Como ganhar dinheiro com fundos imobiliários: conheça as duas formas de lucrar com o investimento indireto em imóveis

Fundos imobiliários investem em imóveis de alto padrão e ativos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário, e podem ter características diversas. Uns focam nos aluguéis dos imóveis; outros, em lucrar com os rendimentos pagos pelos ativos de renda fixa; outros, ainda, focam em ganhar com a valorização dos imóveis e papéis da carteira. Mas, afinal, como ganhar dinheiro com fundos imobiliários sendo cotista?

Os fundos de investimento imobiliário (FII) têm uma dinâmica muito própria, diferente das aplicações financeiras a que estamos mais acostumados. Já falei mais sobre isso na matéria Fundo imobiliário: como funciona esse investimento.

Uma característica que costuma causar muitas dúvidas nos investidores é o fato de haver duas formas de lucrar com esse tipo de fundo.

A primeira e mais conhecida é por meio dos rendimentos mensais. Fundos imobiliários são pratos cheios para os investidores que sonham em viver de renda, porque boa parte deles paga rendimentos periódicos - normalmente mensais - isentos de IR para a pessoa física em determinadas circunstâncias.

Essa renda deriva dos aluguéis dos imóveis ou dos rendimentos dos papéis presentes nas carteiras dos fundos, em geral corrigidos por algum índice de inflação. Podem também ser fruto da venda, com lucro, dos imóveis ou dos ativos de renda fixa.

Mas há uma segunda forma de lucrar, que muitas vezes passa batida pelos investidores: a valorização da cota. O problema é que, nesse caso, o retorno também pode ser negativo, pois assim como podem subir, os preços das cotas também podem cair.

Nesse sentido, o investimento em FII se assemelha muito ao investimento direto em imóveis ou em ações. Quando você compra um imóvel, pode ganhar com o aluguel ou, na hora da venda, com a valorização do bem; já ao comprar uma ação, você pode ganhar com a alta da ação ou a distribuição de proventos como os dividendos.

A seguir eu vou esmiuçar melhor essas duas formas de lucrar com fundos imobiliários.

Como ganhar dinheiro com fundos imobiliários

Rendimentos

Fundos imobiliários são investimentos geradores de renda, pois boa parte deles distribui rendimentos periódicos em dinheiro aos seus cotistas. É isso que torna possível aos investidores viver de FII.

Em geral, esses recursos advêm dos aluguéis dos imóveis da carteira ou dos rendimentos pagos pelos títulos de renda fixa detidos pelos fundos, sendo geralmente corrigidos por um índice de preços. Ou seja, trata-se de uma renda protegida contra a inflação.

Os rendimentos distribuídos pelos FII são isentos de imposto de renda para a pessoa física, desde que o fundo atenda a três condições:

• Ter cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado;
• Ter, no mínimo, 50 cotistas;
• O cotista beneficiado com a isenção não ser dono de mais de 10% das cotas do fundo.

Valorização das cotas

A maior parte dos fundos imobiliários nos quais as pessoas físicas investem tem cotas negociadas na bolsa de valores, como se fossem ações.

FII são fundos fechados, não permitindo aplicações nem resgates. O acesso ao investimento é feito por meio de ofertas públicas. Mas, encerrado o período da oferta, a única forma de se tornar cotista ou aumentar a posição é por meio da compra de cotas em bolsa.

O mesmo vale para quem quiser sair do investimento. O resgate só é possível se o fundo encerrar suas atividades. Caso contrário, o investidor deve vender suas cotas na bolsa a outro interessado.

No vídeo a seguir eu falo sobre como investir em fundos imobiliários:

Assim como ocorre com as ações, os preços das cotas dos FII negociados em bolsa estão sujeitos aos movimentos de oferta e demanda.

Ou seja, se a demanda começar a ficar maior que a oferta, o preço das cotas sobe; se a oferta começar a ficar maior que a demanda, o preço cai. Tudo depende das perspectivas do mercado para o desempenho do fundo em questão.

Em outras palavras, as cotas dos FII podem se valorizar ou desvalorizar, assim como ocorre com ativos como imóveis e ações.

Portanto, a segunda maneira de ganhar dinheiro com os fundos imobiliários é por meio da valorização das cotas. Mas perceba que, neste caso, há risco de mercado: também é possível perder dinheiro, caso as cotas se desvalorizem.

E atenção: os ganhos com a valorização das cotas não são isentos de IR. Eles são tributados em 20%, e o imposto deve ser recolhido pelo próprio investidor por meio de DARF, até o último dia útil do mês seguinte ao da venda das cotas na bolsa.

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Julia Wiltgen

julia.wiltgen@seudinheiro.com @juwiltgen

Jornalista formada pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) com pós-graduação em Finanças Corporativas e Investment Banking pela Fundação Instituto de Administração (FIA). Trabalhou com produção de reportagem na TV Globo e foi editora de finanças pessoais de Exame.com, na Editora Abril. Hoje é editora-chefe do Seu Dinheiro.