrega para a perpetuidade. A renda de locação pode ser zero em meses críticos, mas aí o escritório perderia 10% do valor. As cotas derreterem 40% é algo desproporcional. Não é porque um shopping passou três meses fechado que ele passou a valer 40% a menos."

Dividendo ainda atrativo?

A legislação determina que os fundos distribuam pelo menos 95% dos lucros aos cotistas, uma vez a cada semestre. Mas a maioria paga dividendos todo mês. Essa é uma forma de atrair mais investidores, para quem é interessante contar com uma renda mensal. Nesse caso, o gestor do fundo estima de quanto será o lucro no semestre, reparte esse valor em seis parcelas mensais e, ao longo do período, vai fazendo os ajustes necessários nos pagamentos seguintes, conforme essa projeção se confirme ou não.

Nesta crise, porém, muitos tiveram de suspender ou reduzir a distribuição de dividendos, o que é natural. Afinal, os resultados obtidos pelo fundo com a exploração dos imóveis também encolheram com a crise. O fundo HSI Mall diminuiu o valor a ser pago por cota de R$ 0,60 para R$ 0,22, uma queda de 63,3%. Já no Vinci Shoppings, o pagamento em março passou de R$ 0,63 para R$ 0,30, uma redução de 52,4%.

O head de real estate da Vinci, Leandro Bousquet, conta que o Vinci Shoppings não suspendeu os pagamentos porque a situação financeira do fundo permitiu manter os repasses, ainda que com valor reduzido. "Além de um caixa confortável, ainda temos alguma reserva de resultados acumulados para distribuir, o que nos deixa protegidos neste momento", diz ele. "Como não há horizonte definido para a reabertura das lojas e a retomada do consumo, vamos reavaliar o cenário mês a mês."

Para quem já entrou ou está pensando em entrar nos FII, é importante moderar as expectativas. As perspectivas são boas, mas é preciso ter paciência. Os rendimentos devem voltar a subir depois que a crise passar.

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.