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Kaype Abreu
Kaype Abreu
Formado em Jornalismo pela Universidade Federal do Paraná (UFPR). Colaborou com Estadão, Gazeta do Povo, entre outros.
Entrevista

Um dos maiores gestores de fundos imobiliários do mercado avisa: os shoppings estão baratos e o investidor ainda não percebeu

CEO da HSI, que tem R$ 11 bilhões sob gestão, diz que os shoppings estão começando a apresentar resultados como os de antes da pandemia e vê demanda de residencial alto padrão ainda forte

Kaype Abreu
Kaype Abreu
21 de outubro de 2021
6:01 - atualizado às 12:34
Foto de Maximo Lima, CEO da Hemisfério Sul Investimentos (HSI)
Maximo Lima, CEO da Hemisfério Sul Investimentos (HSI) - Imagem: Montagem Andrei Morais / Maximo Lima / Shutterstock

Os shopping centers estão entre os segmentos da economia mais afetados pela crise provocada pela pandemia de covid-19. Mas os empreendimentos já começam a retomar as atividades e gerar resultados, o que representa uma oportunidade de investimento em fundos imobiliários na área — e com preços convidativos.

A avaliação é de Maximo Lima, CEO da Hemisfério Sul Investimentos (HSI), uma das gestoras mais importantes do setor e responsável por administrar R$ 11 bilhões.

Além de fundos imobiliários (FIIs) listados em bolsa, a HSI opera com fundos de participações (private equity) dedicados ao setor. A gestora está inclusive levantando um novo fundo de até US$ 600 milhões (R$ 3,3 bilhões) — voltado a investidores de grande porte, como fundos de pensão, seguradoras e companhias de previdência.

A busca por recursos para novos investimentos acontece apesar de a gestora não estar otimista com o ambiente macroeconômico, diante da alta da taxa básica de juros (Selic), da instabilidade política e da desaceleração do crescimento global.

"No curto prazo, não estou animado", disse Lima em entrevista ao Seu Dinheiro. "Mas a vantagem é que o Brasil não é como a Europa, que tem taxa de juros negativa e a economia não cresce. As nossas soluções estão dadas, a questão é querer fazer."

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Voltando ao assunto... o que esperar dos fundos imobiliários?

A HSI, que atua com fundos imobiliários listados e detém participação em 11 shoppings, fala em um momento de reprecificação dos ativos em consequência da alta da taxa básica de juros. “Se tenho CDI a 9%, não vou comprar um prédio a menos de 9%”, diz o CEO da gestora.

O momento de fato não é dos melhores para os fundos imobiliários. O IFIX, principal índice do setor, segue abaixo dos níveis pré-pandemia e acumula uma desvalorização da ordem 4% neste ano.

O desempenho das diferentes classes de fundos imobiliários foi bem desigual. Enquanto aqueles que investem em shoppings tiveram a rentabilidade bastante afetada pelas restrições de abertura para conter a pandemia, os FIIs que investem em galpões se mantiveram aquecidos — ao mesmo tempo em que a oferta também avançou consideravelmente.

Lima defende que ainda há segmentos "interessantes" entre os fundos imobiliários. "Continuo achando a demanda por residencial, padrão mais alto, boa — é o que a gente faz. Não falo de apartamentos grandes necessariamente, mas localizados em bairros de grande valor: Itaim, Jardins, Vila Madalena [todos em São Paulo]."

Segundo o CEO da HSI, a demanda do residencial alto padrão continua forte e vai ser menos impactada pela alta da taxa de juros, porque "o sistema de financiamento imobiliário no Brasil é um troço meio paralelo".

"Se a Selic subir muito, a taxa do financiamento vai subir, mas vai sair de TR [Taxa Referencial] mais 7% para TR mais 8%. Não vai ser nada radical. Além disso, os prazos para esse comprador mais qualificado ficam muito dilatados".

Maximo Lima, CEO da Hemisfério Sul Investimentos (HSI)

A dificuldade hoje do segmento está em comprar terrenos, que ficaram caros, e de lidar com a inflação de obra, já que o custo subiu cerca de 50%.

Shoppings — a bola da vez

O CEO da HSI também cita uma recuperação "robusta" entre os shoppings que a gestora acompanha. "A gente voltou para 2019 e tenho uma expectativa de que a gente passe o ano já rodando acima de 2019 e com 2022 com uma cara boa", afirma.

Para Lima, essa é a classe relativamente mais barata entre os fundos imobiliários. Para ele, o investidor vai acabar entendendo isso à medida que a distribuição de resultados começar a chegar no bolso.

No cenário incerto atual, o setor tem uma capacidade de valorização razoável nos próximos seis meses, apesar da reprecificação em curso no mercado, segundo o executivo. 

"Os bons shoppings começaram a distribuir resultados como era antes da pandemia meio que agora. O investidor pequeno não entendeu isso ainda". 

O segmento de fundos imobiliários de logística é outro que agrada a HSI, mas a gestora vê ao mesmo tempo grande demanda e muita oferta. O CEO da gestora cita Cajamar, cidade de São Paulo conhecida por abrigar galpões logísticas e que hoje tem "sete milhões em metros quadrados comprados e três milhões aprovados para construção.

"Falar que vai ter pressão de preço e crescimento de aluguel em termos reais eu acho muito difícil", diz o executivo. "É preciso ser muito seletivo e evitar regiões com muita oferta."

No caso de hotelaria, Lima vê espaço para crescimento, com a demanda reprimida de viagem de negócios, e espera que o segmento vá "relativamente bem" nos próximos meses.

"Se você está entrando em um segmento que não tem crescimento grande de receita e com a taxa de juros subindo, precisa prestar muita atenção no preço de entrada - se não, você pode tomar pancada".

Dinheiro para quê?

O dinheiro captado pela HSI teve dois destinos emblemáticos nos últimos anos: o desenvolvimento do complexo Parque da Cidade e do Faria Lima Plaza.

O primeiro foi comprado pela gestora em 2018, quando o complexo ainda estava sendo desenvolvido pela OR, incorporadora do grupo Odebrecht, por cerca de R$ 500 milhões. A HSI ergueu o complexo com torres corporativas, vendendo posteriormente 100% de uma torre e 30% de outra para a BR Properties por R$ 766 milhões.

Já o Faria Lima Plaza foi concebido com base na ideia de ter um lugar com acesso intermodal de transporte: o espaço está localizado no Largo da Batata, região de São Paulo onde fica uma estação de metrô e ciclovias, além de ser próximo de um terminal de ônibus.

Faria Lima Plaza
Faria Lima Plaza

"Como o grande locador de São Paulo hoje é a empresa de tecnologia, concluí que precisava de um local que atendesse o jovem que busca uma tech para trabalhar, não tem carro, quer ir de bicicleta ou metrô para o trabalho, e morar na Vila Madalena", diz Lima.

O espaço está 25% locado para a chinesa Shopee e em conversa avançada para a locação de 50% para a norte-americana Amazon. A XP comprou a parte da HSI no negócio, correspondente a 40% do prédio, avaliando o empreendimento em R$ 1,2 bilhão.

"A gente não desenvolve para ficar segurando 200 anos o prédio. De vez em quando aparece um comprador pelo caminho. Se alguém chegar no nosso preço, a gente vende", diz o executivo da gestora, que já desenvolveu mais de 1,7 milhão de metros quadrados e adquiriu mais de 2,4 milhões de metros quadrados em 15 anos de atuação.

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