O que aprender com o fracasso da empresa que tentou revolucionar o mercado imobiliário, mas já despencou 90% desde o IPO

Olá, seja bem-vindo à Estrada do Futuro, onde conversamos semanalmente sobre a intersecção entre investimentos e tecnologia. Um dos grandes "trends" de investimento em tecnologia entre 2018 e 2021 foi o setor imobiliário. 

Ao redor do mundo, diversas empresas levantaram capital para investir na digitalização completa da jornada de se comprar um imóvel.

Na teoria, você seria capaz de encontrar seu imóvel na internet, visitá-lo virtualmente (através de vídeos) e fazer toda a burocracia online (se quisesse).

No Brasil, nomes como Loft e QuintoAndar tornaram-se bastante populares em seus segmentos. Nos EUA, outras empresas alcançaram valores de mercado exorbitantes construindo negócios como esse.

Entre as mais famosas estão a Zillow, a Redfin e a Opendoor. No gráfico abaixo, eu mostro o valor de mercado da última, desde a sua listagem na Nasdaq em 2021:

As ações da Opendoor — que muitos acreditaram que seria capaz de mudar para sempre o mercado imobiliário americano — caem 90% das suas máximas. A empresa que já valeu US$ 24 bilhões, hoje vale apenas US$ 1 bilhão.

Na coluna de hoje, eu vou te contar essa história.

A maior oportunidade do mundo

Nos slides da apresentação de listagem do SPAC da Opendoor, foi construída uma narrativa simples: o mercado imobiliário americano movimenta mais de US$ 1 trilhão anuais e não há nenhuma digitalização relevante nesse mercado.

Intermediários como corretores, cartórios e outros prestadores de serviço capturam até 12% do valor do imóvel, sem gerar muito valor aos seus clientes.

Na imagem abaixo, retirada da apresentação para investidores da empresa, ela lista todos os custos tipicamente envolvidos na venda de um imóvel de US$ 250 mil.

A Opendoor prometia, por uma tarifa muito menor do que essa (entre 3% e 4%), entregar todos esses serviços ao consumidor, com uma experiência muito melhor.

Ela prometia disruptar o maior mercado do mundo. 

Como?

Opendoor atua como formador de mercado

Em vez de conectar compradores e vendedores (como seus competidores mais tradicionais), a Opendoor trouxe uma ideia nova: ela seria um "formador de mercado".

Seus executivos diziam que, por possuírem uma extensa base de dados e modelos sofisticados, eles seriam capazes de precificar qualquer imóvel listado na plataforma, comprá-lo diretamente do cliente, reformá-lo se necessário, e vendê-lo posteriormente com um lucro.

Esse modelo ficou conhecido como "flip" de imóveis. 

Cidade após cidade, a Opendoor chegava e rapidamente acumulava um grande portfólio de imóveis, comprando e vendendo num intervalo médio de 4 meses.

Funcionou, enquanto os preços estavam subindo.

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Por que esse modelo de negócios não é óbvio?

Uma das grandes dificuldades de se construir uma empresa como a Opendoor é a sua estrutura de capital. 

Ao longo dos últimos trimestres, a Opendoor comprou entre 8 mil e 15 mil residências por trimestre.

Mas comprar é muito mais fácil do que vender. Quando os juros começaram a subir (no início de 2022), um dos grandes impactos foi no segmento de "mortgage", ou financiamento imobiliário.

A taxa de juros no setor, entre 2% e 3%, escalou para mais de 7% ao ano. Assim, os compradores de imóveis sumiram do mercado, e os preços gerais estão pressionados, em queda.

Neste momento, a Opendoor se vê com um estoque imenso de casas, preços caindo (que seus modelos supostamente sofisticados passaram longe de antever), e um prejuízo crescente.

Como resultado, nos últimos doze meses a empresa teve um prejuízo de US$ 662 milhões (o que é 60% do seu valor de mercado atual).

Neste momento, não é exagero dizer que a empresa talvez deixe de existir nos próximos meses e seu portfólio de imóveis seja liquidado a qualquer preço simplesmente para que a empresa possa quitar suas dívidas.

Na semana passada, como "ato final" dessa história de disrupção fracassada, o seu fundador anunciou estar deixando o cargo de CEO, e passando apenas para o conselho. O capitão pulou do barco enquanto ele afunda.

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O que aprendemos com Opendoor?

Uma das grandes "implosões" no mercado de tecnologia foi das empresas que acreditaram em seus modelos preditivos, que foram treinados num histórico de dados recentes, marcados por crescimento econômico, de renda e acesso fácil ao capital.

O que está claro agora é que esses modelos não faziam a menor ideia do que fazer quando as coisas mudassem.

Além disso, fica claro também que alguns mercados ainda não foram “disruptados” por bons motivos: eles são realmente muito difíceis.

Com margens entre 3% e 4%, a Opendoor simplesmente não tinha "margem de erro" (perdão do trocadilho). Mas em algum momento todas as empresas acabam cometendo erros.

Em resumo, vai demorar um bom tempo até que os investidores voltem a se animar com qualquer empresa na intersecção entre o setor imobiliário e tecnologia.