Prestes a pela primeira vez abrir um fundo para investidores no Brasil, a gestora de ativos imobiliários JLP aposta em outra reabertura com bom potencial de retorno: a dos shopping centers. Logística e escritórios em regiões primárias também fazem parte das apostas da casa por aqui.
É o que diz ao Seu Dinheiro Fábio Bergamo, diretor de operações da gestora (COO, na sigla em inglês) da JLP. Com US$ 600 milhões sob gestão, a gestora acompanha ao menos 300 empresas listadas em todo o mundo e tem no histórico rendimentos de 11% ao ano em dólar, em média, contra 7% do índice Global de Listed Real Estate.
O grupo ainda não distribui fundos no Brasil, mas mantém investimentos no país há mais de 10 anos, capitaneados pelo time da Europa, acompanhando de oito a dez empresas listadas. Neste ano, a gestora passou por uma mudança relevante, com a entrada no negócio dos brasileiros Pedro Faria, Eduardo Mufarej e da JHSF International, controlada por Zeco Auriemo.
No exterior, o foco da JLP são REITs (Real Estate Investments Trust) - ativos listados em bolsa com características semelhantes aos nossos fundos imobiliários - e REOCs (Real Estate Operating Companies), equivalentes a empresas que atuam no setor mais com foco em ganho de capital do que em renda.
Imóveis: os segmentos de interesse da JLP aqui e no resto do mundo
Os shoppings, uma das apostas da JLP no Brasil, estão entre os setores que mais apanharam na bolsa desde o início da pandemia. Por aqui, a percepção de que o segmento está descontado — negociado abaixo do seu valor intrínseco — é reforçada pelo papel de lazer que esses espaços têm no país, maior do que nos EUA, por exemplo.
A avaliação de Bergamo sobre o setor de logística local é mais parecida com a que a gestora faz do resto do mundo: investir nessa área vale a pena por causa das perspectivas para o e-commerce — que avançou na pandemia, mas ainda corresponde uma fatia pequena das vendas no varejo.
Já os espaços corporativos vistos com otimismo pela JLP são as regiões primárias, locais cujos metros quadrados são os mais valorizados de São Paulo, como as regiões das avenidas Faria Lima, Berrini e Paulista. A avaliação é semelhante à que o Seu Dinheiro ouviu de especialistas no início do segundo semestre para o setor imobiliário.
O porte das empresas que usam lajes corporativas em regiões consideradas primarias é mais robusto — são companhias que conseguem atravessar uma crise sem grandes problemas e devem apostar nesses espaços com a retomada, enquanto outras regiões devem ainda sofrer um pouco mais.
Bergamo também vê o segmento residencial aquecido e diz que as empresas imobiliárias estão com planos de entregas "muito fortes". "Mas, no Rio de Janeiro, a situação está muito prejudicada, com problemas estruturais", disse.
Segundo ele, na Europa a gestora tem investido em empresas com foco em turismo local. Nos EUA, a lista se estende para áreas como data centers e torres de celular.
O executivo da JLP avalia que o mercado norte-americano já mostra uma volta à normalidade, com alta da bolsa e dos REITs desde o primeiro trimestre, mas diz que a Europa tem ficado um pouco para trás, em uma recuperação em “U“.
"Na Ásia, foi feito um bom trabalho no ano passado, mas agora você vê o mercado mais conservador e as economias se fechando [com os sinais de repique da covid]", diz Bergamo.
Para o executivo, o mercado imobiliário é essencialmente local, com dinâmicas próprias de cada região. "A correlação é muito baixa entre países", diz. "Com a covid, você teve correlação total, mas com diferenças aparecendo guiadas pela taxa de vacinação."
ESG imobiliário
A JLP, a exemplo de outros players, também diz que tem buscado inserir na agenda das empresas um padrão ESG — sigla em inglês para as melhores práticas ambientais, sociais e de governança. “No pós-investimento a gente interage muito com as empresas para sugerir melhorias”, diz Bergamo.
O executivo vê essa agenda em diferentes estágios ao redor do mundo. “Nos EUA, eles seguem a SEC (a CVM local), mas você vê muita gente batendo cabeça sobre métricas. Na Ásia, a agenda é mais baixa e no Brasil estaria em um meio-termo entre Europa e Ásia.”
Para Bergamo, a governança é a parte mais avançada da sigla, enquanto na frente ambiental a discussão está começando. Na área social, o executivo fala em preocupações internas, mas pouco externas.
Chegada ao Brasil
A chegada do trio brasileiro a JLP, que agora leva a gestora a direcionar esforços em busca do investidor brasileiro, acontece em um momento que o número de investidores pessoa física aumenta, mas ainda direciona poucos recursos aos ativos imobiliários.
Nos EUA, por exemplo, cerca de 145 milhões de investidores, 44% da população, aplicam em ativos imobiliários, enquanto no Brasil 1% da população (1,4 milhão) aplica recursos em Fundos Imobiliários (FIIs).
A JPL tem um fundo, o "JLP Liquid Opportunities", além de carteiras administradas. Segundo Bergamo, o foco dos investimentos são empresas que buscam crescimento no longo prazo. "É como se a gente buscasse por algo como o Iguatemi, mas com características de distribuição de dividendos e regras dos FIIs", diz.
O executivo vê um desafio em oferecer produtos que invistam em REITs e REOCs no Brasil, ao mesmo tempo em que enxerga um grande mercado endereçável. Segundo Bergamo, no Brasil até o investidor qualificado pensa em fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis.
Desde o ano passado algumas empresas têm oferecido REITs americanos, o que Bergamo considera um novo movimento e que abre novas possibilidades para o investidor local.
O investimento no exterior é uma opção que especialistas dizem ser importante por conta da regra de ouro da área: diversificação. Em tese, aplicar recursos em diversos países reduziria o risco de uma carteira, inclusive a parte investida em ativos imobiliários.
Segundo Bergamo, a JLP avalia chegar ao Brasil porque tem um produto "único", por não investir propriamente em FIIs e oferecer a possibilidade de diversificação geográfica.
A gestora conversa com distribuidoras no momento, mas ainda não definiu se o produto seria disponibilizado para a pessoa física. "Será um veículo que cobre o mundo inteiro em um momento em que economias estão avançando no processo de reabertura", diz Bergamo.
Em outras palavras, a estratégia é seguir com o que já é feito globalmente. Segundo o executivo, a ideia é reunir entre R$ 500 milhões e 1 bilhão no novo produto. "A tendência é termos duas opções: uma de classe de ações ligadas ao câmbio, e uma outra classe com hedge [protegida contra as variações cambiais]", diz.
Para pensar em investimento no Brasil, o radar da JLP não difere muito da cartilha do mercado: vacina é elemento-chave, com expectativa de responsabilidade fiscal; na eleição de 2022, diz Bergamo, seria muito cedo ainda para se pensar.
A JLP avalia que o aumento da taxa básica de juros, a Selic, colocou uma leve pressão nos retornos esperados dos FIIs de renda, mas vê um cenário positivo para o mercado local e também boas oportunidades para desenvolvimento de ativos imobiliários.
Para os EUA, "apesar de ser algo difícil de apostar", a gestora vê uma eventual alta moderada da taxa de juros combinada com crescimento da economia como algo positivo para o mercado imobiliário.
