FIIs de papel ou de tijolo: em qual deles devo investir?
Para o cenário atual, uma carteira bem equilibrada é o melhor veículo na minha concepção, e um segmento no mercado de FIIs é capaz de flutuar nesta dinâmica
Me diz uma coisa, Caio: chegou a hora do tijolo? Você já está migrando o portfólio para fundos de lajes corporativas? Os FIIs de papel vão cair mais?
Essas são apenas algumas das inúmeras perguntas que recebi ao longo dos últimos dois meses envolvendo fundos imobiliários.
Conforme já abordei na última edição desta coluna, os fundos de tijolos voltaram ao radar dos investidores a partir de julho.
Com uma marola de otimismo com crescimento do mercado doméstico, aliado a uma queda temporária da inflação, muitos cotistas migraram seus recursos para FIIs de shoppings centers, logística, lajes corporativas, entre outros.
Naturalmente, as cotas desses fundos se recuperaram e o interesse dos participantes do mercado emergiu.
Após alta significativa dos tijolos e o efeito negativo da deflação nos fundos de papel, o índice de Fundos Imobiliários (Ifix) registra certa estabilidade no acumulado de setembro.
Leia Também
No caso da primeira categoria, parte dos descontos exagerados observados no primeiro semestre foram reduzidos. Ainda vemos grandes distorções de preço em alguns ativos (majoritariamente no segmento de escritórios), muito em função de condições específicas, tal como vacâncias elevadas, problemas de liquidez e endividamento.
Nos portfólios de crédito, apesar da queda marginal das cotas, o segmento segue como o queridinho dos investidores. Mesmo considerando uma queda dos proventos neste semestre, as ótimas taxas contratadas pelos gestores nos últimos meses sustentam uma boa rentabilidade aos FIIs de papel para o futuro. Parte do mercado tem encarado a recente correção como uma oportunidade de compra.
Antes de dar sequência, é importante citar que tenho bons olhos para o mercado como um todo nos próximos anos.
Com o fim próximo do ciclo de alta da taxa Selic e um possível arrefecimento da curva de juros no médio prazo, entendo que há potencial de geração de valor em quase todas as classes de ativos de risco e os FIIs (especialmente os de tijolo) estão inseridos neste cenário.
Feita essa contextualização, o curtíssimo prazo ainda parece desafiador. O clima de tensão global aumentou significativamente nos últimos dias, com dados temerários de inflação e desaceleração nas principais economias.
Para aumentar a volatilidade, estamos a menos de 20 dias das eleições nacionais. Portanto, não me surpreenderia se houvesse uma correção nos FIIs até o final do ano.
Onde encontrar descontos adicionais em FIIs
Para este cenário, uma carteira bem equilibrada é o melhor veículo na minha concepção. O efeito da diversificação entre as classes (especialmente tijolo e papel) é capaz de “proteger” o portfólio em dias de estresse e capturar bons ganhos em momentos de euforia.
Lembrando que um segmento no mercado imobiliário é capaz de flutuar nesta dinâmica: os fundos de fundos (FoFs). Em resumo, tratam-se de carteiras geridas por profissionais que investem em outros FIIs.
Ou seja, após muitos meses de deterioração de preços, os FoFs retornaram à prateleira de oportunidades, com a possibilidade de ganho de capital dentro de suas carteiras.
Acredito que, apesar da alta recente registrada no mercado, tais veículos ainda trazem boas oportunidades, tendo em vista o potencial de ganho em um cenário favorável aos fundos de tijolo e o próprio desconto em relação ao valor patrimonial dos FoFs.
Para complementar este gráfico, vale citar que o valor da cota patrimonial de um FoF equivale ao valor de mercado de sua carteira, que é formada por diversos FIIs.
Isto é, há quem diga que existe um “duplo desconto” disponível nos FoFs atualmente: o que observamos acima e o próprio desconto dos FIIs investidos.
Adicionalmente, pela característica institucional, os FoFs são capazes de investir em oportunidades inacessíveis às pessoas físicas, gerando um diferencial importante em relação aos portfólios dos investidores tradicionais.
Porém, nem tudo são flores...
Eu tenho algumas restrições com os FoFs também. Primeiro, é importante citar que as teses estão expostas a riscos de mercado, liquidez e gestão, assim como boa parte dos FIIs. Deste modo, não vejo com bons olhos uma carteira exclusivamente formada por FoFs.
