Fundos imobiliários: afinal, como funciona essa história de investir em imóveis por meio de fundos?

Os fundos imobiliários são aplicações promissoras em tempos de juros baixos. Mas apesar de serem fundos de investimento, eles são diferentes dos fundos aos quais estamos mais acostumados, como os de renda fixa, os multimercados e os de ações. Por isso, achei importante escrever sobre as especificidades da aplicação em fundo imobiliário: como funciona o processo de investimento e desinvestimento e as formas de ganhar dinheiro com esse tipo de ativo.

Fundos imobiliários são similares aos fundos de investimento mais conhecidos. Assim como os fundos de renda fixa investem em ativos de renda fixa e os fundos de ações investem em ações, os fundos imobiliários investem em imóveis e ativos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário, como CRI e LCI.

De maneira geral, fundos são veículos que permitem às pessoas físicas investirem, com poucos recursos, em uma carteira diversificada de ativos, muitos dos quais estariam fora do seu alcance para investimento direto. Tudo isso com gestão profissional. A união dos recursos de vários cotistas faz a força.

Ao comprar imóveis diretamente, você precisa desembolsar centenas de milhares ou mesmo milhões de reais, concentra seu patrimônio e ainda tem que se haver com a burocracia de gerir os ativos e os aluguéis.

A maioria das pessoas não tem bala na agulha para montar uma carteira de imóveis realmente diversificada, nem para comprar empreendimentos de alto padrão.

Por outro lado, qualquer investidor pode comprar cotas de fundos de investimento imobiliário (FII) com poucos recursos - o investimento parte de R$ 100 -, tornando-se dono de um pedacinho de um ou mais imóveis como lajes corporativas, shopping centers, galpões logísticos ou grandes condomínios residenciais.

Fundos fechados vs. fundos abertos

Entretanto, os FII têm um funcionamento um pouco diferente dos fundos de investimento mais conhecidos, como os de renda fixa, ações e multimercados. E é bom você compreendê-lo para evitar surpresas desagradáveis.

Fundos imobiliários são fundos fechados. Isso significa que eles não permitem aplicações e resgates e que seu número de cotas é limitado.

Já os fundos mais conhecidos, como os de renda fixa, ações e multimercados, são fundos abertos, que permitem aplicações e resgates a qualquer tempo.

Em função disso, não faz muito sentido falar em aporte inicial ou resgate no caso de um fundo imobiliário. O jeito de entrar e sair desse tipo de fundo é diferente. A forma de ganhar dinheiro com eles também.

Fundos abertos

De maneira geral, fundos abertos aceitam aplicações e resgates livremente e a qualquer tempo. O cotista pode entrar no fundo ou aumentar a sua participação quando quiser, a menos que, por motivos estratégicos, o fundo feche temporariamente para captação.

Fundos abertos estabelecem valores mínimos de aporte inicial e movimentação em regulamento, aceitando qualquer aplicação a partir dessas quantias mínimas. Os valores se mantêm fixos, a menos que o administrador os modifique em regulamento.

Da mesma forma, qualquer cotista pode pedir resgate total ou parcial das suas cotas sempre que desejar. Nessas horas, o gestor do fundo vende ativos da carteira para entregar ao cotista o valor solicitado.

Alguns fundos abertos têm prazo de carência para resgate, mas passado esse período, os resgates passam a ser permitidos.

Nem todo resgate de fundo aberto é imediato. Há fundos que levam dias ou até meses para disponibilizar os recursos na conta do cotista.

Mas não se trata de uma restrição, e sim de uma estratégia para que a venda de ativos para pagar o cotista ocorra no momento mais propício e ao melhor preço.

Fundo imobiliário: como funciona

No caso dos fundos fechados, a coisa muda um pouco de figura. Eles têm um número limitado de cotas e não permitem a entrada e a saída de cotistas livremente via aplicações e resgates.

Há duas maneiras de investir em um fundo fechado. Uma delas é por meio da participação em uma oferta pública.

Ao serem constituídos, esses fundos abrem para captação por um período determinado, durante o qual os interessados podem se candidatar a comprar cotas a um preço também pré-determinado.

Terminado o prazo, cada cotista recebe o número de cotas ao qual se candidatou, não sendo mais aceitos novos cotistas, nem novos aportes. Os recursos captados são usados para montar a carteira do fundo.

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O fundo pode, eventualmente, reabrir para captação e realizar uma nova oferta pública, caso o gestor precise de mais recursos para investir.

A outra forma de se tornar cotista, já fora de um período de oferta pública, é comprando cotas de alguém que já seja cotista e deseje reduzir sua participação ou mesmo sair do fundo.

Como os resgates não são permitidos durante o período de vigência do fundo - só ocorrendo se ele encerrar suas atividades - a maneira de sair do investimento é justamente por meio da venda das cotas a outros investidores interessados.

No caso específico dos fundos imobiliários, a negociação de cotas entre os investidores é facilitada, pois uma boa parte dos FII tem cotas negociadas em bolsa de valores, como se fossem ações.

Para negociá-las, basta ter conta em uma corretora de valores. É possível comprar e vender via home broker, e os custos são os mesmos da negociação de ações (corretagem, custódia e emolumentos).

No vídeo a seguir eu falo sobre como investir em fundos imobiliários:

A história do aporte mínimo inicial

Fundos fechados não têm aporte mínimo inicial, portanto. No caso dos FII, há um mínimo de investimento durante a oferta pública, que normalmente é de R$ 100 por cota.

Mas a partir do momento em que as cotas passam a ser negociadas na bolsa, estão sujeitas à lei da oferta e da demanda, podendo flutuar para cima ou para baixo. Igualzinho ao que ocorre com as ações.

Assim, se você pretende comprar cotas de um FII na bolsa, o valor mínimo de investimento será o preço da cota no dia em que você fizer a compra.

Fundos com boas perspectivas tendem a se valorizar, enquanto aqueles cujas perspectivas dos investidores não sejam muito boas tendem a se desvalorizar.

Duas formas de lucrar

Nos fundos abertos, a valorização dos ativos da carteira, bem como os eventuais rendimentos pagos por eles, levam as cotas a se valorizarem ou desvalorizarem. No resgate, você realiza o lucro ou prejuízo.

Já nos fundos imobiliários, o cotista pode ganhar de duas maneiras: pela distribuição de rendimentos feita pelo fundo e pela valorização das cotas.

Os FII costumam pagar, periodicamente, rendimentos em geral isentos de imposto de renda para a pessoa física. Normalmente, eles são frutos dos aluguéis dos empreendimentos da carteira.

Alguns FII pagam rendimentos esporádicos, talvez por não focarem tanto em aluguel, mas sim em lucrar com a venda dos ativos da carteira. Mesmo nesses casos, porém, os rendimentos podem ser isentos de IR.

Ao vender cotas de um FII, você também pode lucrar com a sua valorização. Mas lembre-se de que também pode haver perdas, pois elas podem ter se desvalorizado.

Em caso de ganho com a valorização das cotas, o lucro é tributado em 20% e deve ser recolhido pelo próprio investidor, até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Perceba, portanto, que ao comprar cotas de um FII, você deve estar ciente de que só pode sair do investimento durante a vigência do fundo por meio da venda de cotas, e que o preço de venda pode ser maior ou menor do que aquele que você pagou ao entrar no fundo. Ou seja, retornos negativos são possíveis.