Os fundos imobiliários mais recomendados para investir após a queda da Selic; veja quais são os FIIs favoritos de 13 corretoras

Depois de três anos de subida, o ciclo de queda da taxa Selic enfim começou na semana passada. E, com o corte nos juros favorecendo a retomada do apetite pelos ativos reais, os analistas elegeram dois fundos imobiliários (FIIs) de tijolo como os favoritos para o mês de agosto.

A classe — que ganhou esse apelido por investir diretamente em imóveis físicos como shoppings, escritórios e galpões logísticos — foi a mais prejudicada pelo aperto monetário.

Os FIIs de tijolo começaram a esboçar uma recuperação ainda durante os meses que antecederam o afrouxo, com as cotas impulsionadas pela perspectiva de queda na Selic.

De acordo com um levantamento da gestora TRX Investimentos, os fundos de tijolo saltaram mais de 14% e superaram a alta do IFIX, índice que reúne os principais FIIs da B3, no primeiro semestre.

Agora, com a materialidade do corte, os analistas acreditam que altas ainda mais fortes estão por vir. E, para aproveitar esse momento, a maior parte das corretoras consultadas pelo Seu Dinheiro escolheu fundos de dois dos principais segmentos do tijolo para o mês.

Os selecionados, porém, enfrentaram situações diametralmente opostas durante o ciclo de alta. 

O primeiro deles é o Bresco Logística (BRCO11). O segmento do qual o fundo faz parte é um dos herdeiros da pandemia de covid-19, pois intensificou seu crescimento nos últimos três anos ao ser fortalecido pelo boom do e-commerce durante o isolamento social.

Já o outro escolhido de agosto, o CSHG Real Estate (HGRE11), é um FII de lajes corporativas, uma das classes mais penalizadas pelos sucessivos lockdowns e a adoção do home office. Agora, o setor é um dos símbolos da “volta à normalidade” com pequenas, médias e grandes empresas retomando o trabalho presencial.

Além dos dois ativos em destaque, que receberam três indicações, outros cinco fundos imobiliários chamaram a atenção dos analistas.

Presentes no ‘top 3’ de duas casas, os FIIs RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11), TRX Real Estate (TRXF11), Valora RE III (VGIR11), Vinci Shopping Centers (VISC11) e XP Malls (XPML11) completam a lista de favoritos do mês.

Confira abaixo todos os fundos mencionados pelas corretoras em agosto:

Entendendo o FII do Mês: todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com pelo menos duas indicações.

A redenção de um velho conhecido dos investidores de fundos imobiliários

Houve um tempo em que o Bresco Logística (BRCO11) era o queridinho absoluto dos analistas. O fundo imobiliário foi o mais recomendado no ranking do Seu Dinheiro em nove ocasiões ao longo de 2022, mas tudo mudou no final do ano.

Na ocasião, um impasse com o Grupo Pão de Açúcar, um de seus inquilinos mais importantes, foi revelado e lançou dúvidas sobre o portfólio. O imbróglio levou o FII a desaparecer das carteiras e do pódio mensal.

O impasse em questão foi enfim solucionado em junho deste ano, e o desfecho foi favorável ao BRCO11: o GPA concordou em pagar uma multa de R$ 12 milhões pela rescisão antecipada de uma locação e renovou o aluguel do imóvel alvo da disputa por um valor superior ao do contrato anterior.

Além disso, o fundo também realizou uma venda de ativos que trouxe outros milhões para o caixa, resultando em dividendos 40% superiores para os cotistas.

Com o fim do imbróglio jurídico e os proventos maiores, o fundo, cujo portfólio é considerado um dos melhores do segmento de logística, voltou ao topo da preferência das corretoras.

O Santander, uma das casas a recomendar o Bresco Logística neste mês, destaca que a carteira é geograficamente diversificada e 67% da receita está concentrada em galpões do tipo last mile — ou seja, próximos aos principais centros de consumo do país.

O banco estima um dividend yield — indicador que mede o retorno a partir do pagamento de dividendos — de 9% para os próximos 12 meses e destaca ainda que o FII negocia com um desconto de 5% em relação ao valor patrimonial das cotas, uma medida de “valor justo” do portfólio.

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Um estreante para a carteira

Já o segundo favorito do mês, o CSHG Real Estate (HGRE11), não tem uma trajetória de redenção como BRCO11, mas já rondava o primeiro lugar do pódio das corretoras há muito tempo.

Agora, com o início do ciclo de corte na taxa Selic favorecendo os fundos de tijolo e os investidores em busca de pechinchas da classe na bolsa, o FII — que negocia cerca de 9,5% abaixo do valor patrimonial das cotas — enfim conseguiu uma medalha de ouro para chamar de sua.

Uma parte do desconto é explicada pela vacância física do portfólio, que, de acordo com a Órama, ainda está elevada.

Apesar da ressalva, a corretora, que colocou o fundo em seu “top 3” de agosto, afirma que a gestão está “bastante ativa” na busca por potenciais locatários para ocupar as áreas vagas e tem anunciado novas locações.

“Além disso, o time é muito transparente ao apresentar os desafios do portfólio, detalhes de negociações com inquilinos e perspectivas para o fundo”, afirma a Órama.

O CSHG Real Estate é dono de 17 imóveis, entre torres corporativas e lajes individuais, localizados em três estados brasileiros. A maior parte deles se encontra na cidade de São Paulo, em eixos importantes para o segmento, como as avenidas Chucri Zaidan, Berrini e Faria Lima.

Repercussão dos fundos imobiliários

O IFIX encerrou o mês de junho no azul, com alta de 1,33%, e fortaleceu ainda mais os ganhos registrados neste ano, que já ultrapassam os 11%.

Boa parte dessa performance foi sustentada pelos fundos de fundos. A classe — que, como indica o nome, investe em cotas de outros FIIs — chegou a acumular um “duplo desconto” no passado, mas agora é um dos destaques do ano apoiada pela recuperação do tijolo.

Um representante dos FOFs, o RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11), foi um dos fundos mais recomendados no mês passado. Quem seguiu a indicação viu o FII apresentar uma alta de 5,85% no período.

Outro campeão de junho, o BTG Pactual Logística (BTLG11), também teve um desempenho superior ao do IFIX, com avanço de 4,33%. Já o Capitânia Securities II (CPTS11), dono da terceira e última medalha de ouro do mês, subiu 1,17%.

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