O mar não está para peixe para os fundos imobiliários em 2021. Mesmo com as perspectivas de retomada econômica pós-pandemia, a melhora da atividade e a inflação pressionada - que beneficia os ativos corrigidos pelos índices de preços, como imóveis e recebíveis imobiliários - as cotações dos FII na bolsa ainda sofrem.
Em maio, o IFIX, Índice de Fundos Imobiliários, não caminhou para o mesmo lado que o Ibovespa. Enquanto o principal índice de ações da B3 fechou o mês com ganho de 6,16%, acumulando alta de 6,05% no ano e sagrando-se o melhor investimento do mês, o IFIX caiu 1,56%, acumulando baixa de 1,87% no ano.
Os fundos imobiliários sofrem com a entrada do país em um novo ciclo de alta da taxa básica de juros, a Selic, mesmo com a perspectiva de os juros ainda se manterem num patamar historicamente baixo ao final do ano, o que não tiraria totalmente a atratividade dos FII como investimento quando comparados à renda fixa.
Em maio, o Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) elevou a Selic em mais 0,75 ponto percentual, para 3,5% ao ano, e já deixou prevista uma nova elevação da mesma magnitude na próxima reunião. A inflação pressionada preocupa, mesmo que alguns fundos imobiliários, notadamente aqueles que investem em recebíveis imobiliários atrelados ao IGP-M sejam beneficiados pela alta generalizada dos preços.
O descontrole da pandemia no país e a vacinação incipiente também pesam sobre os FII. Enquanto o Ibovespa é puxado pela demanda crescente nos países que já controlaram o vírus e estão com a vacinação bastante avançada, os fundos imobiliários dependem quase que exclusivamente da atividade doméstica.
E alguns tipos de FII estão expostos justamente aos segmentos que estão entre os últimos a se recuperar, como é o caso dos fundos de shopping centers - sobre os quais sempre paira o temor de novos lockdowns - e das lajes corporativas - cujo futuro ainda é incerto desde que boa parte das empresas adotaram o home office. Ambos os segmentos têm grande peso no IFIX.
Esses dois segmentos são os que acumulam as maiores quedas em bolsa até o fim de maio. Segundo o Santander, os fundos de lajes corporativas recuam 6,27% no ano, enquanto que os de shoppings acumulam baixa de 4,63%. Já o melhor segmento tem sido o de fundos de recebíveis, aqueles que investem em títulos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário, que avançaram 4,10% no acumulado do ano.
O retorno com dividendos, porém, ainda é atrativo perante a renda fixa em todos os segmentos, com exceção do de shoppings, cujos aluguéis são diretamente impactados pelo funcionamento reduzido e as vendas minguadas.
O rendimento médio estimado para os fundos de escritórios era de 7,23% ao final de maio. Os fundos de recebíveis tinham a melhor perspectiva de retorno, com dividendos estimados em 10,48% no ano.
Os fundos imobiliários preferidos para junho
Para o mês de junho, três fundos ficaram empatados em primeiro lugar, com três recomendações cada: o Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), o TG Ativo Real (TGAR11) e o Bresco Logística (BRCO11). Trata-se de uma seleção variada, com um representante dos fundos de recebíveis, um fundo híbrido (de recebíveis e loteamentos) e um de galpões logísticos.
O DEVA11 apareceu nos top 3 das corretoras Ativa, Órama e Warren. Já o TGAR11 ficou entre os preferidos de Órama, Santander e Terra Investimentos. O BRCO11, por sua vez, foi um dos prediletos das corretoras Ativa, Genial e Guide.
Vale a pena mencionar também os cinco fundos que tiveram duas indicações cada. O campeão do mês passado, TRX Real Estate (TRXF11), ainda ficou entre os preferidos da Ativa e da Mirae; o BTG Pactual Logística (BTLG11) e o CSHG Logística (HGLG11) figuraram nos top 3 de Mirae e Terra; o Plural Recebíveis Imobiliários (PLCR11) foi indicado por Genial e Necton; e o VBI CRI (CVBI11) ficou entre os prediletos de Guide e Santander.
Confira a seguir os três fundos preferidos de cada corretora entre os FII indicados nas suas respectivas carteiras recomendadas para junho:
Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11)
Sob a gestão de uma casa especializada em crédito privado, o DEVA11 investe primordialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) de lastro pulverizado, com maior risco e maior potencial de retorno, o chamado crédito high yield. O fundo estreou em agosto de 2020 e já está na quarta emissão de cotas, tendo se tornado um dos mais líquidos do mercado.
