Lajes corporativas: Se o Itaú está investindo, você também deveria?
Em meio à recuperação do mercado de lajes corporativas, o Itaú virou dono de um dos locais mais premiados da Faria Lima. Quando um grande player realiza esse tipo de operação, é uma boa sinalização sobre o setor
À medida que deixamos para trás os desafios enfrentados pela crise sanitária, o mercado de lajes corporativas começa a dar sinais de recuperação.
A notícia mais quente da semana foi a compra do Faria Lima 3500 pelo Itaú por um valor total de aproximadamente R$ 1,5 bilhão. Estamos falando de um expressivo valor por metro quadrado de R$ 64 mil.
O Itaú, que já ocupava o imóvel, passa a ser dono de um dos locais mais premiados da Faria Lima. Quando um grande player realiza esse tipo de operação, é uma boa sinalização sobre o setor.
Em termos operacionais, a melhora notada ao longo dos últimos 18 meses começou a se desenhar com a flexibilização das restrições de saúde pública e volta da normalidade nos escritórios no último ano.
Empresas que haviam adotado estratégias de trabalho remoto começaram a reconsiderar a importância do ambiente físico, retomando a procura por espaços nos empreendimentos.
Este cenário é visível na cidade de São Paulo, na qual notamos melhorias nos indicadores de mercado, tal como a absorção líquida, que encerrou o 4T23 no patamar de 136 mil metros quadrados, alongando a sequência de trimestres consecutivos no positivo. De acordo com a Buildings, a taxa de vacância de edifícios A+ finalizou o ano em 21,6%.
Leia Também
A guerra no Irã vai acabar? O que as eleições nos EUA podem mudar no preço do petróleo
Região da Faria Lima segue na preferência
Entre as praças, a região da Faria Lima (Itaim Bibi / Vila Olímpia) segue dominante, com a taxa média de vacância em um dígito e o aluguel saltando para R$ 320/m2 em alguns imóveis.
Em geral, sigo com preferência por edifícios premium nessas regiões consolidadas, tendo em vista a sólida demanda por espaços, além de forte capacidade de retenção de locatários, fator que se mostrou fundamental nos últimos anos. Os fundos VBI Prime Properties (PVBI11) e CSHG Prime Offices (HGPO11) são bons exemplos disso.
Como estamos falando de praças com escassez de espaços disponíveis, notamos recentemente o escoamento de locações para regiões secundárias.
Este é o caso das avenidas Paulista e Berrini, que apresentaram dinâmicas interessantes em seus indicadores de ocupação e não possuem elevada atividade construtiva no momento, favorecendo a competitividade dos espaços vagos. Este pode ser um cenário interessante para captura de valor ao longo dos próximos anos.
Por fim, a região da Chucri Zaidan tem apresentado indicadores de absorção favoráveis. Mas ainda tenho uma visão cética sobre os imóveis da região, tendo em vista a elevada taxa de vacância (acima de 30%), aluguel abaixo da média e sua localização menos acessível.
Inclusive, entre os principais pólos corporativos da cidade de São Paulo, a Chucri Zaidan figura como a região com o maior estoque performado, de acordo com dados da Cushman & Wakefield.
Quando olhamos para a indústria de fundos imobiliários…
Nota-se que boa parte dos portfólios possui exposição às regiões citadas nos parágrafos acima. Portanto, há sinalizações positivas quanto ao aumento da ocupação no portfólio dos fundos imobiliários e sua capacidade de repassar preços.
Este cenário já impactou positivamente as cotas em 2023, alinhado ao movimento de queda da taxa de juros. Contudo, a composição de ativos é bem heterogênea quando tratamos dos FIIs de escritórios.
Enquanto alguns players estão bem posicionados em regiões tradicionais da capital paulista, temos estratégias concentradas em praças secundárias ou que ainda não demonstraram recuperação – Alphaville e Rio de Janeiro são alguns exemplos. Isso sem contar os desafios de endividamento de alguns fundos, que se alavancaram para adquirir imóveis nos últimos anos.
Com isso, por mais que o segmento de escritórios seja o mais descontado entre os tradicionais, há uma discrepância significativa entre os fundos da cesta, conforme ilustrado abaixo no indicador prêmio/desconto sobre cota patrimonial.
