O que aprender com o fracasso da empresa que tentou revolucionar o mercado imobiliário, mas já despencou 90% desde o IPO
A Opendoor — que muitos acreditaram que seria capaz de mudar para sempre o mercado imobiliário americano — já valeu US$ 24 bilhões, mas hoje vale apenas US$ 1 bilhão
Olá, seja bem-vindo à Estrada do Futuro, onde conversamos semanalmente sobre a intersecção entre investimentos e tecnologia. Um dos grandes "trends" de investimento em tecnologia entre 2018 e 2021 foi o setor imobiliário.
Ao redor do mundo, diversas empresas levantaram capital para investir na digitalização completa da jornada de se comprar um imóvel.
Na teoria, você seria capaz de encontrar seu imóvel na internet, visitá-lo virtualmente (através de vídeos) e fazer toda a burocracia online (se quisesse).
No Brasil, nomes como Loft e QuintoAndar tornaram-se bastante populares em seus segmentos. Nos EUA, outras empresas alcançaram valores de mercado exorbitantes construindo negócios como esse.
Entre as mais famosas estão a Zillow, a Redfin e a Opendoor. No gráfico abaixo, eu mostro o valor de mercado da última, desde a sua listagem na Nasdaq em 2021:
As ações da Opendoor — que muitos acreditaram que seria capaz de mudar para sempre o mercado imobiliário americano — caem 90% das suas máximas. A empresa que já valeu US$ 24 bilhões, hoje vale apenas US$ 1 bilhão.
Leia Também
Na coluna de hoje, eu vou te contar essa história.
A maior oportunidade do mundo
Nos slides da apresentação de listagem do SPAC da Opendoor, foi construída uma narrativa simples: o mercado imobiliário americano movimenta mais de US$ 1 trilhão anuais e não há nenhuma digitalização relevante nesse mercado.
Intermediários como corretores, cartórios e outros prestadores de serviço capturam até 12% do valor do imóvel, sem gerar muito valor aos seus clientes.
Na imagem abaixo, retirada da apresentação para investidores da empresa, ela lista todos os custos tipicamente envolvidos na venda de um imóvel de US$ 250 mil.
A Opendoor prometia, por uma tarifa muito menor do que essa (entre 3% e 4%), entregar todos esses serviços ao consumidor, com uma experiência muito melhor.
Ela prometia disruptar o maior mercado do mundo.
Como?
Opendoor atua como formador de mercado
Em vez de conectar compradores e vendedores (como seus competidores mais tradicionais), a Opendoor trouxe uma ideia nova: ela seria um "formador de mercado".
Seus executivos diziam que, por possuírem uma extensa base de dados e modelos sofisticados, eles seriam capazes de precificar qualquer imóvel listado na plataforma, comprá-lo diretamente do cliente, reformá-lo se necessário, e vendê-lo posteriormente com um lucro.
Esse modelo ficou conhecido como "flip" de imóveis.
Cidade após cidade, a Opendoor chegava e rapidamente acumulava um grande portfólio de imóveis, comprando e vendendo num intervalo médio de 4 meses.
Funcionou, enquanto os preços estavam subindo.
- LEIA TAMBÉM: Se o agro é tech, por que não encontramos empresas de tecnologia no segmento para investir?
Por que esse modelo de negócios não é óbvio?
Uma das grandes dificuldades de se construir uma empresa como a Opendoor é a sua estrutura de capital.
Ao longo dos últimos trimestres, a Opendoor comprou entre 8 mil e 15 mil residências por trimestre.
Mas comprar é muito mais fácil do que vender. Quando os juros começaram a subir (no início de 2022), um dos grandes impactos foi no segmento de "mortgage", ou financiamento imobiliário.
A taxa de juros no setor, entre 2% e 3%, escalou para mais de 7% ao ano. Assim, os compradores de imóveis sumiram do mercado, e os preços gerais estão pressionados, em queda.
Neste momento, a Opendoor se vê com um estoque imenso de casas, preços caindo (que seus modelos supostamente sofisticados passaram longe de antever), e um prejuízo crescente.
Como resultado, nos últimos doze meses a empresa teve um prejuízo de US$ 662 milhões (o que é 60% do seu valor de mercado atual).
Neste momento, não é exagero dizer que a empresa talvez deixe de existir nos próximos meses e seu portfólio de imóveis seja liquidado a qualquer preço simplesmente para que a empresa possa quitar suas dívidas.
Na semana passada, como "ato final" dessa história de disrupção fracassada, o seu fundador anunciou estar deixando o cargo de CEO, e passando apenas para o conselho. O capitão pulou do barco enquanto ele afunda.
