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Larissa Vitória
Larissa Vitória
É repórter do Seu Dinheiro. Formada em jornalismo na Universidade de São Paulo (ECA-USP), já passou pelo portal SpaceMoney e pelo departamento de imprensa do Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT).
FIIs DO MÊS

Os fundos imobiliários mais recomendados para investir após a queda da Selic; veja quais são os FIIs favoritos de 13 corretoras

Dois fundos de tijolo, classe que investe em ativos reais, se destacaram neste mês na preferência das casas consultadas pelo Seu Dinheiro

Larissa Vitória
Larissa Vitória
7 de agosto de 2023
7:01 - atualizado às 18:59
Selo Melhores Fundos Imobiliários 2 | Fundo Imobiliário Bresco Logística BRCO11 FIIs Magazine Luiza Fundo Imobiliário
Imagem: Montagem Andrei Morais / Shutterstock

Depois de três anos de subida, o ciclo de queda da taxa Selic enfim começou na semana passada. E, com o corte nos juros favorecendo a retomada do apetite pelos ativos reais, os analistas elegeram dois fundos imobiliários (FIIs) de tijolo como os favoritos para o mês de agosto.

A classe — que ganhou esse apelido por investir diretamente em imóveis físicos como shoppings, escritórios e galpões logísticos — foi a mais prejudicada pelo aperto monetário.

Os FIIs de tijolo começaram a esboçar uma recuperação ainda durante os meses que antecederam o afrouxo, com as cotas impulsionadas pela perspectiva de queda na Selic.

De acordo com um levantamento da gestora TRX Investimentos, os fundos de tijolo saltaram mais de 14% e superaram a alta do IFIX, índice que reúne os principais FIIs da B3, no primeiro semestre.

Agora, com a materialidade do corte, os analistas acreditam que altas ainda mais fortes estão por vir. E, para aproveitar esse momento, a maior parte das corretoras consultadas pelo Seu Dinheiro escolheu fundos de dois dos principais segmentos do tijolo para o mês.

Os selecionados, porém, enfrentaram situações diametralmente opostas durante o ciclo de alta. 

O primeiro deles é o Bresco Logística (BRCO11). O segmento do qual o fundo faz parte é um dos herdeiros da pandemia de covid-19, pois intensificou seu crescimento nos últimos três anos ao ser fortalecido pelo boom do e-commerce durante o isolamento social.

Já o outro escolhido de agosto, o CSHG Real Estate (HGRE11), é um FII de lajes corporativas, uma das classes mais penalizadas pelos sucessivos lockdowns e a adoção do home office. Agora, o setor é um dos símbolos da “volta à normalidade” com pequenas, médias e grandes empresas retomando o trabalho presencial.

Além dos dois ativos em destaque, que receberam três indicações, outros cinco fundos imobiliários chamaram a atenção dos analistas.

Presentes no ‘top 3’ de duas casas, os FIIs RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11), TRX Real Estate (TRXF11), Valora RE III (VGIR11), Vinci Shopping Centers (VISC11) e XP Malls (XPML11) completam a lista de favoritos do mês.

Confira abaixo todos os fundos mencionados pelas corretoras em agosto:

Entendendo o FII do Mês: todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com pelo menos duas indicações.

A redenção de um velho conhecido dos investidores de fundos imobiliários

Houve um tempo em que o Bresco Logística (BRCO11) era o queridinho absoluto dos analistas. O fundo imobiliário foi o mais recomendado no ranking do Seu Dinheiro em nove ocasiões ao longo de 2022, mas tudo mudou no final do ano.

Na ocasião, um impasse com o Grupo Pão de Açúcar, um de seus inquilinos mais importantes, foi revelado e lançou dúvidas sobre o portfólio. O imbróglio levou o FII a desaparecer das carteiras e do pódio mensal.

O impasse em questão foi enfim solucionado em junho deste ano, e o desfecho foi favorável ao BRCO11: o GPA concordou em pagar uma multa de R$ 12 milhões pela rescisão antecipada de uma locação e renovou o aluguel do imóvel alvo da disputa por um valor superior ao do contrato anterior.

Além disso, o fundo também realizou uma venda de ativos que trouxe outros milhões para o caixa, resultando em dividendos 40% superiores para os cotistas.

Com o fim do imbróglio jurídico e os proventos maiores, o fundo, cujo portfólio é considerado um dos melhores do segmento de logística, voltou ao topo da preferência das corretoras.

O Santander, uma das casas a recomendar o Bresco Logística neste mês, destaca que a carteira é geograficamente diversificada e 67% da receita está concentrada em galpões do tipo last mile — ou seja, próximos aos principais centros de consumo do país.

O banco estima um dividend yield — indicador que mede o retorno a partir do pagamento de dividendos — de 9% para os próximos 12 meses e destaca ainda que o FII negocia com um desconto de 5% em relação ao valor patrimonial das cotas, uma medida de “valor justo” do portfólio.

Um estreante para a carteira

Já o segundo favorito do mês, o CSHG Real Estate (HGRE11), não tem uma trajetória de redenção como BRCO11, mas já rondava o primeiro lugar do pódio das corretoras há muito tempo.

Agora, com o início do ciclo de corte na taxa Selic favorecendo os fundos de tijolo e os investidores em busca de pechinchas da classe na bolsa, o FII — que negocia cerca de 9,5% abaixo do valor patrimonial das cotas — enfim conseguiu uma medalha de ouro para chamar de sua.

Uma parte do desconto é explicada pela vacância física do portfólio, que, de acordo com a Órama, ainda está elevada.

Apesar da ressalva, a corretora, que colocou o fundo em seu “top 3” de agosto, afirma que a gestão está “bastante ativa” na busca por potenciais locatários para ocupar as áreas vagas e tem anunciado novas locações.

“Além disso, o time é muito transparente ao apresentar os desafios do portfólio, detalhes de negociações com inquilinos e perspectivas para o fundo”, afirma a Órama.

O CSHG Real Estate é dono de 17 imóveis, entre torres corporativas e lajes individuais, localizados em três estados brasileiros. A maior parte deles se encontra na cidade de São Paulo, em eixos importantes para o segmento, como as avenidas Chucri Zaidan, Berrini e Faria Lima.

Repercussão dos fundos imobiliários

O IFIX encerrou o mês de junho no azul, com alta de 1,33%, e fortaleceu ainda mais os ganhos registrados neste ano, que já ultrapassam os 11%.

Boa parte dessa performance foi sustentada pelos fundos de fundos. A classe — que, como indica o nome, investe em cotas de outros FIIs — chegou a acumular um “duplo desconto” no passado, mas agora é um dos destaques do ano apoiada pela recuperação do tijolo.

Um representante dos FOFs, o RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11), foi um dos fundos mais recomendados no mês passado. Quem seguiu a indicação viu o FII apresentar uma alta de 5,85% no período.

Outro campeão de junho, o BTG Pactual Logística (BTLG11), também teve um desempenho superior ao do IFIX, com avanço de 4,33%. Já o Capitânia Securities II (CPTS11), dono da terceira e última medalha de ouro do mês, subiu 1,17%.

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