Airbnb e Booking: decisão do STJ muda cenário para os donos de imóveis e condomínios

Por muito tempo, hotéis e pousadas eram os donos do pedaço. Contudo, tudo mudou quando plataformas como o Airbnb, o Booking e o Charlie chegaram para ficar… ou talvez, só tirar férias. Isso porque o Superior Tribunal de Justiça (STJ) está mudando o roteiro do mercado de aluguéis de curta duração.

O caso que levou debate ao STJ

A origem do processo envolve uma proprietária que buscava alugar um apartamento para curta duração sem a aprovação em assembleia do condomínio onde mantinha o imóvel.

O condomínio alegava que a mudança afastava o caráter residencial do prédio e não estava prevista nas regras do local. O Airbnb participou da ação como interessado no processo.

Até então, era comum que os condomínios indicassem se esse tipo de aluguel era permitido ou não no prédio. Apesar do debate já ser observado por tribunais regionais, apenas na última semana houve o entendimento de um tribunal superior.

O que muda para proprietários

A Segunda Seção do tribunal decidiu que proprietários de imóveis só poderão usar apartamentos para estadias curtas com a autorização do condomínio.

Na prática, uma assembleia deve ser convocada e ao menos dois terços dos moradores devem concordar com a mudança.

A maioria dos ministros entendeu que o uso frequente dos imóveis para aluguéis de curto prazo afeta o caráter residencial do prédio.

No voto que prevaleceu no julgamento, a ministra Nancy Andrighi argumentou que os contratos intermediados por sistemas como o Airbnb não se enquadram propriamente nem como contratos de locação residencial nem como contratos de hospedagem em hotéis, motivo pelo qual podem ser considerados contratos atípicos.

Além disso, Andrighi adicionou que esse novo cenário traz uma maior rotatividade de pessoas nos condomínios, o que traz consequências para a segurança e o sossego dos moradores.

Para a decisão, trechos do Código Civil, que determinam que os condôminos devem respeitar a destinação original do empreendimento, foram usados.

Impacto para usuários

Os usuários de plataformas como o Aibnb, o Booking e o Charlie poderão sentir impacto na oferta, disse Michel Bursztyn Schnapp, especialista em direito processual civil do escritório Abe Advogados.

De acordo com ele, a maioria das convenções condominiais ainda não prevê autorização expressa para aluguéis de curto prazo.

O que diz o Airbnb

Em nota, a plataforma diz que a decisão “refere-se a um caso específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”.

Além disso, o Airbnb diz que tomará as medidas legais cabíveis e seguirá ao lado dos anfitriões, avaliando todos os caminhos para que a comunidade continue a exercer seu direito legal de gerar renda com seus próprios imóveis.

Por fim, a empresa diz que a decisão pode impactar não só os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais.

*Sob supervisão de Ricardo Gozzi.