Fundo Imobiliário SARE11 anuncia venda de imóvel em São Paulo – e cotistas vão lucrar mais de R$ 7 milhões com a operação

A retrospectiva dos fundos imobiliários em 2024 não é das mais animadoras: só o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) já registra uma queda de 10,58% no ano. Para o Santander Renda de Aluguéis (SARE11), a situação não foi diferente, e o fundo já registra queda de mais de 18% na bolsa.

Porém o FII vem buscando alternativas para recuperar o fôlego. Após anunciar a saída da WeWork de imóvel WT Morumbi por inadimplência, o SARE11 comunicou ao mercado que vai se desfazer de um ativo de seu portfólio.

Segundo documento divulgado, o fundo assinou um Memorando de Entendimento (“MOU”) para a venda de um imóvel em Alphaville, em Barueri (SP).

A gestora informou que a transação faz parte do plano estratégico do fundo, que tem como objetivo “explorar opções e transações que contribuam para destravar o valor intrínseco das cotas”.

O montante total da operação é de R$ 62 milhões, que será pago em até 14 parcelas, as quais serão corrigidas com a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Com a venda do imóvel em Alphaville, o SARE11 terá um ganho de capital de aproximadamente R$ 7.043.368, o que equivale a um lucro de R$ 0,076 por cota.

Apesar do anúncio, a cota do FII opera em queda nesta quinta-feira (19). Por volta das 12h30, o SARE11 caía 0,28%. Já o IFIX apresentava baixa de 0,67%.

A venda nos detalhes: adeus, imóvel em Alphaville

O imóvel localizado em Barueri foi adquirido pelo SARE11 em abril de 2020, e, atualmente, representa 9,8% da receita do fundo, de acordo com relatório mensal de novembro deste ano.

Na época, a compra do ativo representava um valor de R$ 2.910,00 por metro quadrado. Já a venda do ativo por R$ 62 milhões representa um montante equivalente a R$ 3.283,00 por m², com uma valorização de 12,8%.

Com isso, a operação representa um cap rate (taxa de capitalização) estimado, sobre o aluguel vigente, de 8,5%, estando em linha com o laudo publicado em novembro de R$ 62,8 milhões e o do mesmo período de 2023, no valor de R$ 60,1 milhões.

Apesar do anúncio, a conclusão da transação ainda depende do período de due diligence (processo de investigação e análise dos investidores). Além disso, o atual inquilino possui um prazo de 60 dias para exercer o direito de preferência.

De acordo com o Santander, gestor do fundo, a expectativa é que as condições sejam concluídas em até 45 dias.

Além da venda de ativos, os planos de reestruturação do SARE11

Os cotistas do SARE11 sofreram com redução de dividendos desde o segundo semestre de 2024, puxada pela inadimplência da WeWork, que locava quatro andares de um dos edifícios do fundo, o WT Morumbi.

Isso porque, considerando a distribuição da receita do fundo por inquilino, a empresa é a quarta maior locatária do portfólio. 

Porém, o FII vem buscando alternativas para alavancar as cotas e destravar os dividendos. Em novembro, o SARE11 anunciou a rescisão antecipada do contrato com a WeWork e a contratação da Grow Real Assets Capital para assessoria financeira e estratégica do fundo.

Desde então, o Santander vem apostando no processo de organização do SARE11, que inclui a reciclagem da carteira, venda de ativos e ajustes na estrutura de capital.

Os esforços já começaram a dar resultados. Confira o rendimento por cota do fundo, segundo relatório mensal de novembro do Santander: