Guarulhos é a nova Cajamar? Corrida do e-commerce redesenha mapa dos galpões logísticos para além do Sudeste — mas ainda há entraves

A corrida das empresas de e-commerce pela entrega relâmpago está mudando o mercado de galpões logísticos. Segundo levantamento da consultora imobiliária Newmark, Guarulhos ultrapassou Cajamar — até então a região mais desejada no setor — em estoque, com 3.264 metros quadrados contra 3.242 m², e em taxa de vacância, registrando 1,17% de desocupação contra 4,73%. 

Para conquistar consumidores com entregas cada vez mais rápidas, as empresas de e-commerce precisam ampliar a capilaridade em regiões estratégicas. Por isso, segundo Mariana Hanania, chefe de Pesquisa e Inteligência de Mercado da Newmark, a proximidade de Guarulhos com São Paulo é um diferencial.  

“A localização permite atender ao last mile (última milha da entrega), etapa que vem se tornando cada vez mais difícil de acomodar dentro da capital, devido à intensa urbanização e à escassez de terrenos disponíveis”, afirmou em entrevista ao Seu Dinheiro. 

Já Caio Araujo, analista da Empiricus Research, lembra que Guarulhos sempre foi uma praça estratégia para o segmento, por conta da presença do aeroporto e da proximidade com a capital paulista. Porém, ele destaca outros fatores que estão atraindo as empresas.  

“Há também um ganho de infraestrutura com a inauguração do trecho norte do Rodoanel, com término (da Fase 2) previsto para este ano. Fora da capital, no raio de 15km, Guarulhos também apresenta condições de aluguel, mais atrativas para o desenvolvedor”, disse Araujo. 

Mas não é só o Sudeste que vive essa expansão no segmento. Embora o estado de São Paulo ainda represente 46% de toda a absorção líquida dos galpões logísticos no país, Santa Catarina e Pernambuco vêm ganhando espaço na corrida do e-commerce.

Ambos os estados registraram absorção líquida de 11%, ou seja, a relação entre o que é lançado no mercado e o que é de fato alugado, a segunda maior taxa do levantamento.

Gigantes no domínio do e-commerce

No entanto, essa mudança no mapa logístico não vai acontecer da noite para o dia. As demais regiões do país ainda enfrentam obstáculos para o desenvolvimento de galpões.

Araujo avalia que São Paulo oferece condições de mercado mais favoráveis, apesar do custo de terreno. “Para o desenvolvedor, especialmente no cenário atual, com elevado custo de oportunidade, a conta muitas vezes não fecha até que a demanda seja suficientemente forte.” 

Essa dinâmica também aparece entre os locatários, que preferem estabelecer seus centros distribuição em praças mais sólidas, segundo o analista. Ainda assim, Araujo avalia que outras cidades no eixo da Rodovia Presidente Dutra apresentam dinâmica semelhantes de regiões como Guarulhos e Cajamar, podendo atrair desenvolvedores e companhias. 

Além disso, ele enxerga que o eixo da Rodovia dos Bandeirantes continua com forte movimento de desenvolvimento, enquanto a região do ABC possui potencial para brownfield (áreas já desenvolvidas que podem ser modernizadas). 

Hanania tem perspectiva semelhante, porém destaca que o crescimento nas demais regiões tem sido expressivo. “Em vários estados no Norte e Nordeste, não existia sequer um metro quadrado de condomínios logísticos. Agora, não só existem, como toda área entregue é absorvida”, disse. 

“Isso é um indicador de que tem demanda, basta os empreendedores apostarem nesses desenvolvimentos mais descentralizados”, completou. 

E essa demanda é disputada por dois líderes do e-commerce: o Mercado Livre e a Shopee. Quem anda levando a melhor é a empresa argentina. Segundo o levantamento da Newmark, a varejista respondeu por aproximadamente 137 mil metros quadrados de novas ocupações em São Paulo, Pernambuco e Santa Catarina. 

Em seguida, aparece a companhia de Cingapura, que somou cerca de 133 mil metros quadrados distribuídos entre São Paulo, Pernambuco e Minas Gerais. 

Muito além de Cajamar e Guarulhos: a expansão logística fora do Sudeste  

Segundo Araujo, as regiões de Santa Catarina e Pernambuco, que vêm registrando expansão da presença do segmento logístico, possuem características essenciais para a eficiência das operações das empresas de e-commerce, como a proximidade com rodovias, portos e bases industriais. 

Já Hanania avalia que essa mudança no mapa dos galpões é impulsionada pela expansão do comércio online, que busca atender diferentes praças do país, tirando a concentração regional.

“O objetivo das empresas do setor é expandir essa malha logística e de distribuição para grandes mercados consumidores, inclusive fora do Sudeste. Por isso, desde o ano passado, outras praças estão surgindo”, comentou a especialista.