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2020-06-18T19:58:25-03:00
Vinícius Pinheiro
Vinícius Pinheiro
Formado em jornalismo, com MBA em Derivativos e Informações Econômico-Financeiras pela FIA. Trabalhou por 18 anos nas principais redações do país, como Agência Estado/Broadcast, Gazeta Mercantil e Valor Econômico. É coautor do ensaio “Plínio Marcos, a crônica dos que não têm voz" (Boitempo) e escreveu os romances “O Roteirista” (Rocco), “Abandonado” (Geração) e "Os Jogadores" (Planeta).
Julia Wiltgen
Julia Wiltgen
Jornalista formada pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) com pós-graduação em Finanças Corporativas e Investment Banking pela Fundação Instituto de Administração (FIA). Trabalhou com produção de reportagem na TV Globo e foi editora de finanças pessoais de Exame.com, na Editora Abril.
Entrevista exclusiva

Do imóvel on-line aos móveis da casa, MRV quer criar ‘ecossistema de moradia’

Enquanto setores como turismo devem levar mais tempo para se recuperar, a indústria da construção civil sai como uma das fortalecidas da crise, afirma Rafael Menin, presidente da MRV

19 de junho de 2020
5:30 - atualizado às 19:58
Rafael Menin
Rafael Menin, copresidente da MRV - Imagem: Divulgação

Logo no começo da crise do coronavírus, a MRV se uniu ao grupo que criou o movimento Não Demita, iniciativa que mobilizou mais de 4 mil empresas que se comprometeram a preservar os empregos durante a fase mais crítica do isolamento social.

O que o copresidente da construtora e incorporadora mineira, Rafael Menin, talvez não esperasse era chegar ao fim do período de 60 dias não só mantendo seus 30 mil colaboradores como planejando novas contratações.

“Nós podemos terminar essa crise com mais funcionários do que começamos”, afirmou Menin, em uma entrevista por videoconferência.

Maior incorporadora do programa Minha Casa Minha Vida, a MRV foi menos afetada pela crise do que as incorporadoras voltadas para os segmentos de renda mais altos até o momento.

A empresa chegou a ter 25% dos canteiros parados durante a quarentena, mas no dia da nossa entrevista com Menin esse índice era de apenas 3%. Até agora a incorporadora não registrou nenhum caso crítico de covid-19 entre os funcionários.

Para o presidente da MRV, enquanto setores como turismo devem levar mais tempo para se recuperar, a indústria da construção civil sai como uma das fortalecidas da crise. “A casa passou a ser muito mais importante para todo mundo.”

A habitação também ganhou relevância como política pública na crise, por trazer a reboque questões como saneamento e segurança, segundo Menin.

É claro que a empresa não está imune aos efeitos do coronavírus na economia e nos mercados. Na bolsa, as ações da MRV (MRVE3) acumulam uma queda de 20% no ano, um pouco pior que o desempenho do Ibovespa.

A empresa tem o empresário Rubens Menin como principal acionista, ao lado de gestoras como Dynamo e Atmos, além de uma base de quase 18 mil pessoas físicas.

Imóvel pela internet

No primeiro trimestre, mesmo com o impacto do início da pandemia, a MRV registrou recorde de R$ 1,67 bilhão em vendas líquidas, num total de 10.493 unidades. Em abril e maio, o movimento continuou “surpreendentemente bom” apesar das medidas de isolamento, segundo Menin.

Com os estandes de venda fechados ou com movimento bastante reduzido em razão da quarentena, como a MRV conseguiu manter as vendas? A resposta está num projeto que a construtora já vinha tocando antes mesmo da pandemia: as vendas on-line.

É claro que ninguém vai comprar um imóvel como se compra uma TV em um site ou aplicativo. Mas o projeto da MRV, acelerado agora com a crise, torna o processo de aquisição da casa própria menos “analógico”.

