Nova York além de Manhattan: o que mantém a cidade no radar imobiliário dos brasileiros

Nova York segue no centro do radar brasileiro. Não só como destino temporário, mas como extensão de vida, espaço de estudo, trabalho e investimento. E não é só no vai e vem da Times Square que o movimento é constante, mas também no mercado imobiliário.

Àqueles que compram, a eleição do prefeito Zohran Mamdani e a aprovação do FARE Act agitaram o cenário, assim como o City of Yes, que planeja transformar escritórios antigos em mais de 12 mil apartamentos residenciais como resposta à pior crise habitacional da cidade em décadas.

Para entender o comportamento de quem decide ter um endereço na Big Apple, ouvimos profissionais que acompanham essas escolhas de perto: os corretores Sergio Langer e Frederico e Yara Gouveia, que traçam um perfil geográfico, político e cultural da cidade.

De Manhattan ao Brooklyn

Entender o mercado imobiliário nova-iorquino exige ir além de Manhattan, já que a cidade é formada por cinco grandes condados, chamados de boroughs: Manhattan, Brooklyn, Queens, Bronx e Staten Island. Como explica Fred Gouveia, “Manhattan é a referência para os turistas, cultura, entretenimento e onde pulsa o centro financeiro da cidade”.

Essa centralidade histórica faz com que Manhattan concentre os preços mais altos, resultado direto da escassez de terreno. Segundo Sergio Langer, não é incomum encontrar estúdios novos com cerca de 50 metros quadrados sendo lançados por valores acima de US$ 1 milhão.

Nas últimas décadas, porém, a dinâmica da cidade mudou com a consolidação do Brooklyn. “Antigamente, era considerado um subúrbio. Atualmente, em 2025, está completamente consolidado”, afirma Gouveia. Durante a pandemia, muito se falou sobre a saída de moradores para a Flórida, mas pouco se comentou sobre um movimento interno importante.

“Os dados de correio, que analisam as mudanças de CEP, mostraram que uma grande porcentagem mudou de Manhattan para o Brooklyn”. O motivo? “Espaço. Mais espaço por menos preço”.

Em valores

Essa diferença também aparece nos números. Segundo Fred Gouveia, o preço mediano no Brooklyn é de cerca de US$ 841 por pé quadrado, o que equivale a aproximadamente US$ 9 mil por metro quadrado. O valor total mediano dos imóveis gira em torno de US$ 989, com crescimento anual consistente e baixa volatilidade.

A migração interna ganhou força por conta do transporte público. Para Gouveia, o metrô é o que sustenta Nova York como uma cidade funcional. Ele define as linhas, inclusive, como “as veias sanguíneas da cidade”, capazes de conectar bairros diferentes em poucos minutos, mesmo quando estão em boroughs distintos.

Com isso, áreas como Williamsburg, Brooklyn Heights e Downtown Brooklyn passaram a concentrar imóveis tão valorizados quanto muitos bairros de Manhattan. Em Downtown Brooklyn, por exemplo, a verticalização criou o que Gouveia chama de uma mini Manhattan, onde diversas linhas de metrô convergem, permitindo chegar à ilha em cerca de quinze minutos.

Yara Gouveia lembra também que o Brooklyn é diverso e fragmentado. Em poucas quadras, o ambiente muda, assim como o perfil do comprador. Há áreas altamente valorizadas e outras, por outro lado, ainda em transformação, como Bushwick e Bed Stuy, que passam por processos de renovação urbana e atraem novos moradores.

Midtown, Downtown e a reocupação residencial

Em Manhattan, a divisão mais usada no dia a dia não é administrativa, mas prática. A ilha se organiza em três grandes zonas: Downtown, Midtown e Uptown.

O Downtown, ao sul da ilha, é onde estão Wall Street e bairros como Tribeca, SoHo, Village e Chelsea. Durante décadas, foi uma área majoritariamente comercial, o que começou a mudar com a conversão de escritórios em residências.

“Muita gente prefere morar lá para ficar mais perto do trabalho, pois o trânsito em Nova York é complicado”, explica Sergio Langer. Além disso, morar nessa região costuma ser mais acessível do que em áreas centrais do Midtown, especialmente em prédios convertidos de uso comercial.

