Como o IFIX sobe 15% no ano e captações de fundos imobiliários continuam fortes mesmo com os juros altos

Apesar do juro alto da economia brasileira, a indústria de fundos imobiliários (FIIs) tem mostrado resiliência nas ofertas e deve encerrar 2025 com um volume de captação apenas um pouco abaixo do realizado em 2024.

O resultado não é ruim diante de um cenário em que investidores andam priorizando a renda fixa, avaliam gestores de recursos ouvidos pela Broadcast, sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado. Além disso, a perspectiva é animadora com a queda da Selic se aproximando, o que tende a contribuir para um ganho de tração do setor.

As captações totalizaram R$ 31,5 bilhões até o fim de setembro, o equivalente a 71% do ano passado inteiro, quando somou R$ 44,3 bilhões. O montante supera 2023, quando ficou em R$ 30,4 bilhões, segundo levantamento da Hedge Investments.

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"As captações neste ano têm sido surpreendentes. Se seguirem nesse ritmo, podem chegar até cerca de R$ 40 bilhões em dezembro", afirmou o sócio-fundador da Hedge, André Freitas. "Quando se viu que o juro ficaria alto por muito tempo, ninguém imaginava que as captações se manteriam nesse tamanho".

Com a queda nos juros no radar, a tendência é que as cotas dos fundos se valorizem na bolsa e haja mais espaço para captações no ano que vem. Essa é uma reação tradicional na indústria de FIIs quando a Selic baixa. "Devemos esperar esse caminho", disse Freitas. O levantamento da Hedge aponta que há outros R$ 25 bilhões em ofertas já protocoladas e que irão se concretizar ao longo dos próximos meses.

Ao longo do ano, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) subiu 15%, ajudando a destravar alguns negócios. Se o juro cair, um fôlego extra virá, afirmou o sócio-fundador da HSI Investimentos, Máximo Lima.

"Se o juro cai, já dá uma animada. O valor das cotas reage, melhora o ambiente para a compra e venda de ativos. Isso pode abrir uma janela para os fundos saírem atrás de captações", disse. O ponto de atenção, segundo Lima, será o ritmo dos cortes de juros. "Se cortar muito pouco, não surte tanto efeito. Mas se cortar demais, gera repiques na inflação e começa a dar problemas".

Fundos imobiliários de papel na liderança

O grosso das captações continuou vindo dos chamados 'fundos de papel', que investem, principalmente em dívida de empresas do setor, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são um tipo de renda fixa. Daí a atratividade para os investidores. Esses FIIs responderam por 33% do volume total de captações no ano (R$ 10,4 bilhões).

O crescimento dos fundos de CRIs também se deve à dificuldade crescente das incorporadoras conseguirem crédito bancário, levando essas empresas para o mercado de capitais, observou o líder de negócios imobiliários da CVPAR, Jorge Nobre. "As empresas vão ao banco tomar o financiamento à produção e encontram um custo maior e escassez de recursos disponíveis. O banco está mais seletivo em dar crédito".

Nessa mesma linha, a gestora AZ Quest montou seu fundo de papel, o AZ Quest Panorama Crédito Imobiliário (AZPR11), que tem um patrimônio líquido de R$ 145 milhões alocados em nove projetos. "Com a alta taxa de juros, a diferença entre uma empreiteira pegar dinheiro com a gestora ou com um banco tradicional hoje é muito pequena", disse Marcos Freitas, gestor de fundos imobiliários na AZ Quest.

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Fundos buscaram novas formas para crescer

Boa parte da resiliência nas captações também é explicada pelas novas estratégias traçadas para gerar liquidez. Na principal delas, em vez de receber aportes em dinheiro pela emissão de cotas, os fundos estão aceitando a entrega de imóveis para compor o portfólio.

Para o vendedor, a vantagem é trocar um ativo de liquidez baixa (prédios de escritórios, shoppings e galpões) por um ativo mais líquido, negociado em Bolsa (cota de FII). Já para o fundo, é uma forma de crescer mesmo sem dinheiro novo na mesa.

Quem mais recorreu a essa estratégia foi o TRX Real Estate (TRXF11). Criado em 2019, o veículo investe em imóveis comerciais locados para grandes empresas de varejo, construção e saúde. Entre os principais inquilinos estão Assaí, Grupo Mateus e Pão de Açúcar, entre outros.

No meio do ano, o TRXF11 fez uma oferta de R$ 1,25 bilhão, que foi usado para a compra de mais de 20 imóveis, sendo que mais da metade envolveu pagamento em cotas. Logo na sequência, o fundo anunciou uma nova oferta de R$ 2 bilhões (podendo chegar a R$ 3 bilhões se houver demanda pelo lote adicional), baseado na mesma estratégia.

"O que aconteceu depois da última emissão foi que vários proprietários de imóveis passaram a nos procurar, querendo replicar o que havíamos feito na décima primeira emissão. Aproveitamos essa oportunidade e começamos a selecionar um portfólio de imóveis. Agora, temos um grande pipeline para essa nova emissão, e muito dele é composto por pessoas que aceitaram receber uma parte relevante ou até 100% do pagamento em cotas", contou o sócio e gestor da TRX Investimentos, Gabriel Barbosa.

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Outra estratégia que se popularizou foi a oferta de cotas em classes sênior (menor risco, pois recebe dividendos prefixados, com prioridade) e subordinada (maior risco, recebe no fim, com maior potencial de retorno).

A estrutura combina fluxos previsíveis com a correção inflacionária na classe sênior, chamando atenção de investidores. Gestoras como a Life Capital, Paladina e Hedge recorreram a essa estratégia. "É como pegar o imóvel para usar como instrumento de renda fixa, garantindo a rentabilidade", explicou André Freitas.