Onde investir em 2020: mercado imobiliário tem perspectiva favorável com juro baixo e retomada do crescimento

Uma conjunção de fatores positivos favorece o mercado imobiliário em 2020. O segmento foi um dos que mais sofreu com a última recessão e perdeu o brilho. O jogo começou a mudar entre 2018 e 2019 e agora tudo indica que o mercado de imóveis deve engatar em um ciclo de alta.

As taxas de juros do crédito imobiliário nunca estiveram tão baixas, os níveis de emprego voltam a subir e a economia aponta para uma trajetória de crescimento. Com o aumento da confiança, as pessoas voltam aos plantões de venda, impulsionando os números de lançamentos e vendas. 

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Se você pensa em comprar imóveis num futuro breve, não está sozinho. Segundo os números divulgados no Raio-X do 3º trimestre pelo FipeZap, 38% dos entrevistados declararam querer adquirir um imóvel nos próximos três meses. Desses, 88% desejam comprar para moradia própria e 12% buscam investir.

O que puxa a recuperação?

Quando perguntados sobre as razões para a retomada do otimismo e do investimento no setor, os especialistas destacam a particularidade do ano que passou: 2019 foi considerado um período de consolidação para a recuperação do mercado imobiliário. 

No fim de 2018 as expectativas já eram mais positivas para o mercado, mas 2019 surpreendeu, conta Cristiane Magalhães Teixeira Portella, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). 

Nos 12 meses encerrados em novembro do ano passado, foram financiadas a compra ou construção de 290 mil imóveis, uma alta de 32% em relação ao período anterior.

O segundo semestre do ano passado deu um gás no mercado, em uma tendência que deve ser mantida neste ano. De acordo com a presidente da Abecip, foi nesse período que os números de novos empreendimentos surpreenderam e os preços também voltaram a crescer. 

Um dos fatores que puxaram a recuperação do setor foi a retomada da geração de emprego. No trimestre até novembro, o índice de desemprego no Brasil ficou em 11,2%, um índice abaixo do registrado há um ano (11,6%).

Esse é um número relevante para o mercado imobiliário. Se o brasileiro está desempregado (ou com medo de ser demitido) ele não tem confiança de comprar um apartamento, um bem de valor tão alto e de pagamento no longo prazo. Então, o mercado imobiliário trava.

Na crise, muita gente queria comprar um imóvel, mas desistiu diante do cenário incerto, o que gerou uma demanda reprimida. Basilio Jafet, presidente do sindicato de Habitação de São Paulo (Secovi), explica que esses compradores voltaram ao plantão de venda com a melhora na confiança na economia. Essa demanda reprimida que volta ao mercado puxa a retomada das vendas e lançamentos.

São Paulo é uma das cidades que se destacam dentro do cenário de recuperação. Segundo Reinaldo Fincatti, da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), 42,2 mil novas unidades foram lançadas na região metropolitana entre janeiro e outubro, 51% mais que o mesmo período de 2018 (28,05 mil unidades lançadas). 

Para os especialistas, os números de 2019 podem ser ainda mais positivos. Fincatti lembra que os últimos dois meses do ano - novembro e dezembro - concentram a maior parte dos lançamentos. Os dados ainda não foram consolidados e só devem ser apresentados em janeiro.

E os preços, como estão?

Existem diferentes números para medir os preços no mercado imobiliário. Quase todos mostram uma recuperação dos preços dos imóveis em 2019, ainda que tímida.

Cristiane Magalhães, presidente da Abecip, destaca que o que se vê atualmente no mercado é uma retomada "vagarosa mas consciente" dos patamares pré-crise. O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (conhecido como IGMI-R), calculado com base nas avaliações dos imóveis oferecidos como garantia em contratos de financiamentos de 4 mil municípios, mostra com precisão essa tendência. 

Até novembro, a alta dos preços dos imóveis medida pelo indicador foi de 3% no país. É possível, no entanto, notar que há uma diferença relevante no ritmo de recuperação em cada mercado regional. A cidade de São Paulo está à frente na trajetória de recuperação.

