De turistas a investidores: como brasileiros estão redefinindo Miami entre férias, segurança e retorno financeiro

Para muitos, Miami ainda evoca a imagem da charmosa arquitetura Art Déco na Ocean Drive ou um dia ensolarado em South Beach. Mas, para um número crescente de brasileiros, a verdadeira paisagem da cidade é vista do alto de um escritório em Brickell, analisando planilhas de retorno sobre o investimento. 

O destino que por décadas foi a porta de entrada para as férias na Flórida amadureceu e se tornou um dos pontos mais estratégicos do mundo para quem busca dolarizar o patrimônio. Na outra ponta, bairros planejados e escolas de ponta atraem famílias que fazem o caminho inverso do investidor: não buscam um ativo financeiro, mas uma nova vida nos Estados Unidos. 

Essa mudança de olhar reflete não apenas a valorização de Miami como mercado imobiliário, mas também a evolução do brasileiro como investidor global. Hoje, quem desembarca na cidade não busca apenas compras e resorts; procura retorno financeiro sólido, proteção do capital em dólar e bairros que ofereçam qualidade de vida.  

Guiados por Heloisa Arazi, corretora da AMG Realty especializada no mercado imobiliário da cidade, diferenciamos a Miami para o visitante, o habitante e para o morador potencial – de olho também em quem pensa em investir por lá.   

O perfil do comprador brasileiro

A primeira coisa a entender é que o interesse do brasileiro por Miami amadureceu. “O brasileiro deixou de ver Miami apenas como um destino de férias. Hoje eles vêm em busca de rentabilidade e dolarização patrimonial”, diz Heloisa Arazi.

A corretora explica que hoje existem três grupos principais de compradores: “O visitante, que ainda vem em busca de casas de férias; o morador, que visa educação, qualidade de vida e segurança; e o investidor, que procura dolarização patrimonial e rentabilidade.”

Essa mudança foi impulsionada pela própria transformação de Miami em um hub econômico global. “Hoje, Miami não é mais apenas um destino turístico: ela conecta negócios. As grandes multinacionais têm suas sedes aqui”, aponta Arazi. Um fator decisivo para isso é a política de impostos. “Nós temos uma vantagem que não existe em outros estados americanos: não temos um imposto estadual, ao contrário de lugares como Nova York e Califórnia. Muitas empresas se realocaram para cá justamente por isso”, detalha.

Para o investidor: onde o dinheiro rende mais

Para o brasileiro focado em investimento, a escolha do bairro é fundamental. Heloisa Arazi aponta três áreas como as mais promissoras. “Para o investidor, as áreas mais fortes em rentabilidade são Edgewater, Brickell e Downtown Miami. São as regiões que mais vão atrair demanda para locação”, afirma.

A razão é simples: são áreas que concentram o crescimento corporativo e um estilo de vida que atrai profissionais. “A Amazon, por exemplo, acabou de alugar um dos maiores espaços comerciais na região de Edgewater/Midtown para abrir um de seus maiores escritórios nos Estados Unidos. Ao redor, temos uma grande oportunidade para investidores absorverem essa demanda de locação”, explica.

Esses bairros também se destacam por uma característica que vem ganhando força em Miami: a possibilidade de transitar a pé. “Miami sempre foi uma cidade onde se precisava de carro para tudo. E essas regiões, Edgewater, Downtown e Brickell, se valorizaram e cresceram também por essa acessibilidade. Em torno disso, vão se construindo cafés, restaurantes, galerias, lojas”, diz Arazi.

Em termos de preço, os valores são parecidos nos três bairros e a expectativa de valorização, segundo ela, é sólida. 

“Estamos falando de algo entre US$ 600 a US$ 1.500 o square feet, a unidade de área usada nos EUA. Historicamente, Miami tem se valorizado em torno de 10% ao ano. A expectativa é que o mercado continue crescendo entre 5% a 8% anualmente, dependendo do investimento”, projeta.

Os hotspots em detalhes

Downtown Miami, Brickell e Edgewater formam hoje o eixo mais dinâmico da cidade. Em Downtown, por exemplo, as atrações incluem o Miami Worldcenter, um complexo de lojas, restaurantes, hotéis e centros de entretenimento, além da FTX Arena, que recebe jogos da NBA e grandes shows internacionais. O bairro também concentra museus e centros culturais, como o Pérez Art Museum Miami e o Frost Science Museum. 

Já Brickell, considerado o coração financeiro da cidade, por outro lado, reúne arranha-céus de escritórios, rooftops e shoppings como o Brickell City Centre, que mesclam trabalho e lazer em um mesmo ambiente. 

