Chegada de Mu Hak You ocorre em momento de recuperação da Gafisa

A situação da Gafisa antes da tomada de controle da GWI não era das melhores, mas pelo menos, aparentemente, a empresa tinha um plano.  O ano de 2018 foi o primeiro em que ela conseguia operar sem a preocupação muito aguda com sua alavancagem. A empresa havia conseguido reestruturar sua dívida, que, nos planos, seria paga a partir de 2021, com a venda dos estoques.  Com isso equacionado, captava dinheiro novo para destinar integralmente a lançamentos.

Uma empresa de construção do porte da Gafisa, dizem especialistas, precisa garantir lançamentos anuais da ordem de R$ 1,2 bilhão para ter um fluxo de receitas futuras capaz de viabilizar sua operação rodando.

A chegada da GWI ao comando significou mexer numa engrenagem que havia sido arquitetada - ela já mexeu no caixa, nos lançamentos, reduziu ainda mais o pessoal e mexe negativamente com os brios da equipe. A possibilidade de a empresa sair do eixo é grande, resume um gestor. “Mesmo com tudo aparentemente equacionado, a administração anterior já tinha um desafio e tanto. Sem um rumo certo, a situação preocupa ainda mais”, afirma.

Compra da Tenda

A Gafisa era uma empresa queridinha do mercado até que, em 2008, resolveu comprar a Tenda. Diferentemente da Gafisa, que focava as classes média e alta, a Tenda vende imóveis mais populares. A compra foi fechada porque a Tenda enfrentava dificuldades - só que essas dificuldades, à medida que a empresa foi sendo incorporada foram se mostrando cada vez maiores. E os resultados da Gafisa acabaram sugados.

Em 2014, os administradores resolveram separar as empresas, que tinham diferentes culturas, operações, teses de investimento. A justificativa era dar mais flexibilidade ao investidor, que poderia decidir em qual negócio preferiria ficar.  Separar as operações foi fácil. O grande problema foi a separação societária: o equilíbrio da estrutura de capital vinha das duas empresas juntas.

A estrutura do grupo Gafisa era equilibrada, mas toda a dívida do grupo estava na Gafisa porque ela tinha balanço para segurar esse endividamento.  Tenda não tinha nem balanço nem reputação para obter crédito para as suas operações até o ano de 2015.  A solução encontrada foi fazer uma operação em que se captasse dinheiro para abater o endividamento da Gafisa _ à época, já em 2016,  a economia ia mal e o negócio Gafisa era mais afetado do que o de Tenda.

A primeira tentativa foi realizar um IPO de Tenda, mas ele seria precificada na semana em que Donald Trump venceu as eleições presidenciais americanas, o que trouxe incertezas no mercado e levou ao cancelamento da oferta. A situação da Gafisa se agravava porque ela precisava pagar uma dívida de cerca de R$ 100 milhões com a Caixa. Acabou, então aceitando uma proposta de um fundo de private equity pela Tenda, que daria R$ 250 milhões.

A Gafisa pode pagar a dívida, mas para ficar saudável financeiramente, precisaria ter levantado pelo menos R$ 350 milhões. A Tenda acabou sendo comprada pelos próprios acionistas de Gafisa - o valor do private equity foi considerado baixo e, portanto, vantajoso para que os acionistas, que tinham direito de preferência, ficarem com a empresa.

De lá para cá, as ações da Tenda, com zero dívida, algum capital e num segmento ainda com fôlego, dispararam. Já os papéis da Gafisa, num setor mais complexo, sendo atropelada pelos distratos e ainda com muita alavancagem, só derreteram.

Foi por conta disso que a GWI acabou conseguindo formar uma grande posição na companhia, aumentar de 30% para 50% o percentual que, se atingido por algum acionista dispararia uma oferta por toda a empresa, e assumir o controle via conselho.  Nenhum dos então componentes da base acionária da Gafisa tinha perfil de comprar uma briga com o investidor coreano.

A resposta para o futuro da Gafisa deverá ficar um pouco mais clara quando a empresa divulgar o resultado deste último trimestre, capitaneado pela GWI.  Vai ser relevante ver qual será a posição de caixa da empresa e se os prognósticos de quem acompanha a operação hoje estão certos:  vendas fracas, sem lançamentos, com receia sofrendo muito e perda de ritmo das obras em função das medidas que tomaram. Num cenário assim, alguns já cogitam até mesmo uma liquidação da empresa.