Foram R$ 300 milhões em investimentos nos últimos anos e quase 400 pessoas envolvidas na plataforma on-line, que permite que até 80% da “jornada” para a compra do imóvel aconteça de forma digital. “A MRV se antecipou e, por sorte e estratégia, foi beneficiada”, disse Menin.

Ecossistema de moradia

A compra on-line é apenas uma das etapas para formar o que o copresidente da MRV chama de “ecossistema de moradia”. A incorporadora vem diversificando a atuação em busca de atender a públicos com diferentes demandas.

“O mercado vai crescer, mas não tenho dúvida de que a sociedade vai demandar novos modelos de habitação” – Rafael Menin, MRV

Antes concentrada na população de renda mais baixa, hoje a empresa atende clientes com renda até R$ 10 mil em uma linha de imóveis “premium”.

Outra aposta da MRV é na startup Luggo, que desenvolve empreendimentos para locação. Menin diz que hoje é possível alugar um apartamento pela startup em três minutos, com opções como vaga na garagem ou mobiliado. “Esse tipo de moradia vai ganhar mais importância.”

Dentro dessa estratégia, a Luggo fechou no fim do ano passado a venda de quatro empreendimentos para o fundo imobiliário LUGG11, o primeiro do mercado brasileiro dedicado à locação residencial, em uma oferta de cotas de R$ 83 milhões na B3.

A estratégia de ampliação dos negócios da MRV já estava em andamento, mas com a pandemia algumas linhas ganharam mais relevância (e investimentos), como a empresa de loteamentos Urba.

Para o executivo, um percentual maior da população vai querer morar em casa e ter o seu quintal na era pós-covid. Se a distância para o trabalho antes era um problema para quem desejava viver em um espaço maior, a disseminação do home office durante a quarentena deve ajudar a derrubar essa barreira.

O objetivo da MRV com todas essas frentes é chegar a um total de 60 mil apartamentos vendidos e mais 10 mil lotes da Urba por ano. Em 2019, a incorporadora vendeu um total de 34.974 unidades.

“O cliente pode começar num Luggo e ir para um produto premium, ou para a Urba. Se ele perder o emprego, pode vender o lote na nossa própria plataforma de habitação e alugar um apartamento mais barato”, conta Menin.

A ideia da MRV é que esse ecossistema atravesse a fase da compra do imóvel. No modelo atual, a partir do momento da entrega das chaves, o cliente deixa de ser um ativo para ser um passivo, com os eventuais custos da garantia dos imóveis.

Mas a empresa quer mudar essa dinâmica, e para isso vai oferecer dentro da plataforma um “market place” em que os clientes poderão, por exemplo, encontrar soluções de decoração para o apartamento. “Assim a MRV deixa de ser incorporadora convencional e passa a ser também uma prestadora de serviço.”

Dois lados da crise

Voltando ao presente, o presidente da MRV prevê meses difíceis para o setor de construção como um todo, que deve encerrar este ano menor do que em 2019. Por outro lado, ele afirmou que os pilares para uma recuperação rápida estão colocados. O principal deles é a taxa de juros.

Com a redução da Selic, agora para apenas 2,25% ao ano, Menin espera a continuidade do movimento de redução das taxas dos financiamentos bancários para a compra da casa própria nas linhas de mercado.

No Minha Casa Minha Vida, o setor negocia com o governo uma redução de 0,5 ponto percentual nos juros, que hoje variam até 8,16% ao ano.

Especificamente para a MRV, Menin disse que os impactos da crise provocada pela pandemia do coronavírus para a empresa se refletiram principalmente na tramitação de licenças para novos empreendimentos.

Até o momento, a incorporadora registrou um aumento marginal, tanto na inadimplência como nos distratos, mas abaixo da expectativa. De todo modo, reforçou o caixa bruto em mais R$ 700 milhões para lidar com eventuais restrições. “É melhor atravessar o deserto com o cantil lotado”, disse.

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