O Downtown também atrai moradores que buscam um estilo menos exibido. Tribeca, por exemplo, é residencial, pouco turístico e conhecido pela privacidade. O SoHo combina arquitetura histórica com uma atmosfera criativa, enquanto o Village e o Chelsea concentram vida cultural intensa e proximidade com universidades.

Midtown, por outro lado, é o centro simbólico da cidade. É onde estão a Times Square, a Quinta Avenida, a Broadway e grandes sedes corporativas. Apesar da forte presença de turistas, a região também abriga muitos empreendimentos residenciais novos. Yara Gouveia observa que brasileiros se sentem atraídos por prédios com estrutura completa, serviços e áreas comuns voltadas para conforto e bem-estar.

Uptown

Já o Uptown, ao norte do Central Park, representa a Manhattan mais tradicional. Upper East Side e Upper West Side concentram famílias, museus, escolas renomadas e prédios clássicos, e o parque é o que determina os preços. De acordo com Sergio Langer, “quanto mais próximo, maior o preço do metro quadrado. Apartamentos com vista livre são os mais caros da cidade”.

No Upper East Side, os números ajudam a dimensionar esse valor. Fred Gouveia explica que o preço mediano gira em torno de US$ 2.121 por pé quadrado, cerca de US$ 21 mil por metro quadrado. O tíquete médio de venda é de aproximadamente US$ 4,2 milhões. Em lançamentos, esse número sobe para cerca de US$ 5 milhões, enquanto imóveis usados ficam, em média, na faixa de US$ 1,73 milhão.

O Harlem completa o mapa do Uptown com forte identidade cultural e valorização gradual, impulsionada por novos projetos residenciais.

Perfis de compra e estilo de vida em Nova York

Em Nova York, o perfil mais comum do comprador brasileiro de alta renda é o de famílias que se mudam durante o período universitário dos filhos. “Em vez de pagar dormitórios ou aluguel, preferem comprar um imóvel de dois ou três quartos para o filho morar durante os anos de estudo”, diz Fred.

Há também executivos transferidos por multinacionais e empreendedores em processo de internacionalização, que usam Nova York como base. Muitos compram apartamentos menores para evitar hotéis em viagens frequentes.

Para quem compra por lazer, Nova York atrai pela cultura. Yara Gouveia resume com uma frase conhecida no mercado: “Rico compra na Flórida; milionário compra em Nova York”, onde o conceito de quiet luxury, aliás, aparece com força. “Antigamente, tinha limusine para todo lado. Hoje raramente se vê”.

No último perfil, o do investidor, Nova York é vista como um ativo de proteção, em um movimento que Fred Gouveia chama de “blindagem patrimonial”. Embora o retorno líquido de aluguel fique em torno de 3% ao ano, a combinação de estabilidade, liquidez e valor em dólar sustenta o interesse.

City of Yes

Nova York enfrenta uma crise severa de moradia, com taxa de vacância de apenas 1,6%, o que motivou a aprovação de medidas como o City of Yes. Fred Gouveia explica que a lei permite que “garagens e estruturas de apoio no jardim, que antes não podiam ser habitados, agora se tornem moradias”, desde que adaptadas às normas de segurança.

Outra frente importante é a conversão de prédios comerciais antigos em residenciais, estimulada por incentivos públicos. A ideia é ocupar áreas centrais que perderam movimento após a pandemia e ampliar a oferta de imóveis.

Um bom exemplo dessa transformação é o Hudson Yards. Construído onde antes funcionava um pátio de ônibus, o bairro surgiu como um grande projeto urbano, reunindo torres residenciais, escritórios, parques e acesso direto ao metrô. Por ainda estar em fase de consolidação atualmente, é visto por investidores como uma área com espaço para valorização futura.

O FARE Act também trouxe mudanças. “Historicamente, existia algo atípico em Nova York: o proprietário me contratava, mas eu podia repassar o pagamento da minha comissão para o inquilino”, explica Gouveia. Com a nova lei, isso acabou. “Agora, o inquilino só paga comissão se contratar um corretor para representá-lo”.

Apesar do clima político e de previsões pessimistas, o mercado reagiu melhor do que o esperado. Yara Gouveia resume: “Diziam que geraria uma crise no mercado imobiliário. Porém, os dados mostram que não aconteceu nada disso; pelo contrário, houve até um aquecimento”.