Edgewater, por sua vez, se destaca pela proximidade da baía e pelo fácil acesso aos descolados Wynwood e Design District, oferecendo galerias, cafés, parques e uma vida urbana que combina cultura, gastronomia e paisagens litorâneas. 

Para a família: o foco em escolas e segurança

Quando o objetivo é morar, especialmente com filhos, o mapa muda. As famílias brasileiras costumam procurar bairros mais residenciais e com foco em educação. “Para as famílias que buscam moradia,  qualidade de vida e escolas, são outras regiões: Aventura, Weston e Boca Raton”, revela Heloisa Arazi.

Assim como Orlando, é preciso entender a diferença entre bairros e áreas independentes, muito visadas por moradores. Nos exemplos citados, estamos falando de cidades com distância entre 20 e 60 km de Downtown. 

Weston, por exemplo, é conhecida por sua estrutura planejada e escolas de ponta. “É uma cidade planejada pelo grupo da Disney. 100% dos imóveis são casas em condomínios abertos e lar de uma das melhores escolas públicas dos Estados Unidos”, descreve. Já Aventura tem um perfil diferente, com mais apartamentos e infraestrutura de condomínio fechado. “É uma cidade pequena, onde 95% dos imóveis são apartamentos.”

Aventura é sinônimo de conveniência e alto padrão: além de abrigar o Aventura Mall, um dos maiores centros comerciais dos Estados Unidos, concentra inclusive condomínios de luxo à beira das marinas da Intracoastal Waterway, atraindo famílias que valorizam infraestrutura completa. O ticket médio do imóvel é US$ 450 mil, mas há penthouses na região de Aventura Lakes que podem chegar aos US$ 5 milhões. 

Weston, por outro lado, se destaca como um dos subúrbios mais planejados e seguros da Flórida, com parques e escolas bem avaliadas, o que a torna um destino preferido de famílias que buscam tranquilidade sem abrir mão da proximidade com Miami. Aqui, os preços são mais caros, com a média girando em torno dos US$ 800 mil, e listagens no segmento de luxo variando entre US$ 4 e US$ 7 milhões.   

O lado exclusivo

Mais ao norte, em Boca Raton, o mood que predomina é o da exclusividade: a cidade é conhecida por seus campos de golfe, resorts à beira-mar e centros culturais, atraindo desde executivos até aposentados que desejam unir paz, luxo e lazer. O clima é traduzido nos valores: o ticket médio pode ultrapassar US$ 1 milhão. O mercado de ultraluxo está, por exemplo, no Royal Palm Yacht & Country Club, com propriedades listadas entre US$ 20 e US$ 60 milhões.

Outra boa opção é Coral Gables, a apenas 10 km de Miami, onde praias e arquitetura com pegada mediterrânea compõem a paisagem. Suas principais atrações incluem o Biltmore Hotel, a Venetian Pool, a Miracle Mile e a Universidade de Miami. O objetivo, aliás, é o mesmo: tranquilidade e qualidade de vida a poucos minutos de Downtown. Por lá, é possível encontrar imóveis a partir de US$ 300 mil.

Para Azari, o perfil de quem se muda é variado: executivos transferidos, famílias em ano sabático e aposentados jovens que buscam uma vida mais tranquila para a família, enquanto mantêm os negócios no Brasil.

Por fim, para o comprador de altíssimo padrão, Miami também tem seus endereços exclusivos. “Ele busca imóveis em uma região de South Beach chamada South of Fifth, ou SoFi. Ali é um dos metros quadrados mais caros de Miami: o valor pode ultrapassar US$ 3 mil por square feet”.

Entre os condomínios mais cobiçados de lá, estão o Continuum South Beach, Apogee South Beach, 321 Ocean, Murano Grande e o recém-construído Glass Miami Beach. 

Miami ou Orlando? 

A comparação entre Miami e Orlando é comum, mas Arazi explica que as duas cidades atendem a públicos distintos. “Orlando continua sendo muito forte para quem busca lazer e aluguel de temporada”, diz ela. “Miami, por outro lado, atrai o investidor que está olhando a longo prazo, visando negócios. Essa é a principal diferença”.

O estilo de vida também é um divisor de águas. Arazi faz uma comparação direta para ilustrar: “Seria como comparar Miami ao Leblon, no Rio de Janeiro, e Orlando a Campinas, no interior de São Paulo. Segundo a corretora, a vida cultural de Miami é muito mais rica e diversificada, enquanto em Orlando tudo gira em torno dos parques. Por isso, Miami atrai um morador com perfil mais cosmopolita, “que gosta de praia e de vida cultural”.

Os dados do mercado imobiliário confirmam a força e as características do comprador brasileiro em Miami. 

