Devedor de taxa de condomínio pode ter imóvel penhorado mesmo que o bem ainda esteja em nome do banco, em financiamento

Uma questão nebulosa no que diz respeito à execução de dívidas de condomínio foi esclarecida nesta semana pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), beneficiando os condomínios que batalham com moradores inadimplentes.

A Segunda Seção do STJ confirmou que o vendedor e o comprador de um imóvel podem responder a uma ação de cobrança de taxas de condomínio atrasadas devidas pelo comprador após este tomar posse do imóvel na situação em que o contrato não tenha sido registrado em cartório.

Segundo o advogado especializado em Direito Imobiliário, Marcelo Tapai, sócio da Tapai Advogados, na prática isso significa que, mesmo em casos em que o imóvel tenha sido financiado e esteja em alienação fiduciária ao banco que financiou — portanto, em nome do banco —, o bem pode ser penhorado em caso de ação de cobrança de taxas de condomínio atrasadas, devidas pelo comprador que contraiu o financiamento.

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Esse esclarecimento é importante porque, durante o financiamento habitacional, é o banco financiador o proprietário do imóvel, enquanto que o comprador do bem — aquele que contraiu o financiamento —, tem sua posse, mas não a propriedade.

Antes dessa definição, portanto, os condomínios se viam diante da seguinte situação: se o comprador de uma unidade do condomínio ainda não tivesse quitado o financiamento e acabasse devendo taxas de condomínio, em uma ação de cobrança podia acontecer de os condôminos só conseguirem executar os bens desse comprador, entre os quais não se incluiria o imóvel em questão, que ainda estaria em nome do banco.

Assim, se o morador inadimplente em questão não tivesse bens, o condomínio se veria numa sinuca: sem poder penhorar o imóvel, pois não é de propriedade do devedor, e sem poder cobrar os valores devidos.

Em casos como esses, os condôminos não tinham outra saída a não ser pagar pelo inadimplente. No caso de um condomínio com muitos inadimplentes com imóveis financiados, isso poderia ser um grande problema para os moradores que pagassem em dia.

Dívida de taxa de condomínio pertence ao imóvel

No entanto, explica Tapai, em sua decisão o STJ reforçou que dívidas de condomínio são do imóvel, um conceito que, no Direito, chama-se propter rem ("por causa da coisa" ou, numa tradução mais livre, relativo à coisa).

É diferente, portanto, de dever parcelas de um empréstimo ou financiamento, casos em que o credor só pode mesmo ir atrás dos bens do devedor inadimplente em si.

Dessa forma, a decisão do STJ no julgamento que deu origem a essa discussão é benéfica aos condomínios, trazendo mais segurança aos condôminos quando há inadimplência de um morador que tem a posse, mas ainda não tem a propriedade da sua unidade — por exemplo, por estar em alienação fiduciária em um financiamento.

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Agora, fica claro que, caso seja necessário executar a dívida, o condomínio pode ir atrás não apenas dos bens do devedor, como também do imóvel em si, mesmo sendo este ainda de propriedade do banco.

"Não dá mais para alegar que o imóvel é do banco, a dívida é do comprador e não há mais o que fazer", resume Tapai.

Para a execução do imóvel, aliás, o banco não precisa sequer ter sido citado na ação inicial, explica o advogado.

Tapai chama atenção ainda para outro ponto importante, uma ressalva do acórdão do STJ: a dívida é do imóvel, mas o responsável por ela é quem deixou de pagar a taxa de condomínio.

Sendo assim, é possível pedir a execução de qualquer bem do devedor, mas no caso da instituição financeira, apenas o imóvel pode ser executado.

"Eu posso pedir a penhora do carro ou o bloqueio da conta-corrente do devedor antes de pedir a do imóvel, por exemplo. Mas do agente financeiro que tem a propriedade, só posso pedir o imóvel, não posso executar outros bens", explica Tapai.

A ação que deu origem à decisão do STJ

No caso em julgamento que deu origem à decisão do STJ em questão, o condomínio entrou com uma ação contra um casal que devia cotas condominiais vencidas entre novembro de 1987 e abril de 1996. O imóvel era de propriedade de uma companhia de habitação popular.

O condomínio requereu a penhora do imóvel, que era de propriedade da cohab, a qual não participou do processo na fase de conhecimento. A empresa chegou a tentar levantar a penhora, mas teve o pedido negado.