Além disso, a estrutura de gestão dos ativos não me parece 100% eficiente. Em função da correção do mercado nos últimos dois anos, os FoFs ficaram com posições detratoras em seus portfólios e não puderam realizá-las para evitar impactos negativos nas distribuições.
Nestes últimos anos, muitos gestores passaram a adaptar seus veículos, de modo a incluir estratégias de crédito imobiliário, desenvolvimento e ações nos portfólios. Na minha visão, essa conversão para um produto multiestratégia é o caminho correto e será fundamental para maior estabilidade dos FoFs no longo prazo.
BCFF11: uma entrada pontual
Maior FoF do mercado, o BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11) é um fundo gerido e administrado pelo BTG Pactual, com o objetivo de gerar renda mediante aquisição, principalmente, de cotas de outros FIIs e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
De acordo com o relatório gerencial de agosto, o portfólio do BCFF11 conta com 85,8% de cotas de outros FIIs, 9,7% em CRIs e 4% alocado em aplicações de renda fixa, que representam o caixa.
| Setores | Exposição BCFF11 |
| Papel | 53,0% |
| Logístico | 8,0% |
| Lajes Corporativas | 25,0% |
| Shoppings | 6,0% |
| Outros | 4,0% |
| Caixa | 4,0% |
Em geral, é bem verdade que a carteira do BTG Pactual Fundo de Fundos não me agrada 100%, visto que algumas posições são distintas da minha estratégia. Não necessariamente este é um posicionamento ruim, visto que agrega maior diversificação para nossa composição geral.
O ponto de atenção fica para os FIIs com perfil mais arrojado, em especial o BPML11 e os fundos de crédito high yield. O fundo também tem maior exposição ao segmento de lajes corporativas, que ainda não se recuperou integralmente.
Ainda assim, a carteira do BCFF11 garante um nível de estabilidade adicional, em função da grande alocação em papel. Por mais que não seja minha maior aposta, essa união entre crédito imobiliário e teses de tijolos bastante descontadas pode dar bons frutos no futuro.
Ao observarmos o desempenho recente, interpretamos que a estratégia foi relativamente correta. Ainda que abaixo do Ifix no longo prazo, o retorno da carteira do BCFF11 tem superado a dos pares nos últimos anos – isto é, sua alocação em FIIs foi menos impactada pelos efeitos da pandemia do que as demais.
Para ilustrar este cenário, como a cota patrimonial de um FoF reflete a eficiência dos ativos em sua carteira, elaboramos o gráfico abaixo que compara o comportamento desta medida entre o BCFF11 e média dos cinco maiores FoFs da indústria, desde o início da pandemia em 2020.
Enquanto a cota patrimonial da média do mercado caiu 25,2% durante o período, o BCFF11 enfrentou queda de 13,1%, ou seja, uma desvalorização de 12 pontos percentuais menor.
Durante o período, o fundo foi capaz de migrar parte da carteira para o segmento de crédito imobiliário (CRIs e FIIs de CRIs), saindo de aproximadamente 30% do total do portfólio investidos neste segmento em 2020 para quase 55% ao final de 2021, capturando o bom momento do setor.
Conforme citado no início, essa carteira mais “balanceada” entre tijolo e papel, é uma das minhas preferências para o setor atualmente.
Ademais, o BCFF11 possui R$ 1,68 por cota de rendimentos acumulados, proporcionado pelo resultado operacional do fundo e contingências.
Somado a isso, o fundo ainda tem um potencial de distribuição extraordinária de R$ 0,84 por cota a receber da Receita Federal por restituição de IR sobre o lucro auferido em vendas de cotas de FIIs.
Na análise relativa, o BCFF11 está em linha com os seus pares em termos de yield e desconto em relação ao valor patrimonial. Por fim, o seu diferencial é a liquidez robusta (em torno de R$ 2,4 milhões por dia) e o bom histórico da gestão, fator de extrema importância na análise de um FoF.
Novamente, reforço que a estrutura dos FoFs tem muito a evoluir, especialmente quando pensamos em gerenciamento do portfólio. Ainda assim, do ponto de vista setorial, entendo que a categoria oferece potencial de valorização e o BCFF11 se apresenta com uma boa relação risco vs retorno neste momento.
