A disparada do IGP-M, índice mais utilizado na correção dos contratos de aluguel, tem colocado lojistas e shoppings novamente na mesa de negociação. Nos primeiros meses da pandemia, as partes chegaram a um acordo para a suspensão da cobrança do aluguel durante o período em que as lojas ficassem fechadas.
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Agora, com os shoppings reabertos mas com movimento ainda inferior ao do ano passado, os inquilinos pressionam as redes para evitar o repasse integral do IGP-M, que acumula alta de 24,25% em 12 meses - bem acima da inflação oficial (medida pelo IPCA), de 3,14%.
Embora as vendas do varejo tenham entrado num ciclo de recuperação, a Associação de Lojistas de Shoppings (Alshop) e a Associação Brasileira dos Lojistas Satélites (Ablos) argumentam que essa melhora ainda não é uniforme. Segundo as entidades, o volume de negócios está até 30% abaixo do registrado neste mesmo período de 2019.
“Qualquer argumento no sentido de não absorver esse aumento do IGP-M é válido. As vendas ainda não voltaram ao patamar do ano passado. Além disso, os lojistas não têm conseguido repor os estoques em razão da falta de insumos da indústria”, diz o diretor institucional da Alshop, Luis Augusto Ildefonso.
Ele explica que, desde o início da crise, os shoppings têm cedido nas negociações. “Se em abril e março houve algum endurecimento, logo depois, em maio e junho, houve concessões para não aumentar a vacância”, afirma.
“Agora, em função das vendas mais baixas, há a expectativa de que haja acertos em relação a esse ajuste do IGP-M.” Ele aponta que os shoppings perderam “poder de bala” em razão do fechamento de lojas e do menor fluxo de clientes.
Para o presidente da Ablos e da rede de vestuário TNG, Tito Bessa Júnior, a aplicação do reajuste certamente levaria ao fechamento de lojas. “Temos de rever como os contratos foram feitos lá atrás. Se eles (os shoppings) não aceitarem, vai haver nova onda de fechamento de lojas”, diz.
A Associação Brasileira de Franchising (ABF) - setor que amargou queda de 6,9% nas vendas do terceiro trimestre na comparação anual - enviou cartas aos shoppings pedindo a troca do IGP-M pelo IPCA. Também cobrou a isenção do 13.º aluguel e o cancelamento da chamada taxa de repasse, equivalente a 10 aluguéis pagos ao shopping no caso de repasse do ponto a outro comerciante.
“Tem mudado muito a relação das franquias com os shoppings. Antigamente, o lojista praticamente implorava para ter um ponto. Agora, com a pandemia e a criação de novos canais de vendas, os shoppings terão de mostrar aos lojistas a que vieram”, avalia o presidente da ABF, André Friedheim. “As forças estão um pouco mais equilibradas, porque o varejista se reinventou.”
Justiça
Procuradas, as maiores redes de shoppings do País - Aliansce Sonae, BRMalls, Iguatemi e Multiplan - não deram entrevista sobre o tema. Mas advogados que atuam no ramo confirmam que o diálogo entre as partes têm sido a solução para evitar tanto a debandada de lojistas quanto a ausência completa de um ajuste nos aluguéis.
O sócio do escritório especializado no mercado imobiliário VBD Advogados, Olivar Vitale, acredita que a aplicação integral do IGP-M oneraria os inquilinos neste momento de crise econômica e sanitária e estaria sujeita a questionamentos legais.
“Eu entendo que o IGP-M nas alturas cria um ônus excessivo para o locatário em benefício do locador, o que permitiria uma revisão do contrato justificado pela pandemia, que é fator externo fora do controle das partes.”
Já as conversas com as redes de restaurantes, que têm pontos em diversos shoppings, caminham para a aplicação do reajuste previsto em contrato, mas, ao mesmo tempo, embutem um desconto no valor de locação. Esses acordos têm sido feitos com duração de quatro a seis meses. “É uma questão que estará na mesa durante todo o próximo ano”, diz o presidente da Associação Brasileira de Bares e Restaurantes (Abrasel), Paulo Solmucci.