Em suma, mesmo com a perspectiva favorável, é muito importante estar atento ao perfil de portfólio e a estrutura de capital dos fundos.
Na minha visão, existem oportunidades pontuais no universo de escritórios, com capacidade de valorização de dois dígitos em 2024. Ao mesmo tempo, algumas estratégias oferecem uma relação risco vs retorno desfavorável, com possibilidade de perda de capital investido.
A opção premium dos escritórios
O VBI Prime Properties (PVBI11) é um legítimo FII de lajes corporativas premium, com um portfólio composto atualmente por seis imóveis, totalizando uma área bruta locável (ABL) de mais de 66 mil metros quadrados.
| Ativo | Cidade | ABL | Participação | Classificação | LEED |
| Park Tower | SP | 22.340 m2 | 100% | AAA | Gold |
| FL 4440 | SP | 11.056 m2 | 50% | AAA | Platinum |
| Union FL | SP | 5.042 m2 | 50% | AAA | Gold |
| Vila Olimpia Corporate | SP | 6.114 m² | 20% | AAA | Gold |
| The One | SP | 7.364 m | 71% | AA | Platinum |
| Vera Cruz II | SP | 7.202 m | 36% | AAA | Platinum |
Desde a última citação nesta coluna, houve algumas mudanças no portfólio do PVBI11. Mas as suas principais características permanecem: ativos premium (A+) e muito bem localizados.
Além disso, todos os edifícios performados contam com certificação LEED Gold ou Platinum, o que traz maior atratividade para o imóvel.
Em resumo, há pouco mais de um ano, a VBI aproveitou a melhora do cenário para ativos de risco e o momento de consolidação da indústria de FIIs para adotar um perfil mais ativo na gestão do portfólio. Destaco a aquisição de participações nas lajes do Vila Olímpia Corporate (VOC), The One e Vera Cruz II.
Em geral, as teses consistem na capacidade de elevação do valor real do aluguel (leasing spread) dos imóveis no decorrer do tempo.
Possivelmente já veremos elevações no preço de locação ao longo deste ano, diante da perspectiva mais sólida de melhora para o segmento de escritórios, em linha com a introdução desta coluna.
Vacância deve aumentar, mas...
Na parte comercial, o PVBI11 convive com uma taxa de vacância física de 9,5%, que possivelmente aumentará com a desocupação do The One e de 2,2 mil metros quadrados no Faria Lima 4440, programada para maio de 2024. Segundo a gestão, existem conversas para ocupação da área vaga do portfólio, especialmente no VOC.
Entre os motivos para a sua presença nesta edição, estão a alta qualidade dos ativos e suas respectivas localizações privilegiadas. Esses fatores devem contribuir para a elevação da ocupação e incremento dos valores de aluguel diante de um cenário positivo para o mercado de lajes corporativas.
O curtíssimo prazo pode registrar estagnação, mas há um potencial interessante nas cotas do fundo, que tem hoje um portfólio único para a categoria. Entendo que sua carteira deveria negociar a um valor por metro quadrado acima de R$ 30 mil.
Colocando os números na planilha (DFC), encontramos um valor justo de R$ 112,50 por cota do PVBI11, ou seja, um upside potencial de 8,5%. Este percentual, somado à expectativa de proventos para os próximos 12 meses, confere um potencial de retorno de 16% para o fundo durante o período.
Como citei anteriormente, o segmento de escritórios deve ressurgir nos próximos anos, mas a seleção deve ser bem criteriosa. O PVBI11 está entre as minhas preferências, mas tem um fundo específico que oferece uma oportunidade ainda mais atrativa para 2024.
Para saber minha principal recomendação no setor, recomendo acessar a série Renda Imobiliária da Empiricus. Aqui tem uma promoção especial para o primeiro mês de assinatura.
- Além de PVBI11: conheça outros 4 fundos imobiliários que Caio Araujo recomenda para surfar a onda de juros baixos investindo em FIIs com bom potencial de valorização + dividendos. O relatório gratuito está aqui.
