Se o mercado de fundos de investimento imobiliário (FIIs) pudesse ser comparado a um jogo, a melhor escolha certamente seria o Pac-Man. O clássico personagem amarelo comilão representaria os gestores e investidores, que navegam em um labirinto em busca de ativos para saciar sua fome de rendimentos.
O problema é que, assim como no famoso jogo, também há uma série de fantasmas pelo caminho que atrapalham a vida dos investidores. Aqui no Brasil, esses monstrinhos surgem principalmente a partir das tensões políticas e fiscais — e Brasília, infelizmente, é uma máquina de gerar ruídos.
Apesar do recuo do presidente Jair Bolsonaro nos ataques ao Supremo Tribunal Federal (STF) ter acalmado, ao menos temporariamente, a crise entre os poderes, a aproximação das eleições — que prometem ser novamente polarizadas — é acompanhada de perto pela escalada na tensão entre apoiadores de Bolsonaro e a oposição.
No campo fiscal, as dúvidas sobre o pagamento da fatura de R$ 90 bilhões em precatórios ainda pairam sobre o mercado. Os líderes do Congresso correm contra o tempo para aprovar uma Proposta de Emenda à Constituição (PEC) destinada a solucionar o impasse, mas integrantes do governo complicam as negociações ao defender a inclusão de mais uma rodada do auxílio emergencial no texto.
Selic persegue os FIIs
Além disso, o atual ciclo de alta da taxa básica de juros brasileira também libera seus próprios fantasmas sobre o setor. Com a inflação se afastando cada vez mais da meta do Banco Central — a prévia medida pelo IPCA-15 acelerou novamente e bateu em 1,14% em setembro e já acumula alta de 10,05% em 12 meses —, a instituição não hesita em apertar a política monetária.
Em seu último encontro, o Copom elevou a Selic de 5,25% para 6,25% ao ano e já deixou avisado: na próxima reunião, marcada para este mês, um novo aumento de um ponto percentual já está contratado.
De acordo com a última edição do Boletim Focus, a taxa deve terminar o ano em 8,25%. Há um mês, a expectativa dos economistas era de 7,63%. Já a previsão para a inflação, que tem subido há 26 semanas consecutivas, ficou em 8,51%.
Com a junção de todos esses fantasmas, ficou difícil para os FIIs capturarem alguma valorização em setembro. O IFIX, índice que mede o comportamento dos Fundos Imobiliários mais negociados na Bolsa, terminou o mês com um recuo de 1,24%.
O tombo foi menor do que o registrado em agosto, mas, ainda assim contribuiu para aprofundar o desempenho negativo do indicador no ano, que tem queda acumulada de 5,38%.
Com esse cenário, nenhum dos segmentos de FIIs foi capaz de garantir alta para os investidores, com destaque para o tombo de 3,32% dos fundos de shoppings e varejo.
| Segmento | Rentabilidade em setembro |
| Recebíveis imobiliários | -0,39% |
| IFIX | -1,24% |
| Logístico/Industrial | -1,34% |
| Escritórios | -2,10% |
| Híbridos/Outros | -2,15% |
| Fundos de fundos | -3,26% |
| Shoppings/Varejo | -3,32% |
Porém, nem tudo são notícias ruins para os entusiastas de FIIs: os rendimentos que os fundos imobiliários devem distribuir ainda superaram a taxa básica de juros. Atualmente, o dividend yield — indicador que mede o rendimento de um ativo a partir do pagamento de dividendos — do IFIX está em 7,98%.
| Segmento | Dividend yield anualizado |
| Recebíveis imobiliários | 11,28% |
| Fundos de fundos | 9,51% |
| Híbridos/Outros | 8,51% |
| Logístico/Industrial | 8,28% |
| IFIX | 7,98% |
| Escritórios | 7,92% |
| Shoppings/Varejo | 6,61% |
Conheça os fundos imobiliários preferidos para outubro
Apesar de o aumento da Selic assustar o setor, nem todos os FIIs temem a escalada da taxa de juros e alguns podem até mesmo lucrar com o cenário. Esse é o caso do favorito das corretoras para outubro, novamente o VBI CRI (CVBI11).
Com quatro recomendações - manutenção no top três de Guide, Necton e Santander e inclusão nos favoritos da Ativa Investimentos -, o fundo ocupa o primeiro lugar do pódio pela terceira vez consecutiva.
Quem acompanhou a nossa indicação no mês passado viu o FII recuar 0,50%. Apesar de negativo, o resultado ainda passa longe da queda de 1,24% do IFIX no período.
A segunda posição ficou novamente tumultuada, com um empate triplo entre Bresco Logística (BRCO11), TG Ativo Real (TGAR11) e Valora RE III (VGIR11), com duas recomendações cada.
Confira a seguir os três fundos preferidos de cada corretora entre os indicados nas suas respectivas carteiras recomendadas para outubro:
VBI CRI (CVBI11) — surfando na alta dos juros
Em meio à alta da inflação, a terceira aparição consecutiva do VBI CRI (CVBI11) no topo das indicações das corretoras não é nenhuma surpresa para quem conhece as características centrais de seu portfólio. Enquanto o sopro do dragão inflacionário assusta muitos investidores, quem aposta no campeão de indicações pode lucrar com a alta dos preços.
A razão para isso é que o VBI CRI é um fundo que investe majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), classes de ativos cujos rendimentos podem estar diretamente ligados à alta da inflação e das taxas de juros.
Para se ter uma ideia do impacto dos índices, 68% do portfólio do fundo é composto por títulos indexados ao IPCA e 32% por títulos ligados ao CDI. Com um portfólio composto por 35 ativos, a taxa média de alocação é: IPCA + 6,9% e CDI + 3,5%.
Segundo os analistas do Santander, esses percentuais levam a projeções de rendimentos atrativos. “Estimamos que [o yield] fique em 10% nos próximos 12 meses”, destaca o relatório do banco.
O portfólio do fundo é considerado diversificado pelas corretoras, apesar de apresentar uma concentração nos setores de Logística, Loteamento e Residencial, que respondem por 68% do total dos investimentos. Confira abaixo os percentuais de alocação por segmento:
- Logística (26%);
- Loteamento (21%);
- Residencial (21%);
- Shopping (14%);
- Multipropriedade (7%);
- Educacional (6%);
- Varejo (5%).
O Santander aponta essa concentração como um fator de risco, mas assegura que o produto segue uma política de crédito bem estruturada pela gestora. O banco afirma que, com os recursos de sua sexta emissão de cotas (R$ 330 milhões) o fundo “poderá diversificar ainda mais a carteira de CRIs e aproveitar melhores oportunidades nas operações estruturadas”.
A operação, aprovada em meados de setembro, será realizada com preço de subscrição por cota de R$ 100, valor sujeito à atualização. Para mais novidades, acompanhe a página de comunicados ao mercado do CVBI11.
Veja também os fundos mais promissores para o restante de 2021. Confira no vídeo abaixo (e aproveite para seguir o canal do Seu Dinheiro no YouTube para receber mais conteúdos como esse):
Retrospectiva — poucos se salvaram
Com a quantidade de fantasmas atrapalhando o caminho dos FIIs em setembro, a maior parte dos ativos indicados pelas corretoras registraram tombos feios. O destaque negativo ficou com o Mogno Fundo de Fundos (MGFF11), que liderou a ponta das quedas com recuo de 4,15%.
No lado das altas — que foram poucas, com apenas seis FIIs anotando ganhos no período —, a mais expressiva foi a de 2,17% do BR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11). Veja na tabela a seguir o desempenho de todos os fundos dos top 3 das corretoras no mês passado:
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