Para a presidente da Abecip, 2019 foi o primeiro ano da retomada nominal dos preços, e o índice deve fechar perto de 4% ao ano. Em 2018, o indicador de preços mostrou uma estabilidade (0,64%), após três anos consecutivos de queda. Os preços, no entanto, ainda caminham em linha com a inflação e não há até o momento um aumento real.

O cenário, no entanto, é de otimismo para 2020. “Os lançamentos estão também com valor mais alto do que antes. Só não sabemos ainda em que ritmo essa recuperação irá acontecer”, conta.

Os dados do Secovi sobre os novos lançamentos de São Paulo mostram bem essa tendência. Nos dez primeiros meses de 2019 a média do metro quadrado dos imóveis novos ficou em R$ 8.862, contra R$ 8.029 em 2018, uma valorização de 10% - superando com folga a inflação no período.

Imóveis comerciais: ainda patinando

Se no segmento de imóveis residenciais o ciclo de alta já começou, nos imóveis corporativos e salas comerciais a crise ainda não é passado. Os preços de venda dos imóveis comerciais acumulam queda de 2,29% entre janeiro e novembro de 2019, segundo o índice FipeZap, que monitora os preços em dez cidades. Em nenhuma delas há recuperação.

O segmento ainda sente fortemente a crise econômica, que fez negócios fecharem as portas e encolherem, deixando imóveis vazios pelo país.

O que esperar de 2020

O mercado imobiliário deve refletir as perspectivas mais positivas para a economia brasileira. A expectativa é que o avanço do PIB da construção civil seja maior que os 2,30% esperados pelo mercado para o PIB do Brasil. 

Mas mesmo com números e perspectivas tão animadoras, Cristiane Portella lembra que quando se fala em um aquecimento do mercado é preciso utilizar com cuidado o termo, já que o setor trabalha com bases reduzidas pelos anos de crise.  

“Não significa que o setor está bombando e sim que tem retomado sua forma de modo consistente e que nos leva a ver com bons olhos o que temos pela frente. É uma retomada não eufórica do mercado”.

Crédito barato

Outro ponto essencial para o bom momento do setor são as mudanças no financiamento imobiliário. Os bancos reduziram suas taxas diante do grande corte na taxa básica de juros, a Selic, que chegou ao fim de 2019 em 4,5% ao ano, a mínima histórica.

A redução da taxa de juros nos financiamentos aumenta a atratividade da compra de imóveis. Antes da queda da Selic, as taxas de juros do financiamento imobiliário se acomodaram em 11,7% ao ano (+TR), em média. Agora elas caíram para algo perto de 7% (+TR).

Com essa redução, o valor das parcelas hoje pode ser cerca de 30% menor do que teriam sido um ano antes, segundo estimativas do presidente do Secovi. Isso significa que, com a mesma renda, o comprador consegue fazer um negócio ainda melhor, financiando um imóvel maior e mais caro.

Para João da Rocha Lima, do Núcleo Real Estate da Poli-USP, este se tornou o momento ideal para que o capital que vivia de juros da renda fixa migre para investimentos mais arriscados e uma parcela retorne para a compra de imóveis.

Além do FGTS, poupança e linhas mais atrativas de financiamento, o comprador também passou a contar com a possibilidade de linhas de crédito corrigidas pelo IPCA, como as anunciadas pela Caixa Econômica Federal e pelo Banco do Brasil, aumentando o leque de opções para quem quer embarcar neste mundo.

Segundo indicadores da Abecip, até outubro, 237,3 mil novas unidades haviam sido financiadas, tanto para construção como para aquisição, movimentando R$ 62 bilhões.

A competição atual entre os bancos é vista com bons olhos pelos especialistas, mas Cristiane Portella acredita que reduções maiores nos juros não devem acontecer.

O preço vai subir? 

Embora todos concordem que o ano deve ser positivo para o setor, não há unanimidade sobre qual  a tendência a ser seguida pelos preços dos imóveis.

O professor João da Rocha Lima, da USP, acredita que neste ano a retomada da demanda ainda não é compatível com a oferta existente, já que os últimos anos foram marcados por uma oferta reduzida.

"Em geral, os empreendedores também recuam durante a crise. Temos um aquecimento da demanda, mas ainda não existe uma oferta compatível nem mesmo com a demanda orgânica".