Um abraço,
Caio
8 de novembro de 2026 - 9:00
Conteúdo Empiricus
É amanhã: Empiricus vai liberar recomendações de ativos que podem valorizar até 42 vezes com próximo ‘boom’ da IA
8 de novembro de 2026 - 9:00
7 de novembro de 2026 - 14:02
ASCENSÃO ANTES DA CRISE
O Vorcaro do Paraguai? Quem é o fundador do Ueno Bank, preso após a intervenção que colocou o governo em xeque
7 de novembro de 2026 - 14:02
7 de novembro de 2026 - 14:00
Conteúdo Empiricus
Sua empresa vale o que você imagina, ou o que o mercado pagaria? Uma decisão de US$ 32 bilhões do Google pode ajudar a entender
7 de novembro de 2026 - 14:00
7 de novembro de 2026 - 11:38
MERCADO CRIPTO
Nubank volta a liberar operações com criptomoedas; veja o que diz a fintech
7 de novembro de 2026 - 11:38
6 de novembro de 2026 - 14:48
CRIPTOMOEDAS
Mercado Pago restringe transferências de criptomoedas após incidente em fornecedor externo
6 de novembro de 2026 - 14:48
6 de novembro de 2026 - 12:18
CRIPTOMOEDAS
Nubank (ROXO34) suspende saques e depósitos de criptomoedas
6 de novembro de 2026 - 12:18
6 de novembro de 2026 - 11:40
CASO MASTER
BRB pede indenização de R$ 2,2 bilhões por fraudes do Banco Master
6 de novembro de 2026 - 11:40
6 de novembro de 2026 - 5:42
SOLTANDO FUMAÇA
Lotofácil faz 3 novos milionários de uma vez só; Mega-Sena promete R$ 55 milhões, mas tem loteria pagando o dobro
6 de novembro de 2026 - 5:42
5 de novembro de 2026 - 14:40
JUROS EM DEBATE
Selic parada: por que Alberto Ramos, do Goldman Sachs, só vê novos cortes de juros em 2028
5 de novembro de 2026 - 14:40
5 de novembro de 2026 - 14:00
Conteúdo Empiricus
América Latina perde ritmo em M&As, mas o Brasil movimenta 62% do capital desse mercado. Sua empresa está pronta para as próximas oportunidades?
5 de novembro de 2026 - 14:00
5 de novembro de 2026 - 12:15
VEJA DETALHES
Lucro menor, margens sob pressão e risco de inadimplência: por que a Tenda (TEND3) lidera as quedas do Ibovespa após o balanço do 3T26?
5 de novembro de 2026 - 12:15
5 de novembro de 2026 - 11:24
CTRL+A
Loterias, cigarros, bebidas, carros e mais: confira as alíquotas do ‘Imposto do Pecado’ e veja quando elas começam a valer
5 de novembro de 2026 - 11:24
5 de novembro de 2026 - 11:08
DADOS VAZADOS
FGC sob ataque: instituição reporta incidente de segurança e vazamento de dados
5 de novembro de 2026 - 11:08
5 de novembro de 2026 - 5:56
OPERAÇÃO REMOTA
Aposta feita pela internet fatura sozinha prêmio de quase R$ 12 milhões na Quina; Mega-Sena, Lotofácil e outras loterias acumulam
5 de novembro de 2026 - 5:56
4 de novembro de 2026 - 18:48
POLÍTICA MONETÁRIA
Copom segura Selic em 13,75% e interrompe ciclo de cortes iniciado há cinco reuniões
4 de novembro de 2026 - 18:48
4 de novembro de 2026 - 17:43
CALMA MERCADO
Chegou a hora: Lula fará pronunciamento neste domingo para anunciar medidas de ajuste fiscal
4 de novembro de 2026 - 17:43
4 de novembro de 2026 - 6:43
FREIO NOS CORTES
Há uma pedra no caminho da Selic — e o próximo corte de juros pode depender de Lula
4 de novembro de 2026 - 6:43
4 de novembro de 2026 - 5:56
SAIU DO ATOLEIRO
Lotofácil 3820 tem 41 ganhadores, mas só um deles vai sacar prêmio milionário; Mega-Sena promete R$ 46 milhões hoje, mas tem loteria pagando mais
4 de novembro de 2026 - 5:56
3 de novembro de 2026 - 14:33
NOVA ECONOMIA?
Análise: o que o ‘acusador’ André Lara Resende colocou em debate e vale mais do que a proposta em si
3 de novembro de 2026 - 14:33
3 de novembro de 2026 - 12:30
INSTABILIDADE
