Após eleições, JP Morgan troca campeãs do Minha Casa, Minha Vida por construtoras de média e alta renda

Durante boa parte dos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro teve um segmento consenso: construtoras ligadas ao Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

Com juros nas alturas, crédito imobiliário caro e demanda enfraquecida para os imóveis de média e alta renda, companhias como Cury (CURY3), Direcional (DIRR3) e Tenda (TEND3) eram as principais apostas do setor na bolsa.

Agora, os ventos mudam de direção e o JP Morgan vê sinais de que esse consenso está chegando ao fim.

Em relatório divulgado após o primeiro turno das eleições, o banco revisou suas recomendações para o setor e promoveu uma mudança significativa de preferência.

Cyrela (CYRE3) e Eztec (EZTC3) subiram de recomendação para overweight, equivalente à compra.

Já Cury, Direcional e Tenda caíram para uma recomendação neutra.

A mudança tem como tese um possível novo ciclo de valorização das incorporadoras brasileiras, que pode se concentrar justamente nas empresas mais expostas aos segmentos de média e alta renda.

Segundo o banco norte-americano, há uma maior probabilidade de mudança na política fiscal se o candidato Flávio Bolsonaro conquistar o Palácio do Planalto.

Este cenário abre espaço para uma queda mais relevante dos juros de longo prazo, favorecendo a demanda por imóveis financiados e aumentando o apetite dos consumidores por imóveis e dos investidores pelas ações do setor.

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Não é sobre lucros, mas sobre reprecificação das ações

O movimento esperado para o setor não depende apenas de resultados operacionais melhores.

O banco destaca que, em 2018, após a última grande mudança de direção política do país, as construtoras passaram por forte reprecificação na bolsa. Os investidores aceitaram múltiplos mais caros diante da perspectiva de um cenário econômico mais favorável.

Na avaliação do JP Morgan, algo semelhante pode voltar a ocorrer agora.

As incorporadoras de média e alta renda tendem a ser mais beneficiadas porque seus clientes dependem mais do financiamento imobiliário tradicional.

Quando os juros caem, o valor das parcelas fica mais acessível, a demanda aumenta e os lançamentos ganham tração.

Por isso, o relatório vê espaço para uma valorização relevante dos papéis mesmo antes de uma melhora expressiva dos resultados financeiros.

Cyrela é favorita

A principal aposta do banco é a Cyrela (CYRE3).

O preço-alvo é de R$ 34,50 por ação, o que representa um potencial de valorização de cerca de 23% sobre a cotação de sexta-feira (R$ 27,99).

O JP Morgan destaca que a companhia reúne características difíceis de encontrar em uma única empresa:

• exposição ao segmento de média e alta renda;
• presença relevante no mercado popular, responsável por cerca de 40% dos resultados;
• participação em empresas listadas como Cury, Lavvi e Plano & Plano;
• operação financeira própria por meio da Cashme, especializada em crédito com garantia imobiliária.

Segundo o banco, apenas a Cashme poderia valer cerca de R$ 3 bilhões, ou algo próximo de R$ 6,50 por ação da Cyrela, valor que não está totalmente refletido na precificação atual da companhia, segundo o JP Morgan.

Eztec depende da queda dos juros

O segundo grande nome é a Eztec (EZTC3).

O banco vê a companhia como uma das maiores beneficiárias de um eventual ciclo de redução dos juros, graças à sua forte exposição ao mercado residencial de média e alta renda de São Paulo.

Além disso, os analistas consideração que o valuation da ação está “barato”.

As ações negociam a apenas 0,76 vez o valor patrimonial da empresa, um desconto relevante para uma companhia com baixo endividamento, banco de terrenos relevante e potencial de monetização de ativos como o projeto Esther Tower.

O preço-alvo é de R$ 19 por ação, cerca de 30% acima da última cotação, de R$ 14,60.