Atualmente, a carteira do DEVA11 tem mais de 40 CRI, sendo que 87% têm remuneração atrelada a índices de preços (IGP-M ou IPCA). A maior parte dos títulos são referentes a loteamentos (24% da carteira), empreendimentos multipropriedade (30%) e imóveis corporativos (32%), localizados por todo o Brasil.
A Devant faz auditoria dos incorporadores e de 100% dos mutuários responsáveis pelos pagamentos dos CRI da carteira, além de ter uma postura ativista como credora, de modo a criar uma estrutura robusta de garantias para a carteira.
O fundo aparece nos top 3 das corretoras Ativa, Órama e Warren. A Órama aponta como pontos positivos do FII a exposição da carteira à inflação; sua diversificação geográfica; a experiência do time de gestão em originar e estruturar operações; a capacidade de rápida alocação dos recursos captados; um retorno médio da carteira de 10,6% ao ano mais inflação; e um índice LTV (Loan to Value) de apenas 40% (ou seja, o valor financiado representa apenas 40% do valor das garantias).
A Warren também destaca a indexação do portfólio do fundo à inflação, lembrando que 65% da carteira é atrelada ao IPCA. "Acreditamos que, aos poucos, haverá o repasse da alta do IGP-M para o IPCA - o que seria um cenário promissor para pagamentos de 'gordos' dividendos do fundo imobiliário", diz a corretora.
TG Ativo Real (TGAR11)
O TGAR11 é um fundo híbrido que combina duas estratégias: o investimento em recebíveis, de menor volatilidade e geradores de renda para os cotistas do fundo, o que corresponde a 18% da carteira; e o investimento em desenvolvimento imobiliário, isto é, empreendimentos em obras, com vendas em andamento ou a iniciar - uma das modalidades de investimento imobiliário com maior risco, mas também maior potencial de retorno.
Atualmente, o fundo conta com 131 ativos, e seus terrenos estão localizados em 76 municípios de 17 estados. O FII acabou de finalizar sua décima emissão de cotas.
O TGAR11 aparece nos top 3 de Órama, Santander e Terra Investimentos. A Órama cita, entre os pontos positivos do fundo, sua equipe robusta de monitoramento dos recebíveis; adoção de práticas de governança e gestão na estratégia de equity (investimentos diretos em imóveis); rede extensa de relacionamento com incorporadores regionais; e atuação em um nicho de mercado pouco explorado.
O Santander cita ainda, entre as vantagens do fundo, o fato de que a diversificação de projetos e etapas de execução dos ativos da carteira permitem ao fundo entregar um retorno relativamente estável aos cotistas, mesmo com a sua atuação em uma estratégia de desenvolvimento. O banco estima um retorno acima de 10% nos próximos 12 meses.
Bresco Logística (BRCO11)
O fundo Bresco Logística investe em 11 galpões logísticos com 446 mil m² de área bruta locável (ABL). Para a Genial Investimentos, trata-se de um portfólio "irreplicável, tanto pela localização dos ativos quanto por sua qualidade", e o fundo ainda não reflete isso em seu valor de mercado.
Segundo a corretora, o fundo possui alta exposição a ativos last mile (última etapa da entrega do e-commerce), segmento que tende a ter vacância baixa pela expansão do e-commerce no país.
Cerca de 35% das receitas do BRCO11 são provenientes de propriedades localizadas na cidade de São Paulo. Os contratos de locação têm prazo médio remanescente de 4,6 anos, sendo que 59% deles são atípicos (de longo prazo e sem revisional de aluguel no meio do contrato). Cerca de 95% dos inquilinos são classificados como grau de investimento.
Segundo a Guide, o fundo tem tido uma performance ruim nas últimas semanas, negociando próximo às mínimas históricas.
Retrospectiva
Poucos foram os fundos da seleção de maio que conseguiram terminar o mês com desempenho positivo. O melhor desempenho ficou por conta do Rio Bravo IFIX, também chamado de Rio Bravo Fundo de Fundos (RBFF11), que teve alta de 2,8%.
Já o pior desempenho foi o do Átrio Reit Recebíveis Imobiliários (ARRI11), que teve queda de 10,2%. O campeão de indicações do mês passado, o TRX Real Estate (TRXF11), fechou maio com baixa de 1,2%. Veja na tabela a seguir o desempenho de todos os fundos dos top 3 das corretoras em maio:
Carteiras recomendadas completas das corretoras
