Cancela obra, libera obra: entenda a polêmica sobre o edifício de luxo erguido sem alvará em um dos metros quadrados mais caros de São Paulo

O St. Barths Itaim, edifício de luxo no Itaim Bibi, bairro nobre de São Paulo, volta e meia ganha destaque na mídia brasileira. Com as obras paralisadas por anos, o empreendimento se tornou alvo de polêmica após vir à tona que havia sido construído sem alvará de execução.

Localizado na Rua Leopoldo Couto de Magalhães, um dos endereços mais caros de São Paulo e a apenas 300 metros da Avenida Faria Lima, o projeto da Construtora São José era ambicioso.

O empreendimento previa 23 andares, com apartamentos de alto padrão que variam de 382 m² a 739 m², em uma área onde o valor médio do m² é de R$ 24,8 mil.

Avaliado em quase R$ 360 milhões, o empreendimento teve as obras paralisadas quando já estava praticamente concluído, em 2023, após a descoberta de que não possuía a licença exigida.

A retomada das obras foi autorizada no fim de julho, após a regularização do imóvel com mais de sete anos de atraso.

Apesar disso, a Justiça manteve a proibição da comercialização e da publicidade das unidades do empreendimento, imposta em decisão anterior. Essa restrição só poderá ser revertida após conclusão das obras ou aval técnico da prefeitura.

Cancela obra

Mesmo sem a licença necessária, já havia anúncios e estande de vendas do Edifício St. Barths na Rua Leopoldo Couto Magalhães Junior em 2016, indicando o início do empreendimento. Em 2018, as obras já estavam em andamento e, em março de 2020, a estrutura principal do prédio já havia sido erguida.

Quando a irregularidade veio à tona, a Prefeitura de São Paulo e o Ministério Público acionaram a Justiça para pedir a paralisação das vendas das unidades e a demolição do prédio. O argumento era que a segurança e a estabilidade estrutural da edificação não estavam comprovadas.

O prédio não foi demolido. A Justiça entendeu na ocasião que essa medida seria irreversível. No entanto, foi determinado que ele permanecesse desocupado e que fossem suspensas as vendas e a divulgação comercial dos apartamentos.

Na época, a multa paga pela São José foi de R$ 2,5 milhões e o pedido para regularizar a construção e obter o alvará também foram recusados pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.

Libera obra

Até então, tudo indicava que o St. Barths Itaim seguiria "encalhado" por tempo indeterminado. Em 2025, porém, uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) abriu uma brecha para a regularização do empreendimento.

O artigo 17 da Lei Municipal nº 18.175, incluído na revisão da Operação Urbana Faria Lima, passou a permitir a regularização de empreendimentos mediante a aquisição de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs).

Os Cepacs são títulos mobiliários emitidos pelos municípios e negociados em bolsa. Eles dão direito a um espaço urbanístico adicional, permitindo a construção de empreendimentos acima do limite das regras de zoneamento.

Assim como o alvará de execução e os créditos construtivos necessários para a obra, os Cepacs estavam pendentes desde o início do projeto do St. Barths Itaim.

Em reunião com promotores, a construtora admitiu que não havia adquirido os títulos porque considerava elevados os valores exigidos.

Nesse contexto, em 2025, a São José apresentou à prefeitura a Certidão de Pagamento da Outorga Onerosa em Cepac, que comprova a aquisição dos títulos, além do comprovante de pagamento de uma multa de R$ 29,4 milhões, valor equivalente a 45% do preço dos Cepacs.

Com isso, após abertura de um processo administrativo, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento concluiu que as irregularidades urbanísticas do St. Barths Itaim haviam sido sanadas. Foram emitidos o Certificado de Regularização e os alvarás de aprovação e execução das obras.

Agora, em 2026, as obras do St. Barths Itaim poderão finalmente ser concluídas.

*Sob supervisão de Ricardo Gozzi.