As lições da Black Friday para o universo dos fundos imobiliários e uma indicação de FII que realmente vale a pena agora

A Black Friday, que movimentou o varejo na última sexta-feira (28), sempre deixa algumas lições. Tem gente que vasculha as promoções com calma, atrás de algo que realmente precisa. E tem aqueles que se deixam levar pelos descontos chamativos e, depois, percebem que caíram em uma “oferta” que não valia tanto assim.

No mercado de investimentos, a lógica não é diferente. Há oportunidades genuínas — baseadas em fundamentos — e há vitrines que parecem atrativas, mas escondem riscos. O papel do investidor é distinguir uma da outra. Se fizer isso bem, não precisa esperar novembro para aproveitar.

Na indústria de fundos imobiliários (FIIs), entendo que o paralelo seja bastante pertinente, com temas atuais, inclusive.

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Oportunidade com a queda dos juros

Se a Black Friday ocorre uma vez por ano, no mercado de FIIs a “temporada de descontos” costuma aparecer nos períodos de aperto monetário. Resumidamente, quando os juros sobem, as cotas dos fundos geralmente sofrem, diante de um custo de oportunidade mais elevado e da possibilidade de desaceleração econômica.

Conforme abordado nesta coluna desde a virada do semestre, a interrupção do ciclo de alta é um ponto historicamente importante para o investimento em FIIs, sendo considerada uma “virada de chave” para a categoria, favorecida pela expectativa crescente de queda dos juros. Não à toa, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) acumula retorno de dois dígitos em 2025.

Os juros futuros já apontam para um primeiro corte em janeiro, e as estimativas sobre a magnitude do ciclo aumentam gradativamente. Entre os potenciais benefícios desse movimento para o mercado imobiliário negociado em bolsa, destaco:

• Menor competitividade dos títulos de renda fixa, equilibrando o fluxo de capital para ativos listados;
• Com o menor custo de capital, os valuations são revisados, e o ritmo de emissões e aquisições retoma tração;
• Redução do risco de crédito de devedores e locatários;
• Eventual alívio na atividade econômica, favorecendo a ocupação física dos ativos e as revisões contratuais das locações.

Evidentemente, a cotação dos FIIs já antecipou parte desses efeitos na performance deste ano. Inclusive, não vejo o horizonte de curtíssimo prazo como uma oportunidade evidente. Além disso, o ano de 2026 carrega eventos significativos, capazes de alterar a percepção de risco dos participantes de mercado.

Ainda assim, a janela de final de ano promove um ponto de entrada interessante para investidores de médio e longo prazo, atentos ao potencial de valorização dos ativos.

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Cuidado com as chamadas: nem todo desconto é um bom negócio

No varejo, sabemos que algumas promoções são ilusórias — em certos casos, o preço de um produto sobe em outubro para cair em novembro. O investidor de FIIs pode sofrer algo parecido quando se guia apenas por indicadores superficiais. Alguns exemplos são:

• Fundos excessivamente descontados: o indicador P/VP (cota de mercado / cota patrimonial) bem abaixo de 1 pode sinalizar oportunidade, mas também pode refletir valor patrimonial desatualizado, ativos de qualidade inferior ou indicadores operacionais deteriorados. Um desconto elevado não é garantia de retorno — pelo contrário, pode ser uma dor de cabeça futura.

• Dividend yields muito elevados: rendimentos altíssimos muitas vezes refletem situações não recorrentes, como resultados de venda de ativos, distribuição de caixa represado ou efeitos temporários de alavancagem, entre outros. Um dividend yield alto é convite para investigar, nunca para comprar automaticamente.

• Liquidez restrita: assim como lojas que anunciam promoções mas não têm estoque suficiente, há FIIs cujo volume de negociação não comporta entradas e saídas minimamente confortáveis. Isso aumenta o risco para quem pode precisar de liquidez.

Compre 1, leve 4: a consolidação do mercado

Enquanto a Black Friday cria combos promocionais e pacotes “2 por 1”, no mercado de FIIs ocorre um movimento análogo: a consolidação.

Movimentos de consolidação tendem a se intensificar em períodos mais desafiadores. Gestoras mais capitalizadas ou com estratégias mais aderentes ao cenário tomam a dianteira, enquanto veículos menores, com maior sensibilidade a liquidez ou escala, são absorvidos ou extintos.

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Especialmente em 2025, vimos operações em que fundos menores foram incorporados por veículos mais robustos, seja por sinergia de portfólio, redução de custos administrativos, necessidade de captação ou adequação regulatória.

Geralmente, as operações ocorrem via novas emissões, em que a totalidade das cotas é direcionada ao vendedor dos ativos. São as chamadas operações de “troca de cotas”, realizadas por meio de ofertas restritas, com participação exclusiva do fundo-alvo. Também há casos em que toda a gestão de FIIs foi adquirida por outras casas.

Para o cotista, avaliar se a operação de fusão ou incorporação gera valor é essencial. Entre os possíveis benefícios, destacam-se: i) maior liquidez das cotas; ii) reciclagem de portfólios antigos; iii) maior flexibilidade para a gestão.

Por outro lado, o processo pode envolver alterações na estrutura de custos e a descaracterização do mandato original (style drift). Vale lembrar que as bases tributárias dos cotistas dos FIIs incorporados também são atualizadas.

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Em um contexto amplo de mercado, vale pontuar que a indústria de FIIs ainda é bastante pulverizada em número de fundos — portanto, há espaço para continuidade desse cenário. Entretanto, a concentração de market cap em determinadas gestoras começa a se tornar um ponto de monitoramento.

Para o investidor, é fundamental acompanhar de perto esses movimentos, avaliando caso a caso se há geração de valor ou apenas uma reconfiguração estrutural sem ganhos efetivos.

Em um mercado ainda jovem como o brasileiro, a forma como essa consolidação se dará pode moldar o futuro dos FIIs nos próximos ciclos.

KNRI11: compra de qualidade

Bem conhecido na indústria, o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) tem como objetivo gerar renda mensal por meio da locação de um portfólio dividido entre prédios corporativos e galpões logísticos — o famoso portfólio híbrido.

A carteira imobiliária do KNRI11 é composta por 20 propriedades, sendo 12 edifícios comerciais e oito centros logísticos. Os ativos estão distribuídos entre os estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, totalizando uma Área Bruta Locável (ABL) própria de 721.611 metros quadrados.

No que diz respeito às receitas, aproximadamente 55,5% decorrem do setor de escritórios, enquanto o restante vem dos galpões logísticos. Cerca de 45% dos contratos do fundo estão estruturados na modalidade atípica, o que confere maior previsibilidade ao fluxo de receitas.

Nos indicadores operacionais, a vacância do KNRI11 é historicamente controlada. Atualmente, o fundo registra 3,8% de vacância física e 5,5% de vacância financeira, sendo cerca de 80% desse volume concentrado nas lajes do Rio de Janeiro.

Entre os motivos que justificam a presença do KNRI11 nesta coluna, destaco a qualidade do portfólio, o desconto em relação ao valor patrimonial e a elevada liquidez do fundo.

Em nosso modelo, estimamos um potencial de valorização de 7% para as cotas, além de uma renda projetada de 8,3% para os próximos 12 meses. Como opcionalidade, o fundo também possui potencial interessante de destravar valor com a reciclagem de portfólio, conforme realizado recentemente com o Edifício Athenas, operação que gerou uma TIR de 16% ao ano.

Sustentado pela diligente gestão da Kinea, o KNRI11 certamente é uma aquisição com baixa chance de arrependimento neste período de Black Friday.

Um abraço,

Caio Nabuco de Araujo, CAIA