O raio-x do investimento brasileiro

• Posição de destaque: na Flórida, o Brasil é o quarto maior comprador em número de transações (6%), mas sobe para a segunda posição quando se analisa o volume de dólares investidos, mostram os dados de um relatório da Florida Realtors. No mercado específico de Miami, os brasileiros foram o terceiro maior grupo de compradores estrangeiros em 2023, responsáveis por 7% das aquisições, aponta uma pesquisa da MIAMI Association of Realtors. 

• Perfil de alto padrão: o preço médio de compra para um brasileiro em Miami, segundo a mesma pesquisa, foi de US$ 990 mil em 2023. Este valor é mais que o dobro da média paga por outros compradores estrangeiros nos EUA. Outra característica marcante do investidor brasileiro é a preferência por pagar à vista. Cerca de 74% das compras feitas por brasileiros em Miami foram all-cash, uma estratégia clara de proteção de capital e dolarização de patrimônio.

• Valorização recente: o mercado de Miami teve uma valorização superior a 80% nos últimos cinco anos. O cenário de curto prazo é de estabilização, com o inventário de condomínios crescendo, o que pode gerar boas oportunidades de negociação para investidores. Já o segmento de casas familiares segue valorizado, com aumento de 10,7% no preço médio em 2024.

• Economia aquecida: além disso, a cidade se tornou um polo para empresas de finanças e tecnologia, no fenômeno conhecido como Wall Street South, em referência ao famoso centro financeiro de Nova York. Apenas no último ano fiscal, 45 empresas se mudaram ou expandiram para a região, com um compromisso de criar mais de 10 mil novos empregos. 

A jornada de Miami: da natureza subtropical a hub econômico 

A transformação de Miami, de região subtropical a cidade global, começou com os assentamentos indígenas e foi impulsionada por pioneiros visionários, um boom imobiliário e sucessivas ondas de imigração. A chegada dos espanhóis no século 16 trouxe doenças e conflitos que dizimaram a população nativa. No final do século 19, a empresária Julia Tuttle convenceu o magnata das ferrovias Henry Flagler a levar sua linha até Miami, que se tornou oficialmente cidade em 1896, com pouco mais de 300 habitantes.

Com a ferrovia, a população explodiu e a cidade viveu um frenético boom imobiliário, criando bairros como Coral Gables e Miami Beach. O crescimento abrupto terminou com o devastador Furacão de 1926, que antecipou à cidade os efeitos da Grande Depressão. Durante a Segunda Guerra Mundial, Miami se tornou um centro militar estratégico, atraindo população e investimentos.

Anos mais tarde, após a revolução de Fidel Castro, ondas de exilados cubanos mudaram para sempre a identidade da cidade, com muitos se estabelecendo em Little Havana e consolidando Miami como centro da diáspora cubana. O êxodo de Mariel, em 1980, trouxe uma segunda grande onda de imigrantes, ampliando a população hispânica, mas também gerando tensões sociais e um aumento da violência ligada ao tráfico de drogas – o que rendeu à cidade, inclusive, o apelido de “capital da cocaína”.

Apesar disso, o dinheiro ilícito ajudou a impulsionar a economia local, financiando condomínios, negócios de luxo e um setor financeiro em expansão. Nas décadas de 1990 e 2000, Miami se consolidou como polo internacional de finanças, cultura e comércio, atraindo imigrantes de toda a América Latina e reforçando sua imagem de cosmopolitismo e glamour.

Como comprar e quanto custa manter? 

Para o brasileiro interessado, o processo de compra é mais simples do que parece. “O brasileiro pode comprar um imóvel financiado nos Estados Unidos sem ter nenhum crédito. A única exigência é que ele possa comprovar renda em seu país de origem e ter um visto de turista”, esclarece Arazi. Os bancos geralmente pedem uma entrada de 30% a 35% e financiam o restante.

Mas é importante calcular os custos fixos. “Para um imóvel de US$ 500 mil, você pagará um condomínio de pelo menos US$ 1.200 por mês e o Property Tax, equivalente ao IPTU, será de aproximadamente US$ 8 mil por ano”, calcula. Isso resulta em um custo mensal de cerca de US$ 2 mil, sem contar a parcela do financiamento, se houver. Para um imóvel de um milhão, o custo de manutenção sobe para algo entre US$ 4 mil e US$ 5 mil por mês.

E a alta do dólar? Segundo Arazi, o brasileiro já se adaptou. “Ele está mais preocupado em trazer seu dinheiro para cá, ter segurança jurídica, dolarizar e diversificar seu patrimônio do que fazer a conta da variação cambial. Ele busca rentabilidade em dólar e segurança”.

No final, a mensagem é clara: a cidade oferece diferentes possibilidades. “Miami cabe em todos os bolsos. O importante é escolher a região certa, dependendo do seu objetivo”, conclui Arazi.