Os telespectadores brasileiros estão ansiosos pela estreia (e as tretas) de mais uma edição do Big Brother Brasil. Mas, para quem acompanha o mercado de fundos imobiliários (FIIs), o fogo no parquinho já está acontecendo há alguns dias e fica cada dia mais intenso.
Tudo começou quando a Capitânia Investimentos anunciou a intenção de fazer uma Oferta Pública de Aquisição de Cotas (OPAC) do Pátria Edifícios Corporativos (PATC11).
Como a operação não foi negociada com o Pátria Investments, gestor do FII, temos aqui um típico caso de oferta hostil, que costuma ser mais comum em empresas com ações na bolsa.
Pouco mais de uma semana após a oferta da Capitânia ser aprovada pela B3, o Pátria decidiu reagir e declarou publicamente que considera a operação desvantajosa para os cotistas.
Em um comunicado divulgado na última sexta-feira (14), a gestora negou qualquer participação na oferta - feita por meio de fundos geridos pela Capitania e que detêm 44,52% das cotas do PATC11 - e reforçou que os investidores minoritários não são obrigados a vender suas cotas.
Barato demais para vender
O primeiro ponto que desagrada o Pátria é o preço oferecido na oferta: segundo o edital, a Capitânia pagará R$ 65 por cota a ser adquirida em leilão.
Apesar de se aproximar da cotação atual no mercado - a cota é negociada a R$ 65,57 nesta segunda-feira (17), com alta de 0,43% -, o preço está distante do valor patrimonial do fundo.
De acordo com a Pátria, na data base de 31 de dezembro do ano passado, o indicador estava em R$ 86,51 por cota. Ou seja, há um desconto de 25% em relação ao valor oferecido para a venda.
A avaliação dos imóveis do portfólio, em R$ 13.315/m², também fica de 42% a 53% abaixo do custo de reposição. “Uma adesão à oferta significa renunciar ao investimento no fundo em um de seus vales históricos de preço, movimento injustificável sob qualquer análise de fundamento imobiliário”, destaca o comunicado.
Jovem demais para morrer
Um dos objetivos por trás da proposta da Capitânia é destravar o valor do investimento. Para isso, a gestora deixou claro que pretende liquidar o FII após a compra e capturar os ganhos com a venda de aproximadamente R$ 300 milhões em ativos imobiliários.
E esse é outro ponto fraco da oferta na visão da Pátria. Para eles, uma transação dessa magnitude em um ano ainda assombrado pela pandemia de covid-19, a chegada das eleições e o ciclo de alta dos juros “não deve maximizar os ganhos ao investidor”.
Para reforçar que a liquidação seria precoce, a gestora defende que o FII pode se valorizar muito no médio prazo: “O PACT11, desde meados de 2021, está totalmente alocado, com um portfólio de ótimos ativos a preços competitivos, contratos saudáveis e bons inquilinos”.
Além disso, ainda segundo o comunicado, a gestão conta com um pipeline robusto para novas transações, “a ser continuamente trabalhado até que se abra uma janela para novas captações e/ou se desenhe uma estrutura de alavancagem adequada”.
E o investidor?
É claro que, sendo um produto importante da casa, a Pátria Investimentos defenderia com unhas e dentes a permanência dos investidores para a manutenção do PACT11.
Mas, para quem não se convenceu com os argumentos e está interessado em vender suas cotas, o leilão está marcado para a próxima segunda-feira (24).
No caso do investidor que decidir não vender suas cotas e permanecer no PACT11, há dois cenários mais prováveis para o futuro caso a OPAC da Capitânia tenha sucesso.
O primeiro é a possibilidade de lucrar com a venda futura dos ativos do fundo, caso a Capitânia seja capaz de vendê-los em condições melhores.
Já o segundo cenário considera que, em caso de imprevistos na negociação dos imóveis, os investidores terão que lidar com um ativo com baixa (ou nenhuma) liquidez no mercado até que o impasse seja solucionado.