Um abraço,
Caio
4 de novembro de 2026 - 16:23
REAÇÃO AO RESULTADO
Nem todo mundo quer comprar Itaú: por que ITUB4 ainda não convenceu todos os analistas após o 3T26
4 de novembro de 2026 - 16:23
4 de novembro de 2026 - 14:01
VIRADA HISTÓRICA
‘Onda azul’ faz Wall Street disparar, mas vitória democrata pode trazer nova dor de cabeça para Trump
4 de novembro de 2026 - 14:01
4 de novembro de 2026 - 13:15
VISÃO DO GESTOR
O mercado desistiu do Brasil? Gestores reduzem apostas em bolsa e reforçam dólar antes do Copom
4 de novembro de 2026 - 13:15
4 de novembro de 2026 - 9:56
CHAVES NA MÃO
Fundo imobiliário BTLG11 embolsa R$ 56 milhões com venda de fatia de galpão; veja lucro por cota e detalhes da operação
4 de novembro de 2026 - 9:56
3 de novembro de 2026 - 14:02
BOLSA SOB PRESSÃO
Depois de tombo de 10%, XP fica mais cautelosa com a bolsa brasileira, mas aponta 10 ações para investir
3 de novembro de 2026 - 14:02
3 de novembro de 2026 - 13:29
SD ENTREVISTA
Dólar dispara, bolsa cai e Itaú muda a estratégia: chefe de recomendações do banco diz onde investir após as eleições
3 de novembro de 2026 - 13:29
3 de novembro de 2026 - 12:49
REDUÇÃO DA ALAVANCAGEM
Alívio na dívida? CSN (CSNA3) sobe 4% com avanço na venda da divisão de cimentos — mas ainda há desafios no radar
3 de novembro de 2026 - 12:49
3 de novembro de 2026 - 9:39
EX-PACMAN DOS FIIS?
Após onda de compras, ‘Pacman dos FIIs’ coloca imóveis à venda por R$ 530 milhões; veja lucro por cota
3 de novembro de 2026 - 9:39
2 de novembro de 2026 - 16:19
FIM DA GUERRA?
Petróleo fecha em queda de mais de 7% com expectativa de acordo para encerrar guerra no Oriente Médio
2 de novembro de 2026 - 16:19
2 de novembro de 2026 - 13:05
TOUROS E URSOS
Como será o amanhã? As perspectivas para seus investimentos após a eleição e a sangria dos mercados
2 de novembro de 2026 - 13:05
31 de outubro de 2026 - 18:07
CONFIRA
Atenção, investidor: B3 amplia horário de negociação a partir de terça-feira (3)
31 de outubro de 2026 - 18:07
31 de outubro de 2026 - 13:15
ENTENDA O CENÁRIO
JP Morgan faz alerta sobre o Banco do Brasil (BBAS3) e aponta desafio para o próximo trimestre
31 de outubro de 2026 - 13:15
31 de outubro de 2026 - 9:15
ENTRE MORTOS E FERIDOS
Sangria na bolsa deixa varejo e construção civil entre os setores mais castigados, mostra EQI
31 de outubro de 2026 - 9:15
30 de outubro de 2026 - 18:23
SANGRIA NOS MERCADOS
Ibovespa tem pior semana desde março de 2020 e arrasta desempenho mensal para vermelho, com um feito inesperado
30 de outubro de 2026 - 18:23
30 de outubro de 2026 - 13:11
ZERO A ZERO?
Uma semana muda tudo: BTG (BPAC11) devolve ganhos do ano e tem recomendação rebaixada — vale comprar após o tombo?
30 de outubro de 2026 - 13:11
30 de outubro de 2026 - 12:40
FUTURO NEBULOSO
Usiminas (USIM5) tem a maior baixa do Ibovespa com balanço aquém do esperado; o que pesou nos números do 3T26?
30 de outubro de 2026 - 12:40
30 de outubro de 2026 - 11:52
FÓRMULA MILIONÁRIA
De inquilina a dona: Coca-Cola compra imóvel do ALZR11 por R$ 140 milhões; veja ganho por cota
30 de outubro de 2026 - 11:52
30 de outubro de 2026 - 10:19
A CONTA CHEGOU
Casas Bahia (BHIA3) coloca aluguéis em dia, mas FII reduz projeção de dividendos; entenda o porquê
30 de outubro de 2026 - 10:19
29 de outubro de 2026 - 18:17
PESSIMISMO CONTINUA
Ibovespa tem 4º pregão seguido de baixa, com queda de 17% desde a eleição; em NY, dia também foi tingido de vermelho
29 de outubro de 2026 - 18:17
29 de outubro de 2026 - 14:00
Conteúdo Empiricus