O que aprendemos com Opendoor?
Uma das grandes "implosões" no mercado de tecnologia foi das empresas que acreditaram em seus modelos preditivos, que foram treinados num histórico de dados recentes, marcados por crescimento econômico, de renda e acesso fácil ao capital.
O que está claro agora é que esses modelos não faziam a menor ideia do que fazer quando as coisas mudassem.
Além disso, fica claro também que alguns mercados ainda não foram “disruptados” por bons motivos: eles são realmente muito difíceis.
Com margens entre 3% e 4%, a Opendoor simplesmente não tinha "margem de erro" (perdão do trocadilho). Mas em algum momento todas as empresas acabam cometendo erros.
Em resumo, vai demorar um bom tempo até que os investidores voltem a se animar com qualquer empresa na intersecção entre o setor imobiliário e tecnologia.
15 de setembro de 2026 - 7:04
14 de setembro de 2026 - 8:06
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
Como os grandes investidores buscam ganhar com o trade eleitoral, o império de bolos de R$ 800 milhões, e a última pesquisa eleitoral: o que ler hoje
14 de setembro de 2026 - 8:06
13 de setembro de 2026 - 8:00
TRILHAS DE CARREIRA
O fim da carreira em 3 fases: por que a transição profissional está se tornando a norma no mercado
13 de setembro de 2026 - 8:00
11 de setembro de 2026 - 8:15
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
Como resolver briga por aluguel em uma fração do tempo e do custo, as oportunidades na bolsa de valores e o que mais agita o mercado hoje
11 de setembro de 2026 - 8:15
11 de setembro de 2026 - 7:31
SEXTOU COM O RUY
Ainda vale comprar ações? Histórico indica que a bolsa brasileira pode não estar tão cara quanto parece
11 de setembro de 2026 - 7:31
10 de setembro de 2026 - 8:31
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
Como calcular o valor justo do IPTU ou ITBI, o futuro da Selic e a crise no STF: o que move os mercados hoje
10 de setembro de 2026 - 8:31
9 de setembro de 2026 - 19:55
EXILE ON WALL STREET
Rodolfo Amstalden: De agora em diante, o trade eleitoral é com emoção
9 de setembro de 2026 - 19:55
9 de setembro de 2026 - 8:13
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
O retorno da Petz Cobasi (AUAU3), a crise no STF e o que mais movimenta os mercados hoje
9 de setembro de 2026 - 8:13
8 de setembro de 2026 - 8:14
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
Imposto sobre herança e doações pode ficar mais caro, payroll afeta juros nos EUA e qual o risco do IPCA +8%: os mercados hoje
8 de setembro de 2026 - 8:14
8 de setembro de 2026 - 8:13
INSIGHTS ASSIMÉTRICOS
O CPI virou o voto de Minerva do Fed: o que o dado pode revelar sobre os próximos passos dos juros nos EUA?
8 de setembro de 2026 - 8:13
7 de setembro de 2026 - 8:19
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
O Brasil pode dar calote na dívida, a agenda de inflação e o que mais mexe com seu bolso hoje
7 de setembro de 2026 - 8:19
4 de setembro de 2026 - 8:19
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
O FII do mês com desconto e qualidade, as oportunidades de investimento em bancos, o caso Master no STF: o que ler hoje
4 de setembro de 2026 - 8:19
4 de setembro de 2026 - 7:02
SEXTOU COM O RUY
O cenário está cada vez mais difícil para os bancos, mas ainda existem boas oportunidades para investir
4 de setembro de 2026 - 7:02
3 de setembro de 2026 - 8:18
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
O back to basics na bolsa, o quebra-quebra corporativo e o que mais mexe com o mercado hoje
3 de setembro de 2026 - 8:18
2 de setembro de 2026 - 20:00
EXILE ON WALL STREET
Rodolfo Amstalden: Quem está por cima, e quem está por baixo?
2 de setembro de 2026 - 20:00
2 de setembro de 2026 - 8:06
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
Como a IA mexe com o futuro da Vale, a guerra no Oriente Médio e a relação entre Moraes e Vorcaro: o que mexe com seu bolso hoje
2 de setembro de 2026 - 8:06
1 de setembro de 2026 - 8:37
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
Internacionalização de negócios, pêndulo eleitoral e alta do petróleo: confira tudo o que agita os mercados hoje
1 de setembro de 2026 - 8:37
1 de setembro de 2026 - 6:45
30 de agosto de 2026 - 8:00
DÉCIMO ANDAR
O elevador mudou de direção: o mau humor já está no preço dos fundos imobiliários?
30 de agosto de 2026 - 8:00
28 de agosto de 2026 - 8:21
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