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E aí entra um dos princípios mais clássicos de economia. Se a demanda é maior que a oferta, a tendência é que os preços subam.

Ainda não há consenso, no entanto, sobre o ritmo de alta dos preços. Reinaldo Fincatti, da Embraesp, diz ser prematuro acreditar em uma alta de preços superior ao teto da inflação e acredita em uma valorização pequena. Ele lembra que o que importa para o investidor é o crescimento real, acima da inflação.

Conclusão: Se você deseja comprar, o momento é bom, já que os preços ainda não engatilharam uma alta considerável e têm grandes chances de voltar a ter um crescimento real em 2020 ou nos próximos anos. 

Alugar vale a pena?

Aqueles que desejam comprar para alugar também devem encontrar um cenário mais favorável em 2020, mesmo que o avanço no ano passado ainda tenha sido tímido.

Segundo o Índice FipeZap de locação residencial, até novembro de 2019 o segmento teve uma valorização de 4,64%. Embora acima da inflação oficial do período - que foi de 3,12% -, o número ainda ficou abaixo da variação do IGP-M, a inflação do aluguel medida pela Fundação Getulio Vargas (FGV), que foi de 5,11%. Entre janeiro e novembro, a alta real dos valores ficou em 1,47%.

O Índice FipeZap ainda calcula a rentabilidade daqueles que escolhem obter renda com o aluguel. Segundo o cálculo da razão entre o preço médio de locação e o preço médio de venda, o retorno médio do aluguel residencial até novembro foi de 4,72% em 2019, contra 4,43% visto em 2018.

Basílio Jafet, do Secovi, explica que a tendência para os próximos anos é que cada vez mais pessoas aluguem ao invés de comprar. Trata-se de uma mudança geracional, que deve ocasionar o aumento da demanda e abrir mais janelas de oportunidade para quem quer ganhar dinheiro com locação de imóveis.

Há vagas

Já na área comercial, o reaquecimento da economia deve fazer as empresas que se retraíram nos últimos anos voltarem a crescer, e esse fator deve voltar a elevar os aluguéis no próximo ano. Mas por enquanto, o setor ainda colhe os frutos da crise.

O setor de aluguel de salas e conjuntos comerciais sofreu com a vacância, já que as empresas diminuíram de tamanho, fecharam as portas ou procuraram alternativas mais baratas. Com uma grande oferta de espaços vagos, em 2019 vimos os valores dos preços dos aluguéis se manterem, com uma variação muito pequena nos valores.

Segundo o Índice FipeZap de locação comercial, os aluguéis tiveram uma alta de 0,19% até novembro, contra 3,12% da inflação oficial (IPCA). Já a rentabilidade do aluguel comercial ficou estável no ano, mas acima do visto no segmento residencial, a 5,35%.

O esperado agora é que o reaquecimento da economia demande salas comerciais, com a abertura de novas empresas e contratação de pessoal, restabelecendo os patamares pré-crise.

Segundo a Embraesp, a expectativa é que 2020 finalmente atinja o ponto de equilíbrio do setor, com uma taxa de vacância em torno de 10%, bem abaixo dos 23% registrados em 2018. Mas assim como o restante do mercado imobiliário, essa retomada deve ser gradual. 

Cuidados para comprar imóveis

Antes de comprar imóveis é preciso tomar alguns cuidados para que a situação não acabe se tornando uma grande dor de cabeça. Afinal, imóvel enrolado é mau negócio em qualquer cenário.

Veja aqui um check list para você fazer antes de embarcar no investimento:

• Preste atenção em questões como localização e estrutura do empreendimento.  
• Veja se toda a documentação está em ordem.
• Aproveite a competição entre os bancos e compare as taxas do financiamento imobiliário.
• Olhe além da taxa de juros e compare o Custo Efetivo Total (CET) dos empréstimos.
• Lembre-se de que imóvel é um investimento de baixa liquidez. Então não invista no ramo se precisar do dinheiro no curto prazo.
• Se for comprar na planta, verifique o histórico de entrega e a qualidade dos imóveis da construtora.