Como declarar fiagros e fundos imobiliários (FIIs) no imposto de renda 2025

Os fundos de investimento imobiliário (FII) e os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagro) são tributados e declarados de maneira semelhante. Por isso, os dois serão tratados juntos nesta matéria sobre como declarar fiagros e FIIs no imposto de renda 2025.

Tanto FIIs como fiagros são fundos fechados, isto é, não permitem aplicações nem resgates. Eles também costumam ter suas cotas negociadas em bolsa de valores, como se fossem ações.

Assim, na hora de declarar, eles são bem diferentes dos fundos abertos, aqueles que permitem aplicações e resgates e são comumente oferecidos pelas plataformas de investimento.

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Como fundos imobiliários e fiagros são negociados em bolsa, a mera alienação desses ativos (venda, doação ou transferência por herança, por exemplo) no ano passado já pode obrigar o contribuinte a entregar a declaração de imposto de renda 2025, ainda que ele não se enquadre em nenhuma das outras regras de obrigatoriedade.

Afinal, obrigam o contribuinte a entregar a declaração as alienações de ativos de bolsa em valor superior a R$ 40 mil em 2024 ou, no caso de alienações em valores menores, a obtenção de ganho líquido sujeito à tributação nessas operações.

Assim, mesmo que tenha vendido menos de R$ 40 mil em cotas de FII, fiagro ou qualquer outro ativo negociado em bolsa em 2024, o contribuinte precisa entregar a declaração caso essa venda tenha gerado lucro, que no caso desses fundos é sempre tributado em 20%.

Além disso, também ficam obrigados a declarar os contribuintes que detinham bens em valor superior a R$ 800 mil em 31 de dezembro de 2024, incluindo-se, aí, cotas de FII e fiagro.

Confira aqui todas as regras de obrigatoriedade para a entrega da declaração de imposto de renda 2025.

Como declarar fiagros e FIIs no imposto de renda 2025

Cotas de FII e fiagro devem ser declaradas como bens na ficha de Bens e Direitos. Ambos os tipos de fundo devem ser declarados no grupo 07 - Fundos. Escolha o código 02 para fiagros e 03 para fundos imobiliários. Abra um item diferente para cada fundo da sua carteira que tinha um saldo superior a R$ 140 em 31 de dezembro de 2024.

Informe o CNPJ do fundo no campo próprio e, na “Discriminação”, o nome do fundo, a quantidade de cotas, o nome e o CNPJ da administradora e o número da conta. Se a conta for conjunta, informe também o nome e o CPF do co-titular.

Nos campos “Situação em 31/12/2023” e “Situação em 31/12/2024”, informe o valor que você possuía em cotas em cada data, sempre pelo seu custo de aquisição, o que inclui o preço pago na compra mais as taxas de transação (corretagem, custódia e emolumentos). Você não deve atualizar o valor das cotas pelo seu preço de mercado.

Se você tiver comprado cotas em ofertas públicas, o valor de aquisição da cota e o número de cotas adquiridas estão presentes no boletim de subscrição do fundo.

Caso você tenha comprado cotas aos poucos ou vendido parte das cotas ao longo do ano, você deverá calcular o seu custo médio de aquisição. Na matéria sobre como declarar ações no imposto de renda, eu ensino você a calcular o custo médio de aquisição de ações. As regras para as cotas de FII e fiagro são as mesmas.

Não se esqueça de marcar se o fiagro ou FII em questão é negociado em bolsa e, em caso positivo, seu código de negociação (ticker).

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Como declarar os rendimentos isentos dos fiagros e FIIs no imposto de renda 2025

Os rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários e fiagros a título de dividendos são isentos de imposto de renda para a pessoa física, desde que o fundo tenha mais de 100 cotistas, seja negociado exclusivamente em bolsa e que o cotista em questão detenha menos de 10% do patrimônio do fundo. Membros de uma mesma família também não podem ter, juntos, mais de 30% do fundo.

Mesmo isentos, esses rendimentos precisam ser informados na declaração. Eles entram na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, sob o código 99, “Outros”, por ausência de uma linha específica.

Embora a compra e venda de cotas não conste em informe de rendimentos, as distribuições de rendimentos devem constar. Informe o fundo e seu CNPJ como fonte pagadora.

Se seus fundos porventura tiverem distribuído rendimentos tributados na fonte (como amortizações, por exemplo), estes também devem constar em informe de rendimentos e ser declarados na ficha de Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva, código 06, "Rendimentos de aplicações financeiras".

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Como declarar ganhos e prejuízos com a venda de cotas de fiagros e FIIs no imposto de renda 2025

Lucros com eventuais vendas de cotas de fiagros e fundos imobiliários são sempre tributados em 20%, sem qualquer limite de isenção e sem diferenciação entre operações comuns ou day trade (quando a compra e a venda ocorrem no mesmo dia).

Já os prejuízos com a venda de cotas podem compensar ganhos, reduzindo o imposto a pagar sobre as operações vencedoras.

Perdas com a venda de cotas de fiagro podem compensar ganhos com a venda de cotas de FII, e vice-versa; da mesma forma, perdas com operações comuns podem compensar ganhos com operações day trade de ambos os ativos, e vice-versa.

É importante notar que esses ganhos e prejuízos não vêm em informe de rendimentos. É o próprio investidor quem deve manter o controle mensal das suas compras e vendas, bem como do custo médio de aquisição de cada ativo, dos custos de transação e do valor de venda.

Também é o investidor quem precisa calcular o ganho líquido, abater os eventuais prejuízos que ele teve no mesmo mês ou em meses anteriores, calcular o IR devido e pagá-lo.

No fim do ano passado, a Receita Federal disponibilizou um programa auxiliar para ajudar o investidor a fazer essas contas, o ReVar. Porém, a funcionalidade só passou a valer para os ganhos auferidos a partir do lançamento da ferramenta, o que significa que ela só poderá ser aproveitada plenamente a partir do IR 2026.

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Como recolher o IR sobre os ganhos

Não é na época de preencher a declaração que o investidor faz o recolhimento do IR sobre seus ganhos com operações em bolsa.

A apuração e o pagamento do imposto de renda devem ser feitos até o último dia útil do mês seguinte ao da operação de venda que gerou o lucro, por meio do Documento de Arrecadação da Receita Federal (DARF).

A responsabilidade pela sua emissão é do próprio investidor, que pode fazê-lo por meio do programa Sicalc, disponível no site da Receita Federal. O código para ganhos líquidos com operações de bolsa é o 6015.

Alguns bancos disponibilizam o serviço pelo internet banking, e há corretoras que o oferecem por meio de suas calculadoras de IR.

Caso você tenha perdido o prazo de pagamento do imposto, o Sicalc pode calcular a multa e os juros de mora para emitir o DARF correto, já com o valor dos encargos. A multa é de 0,33% por dia de atraso, limitado a 20% do valor do imposto devido.

Já os juros de mora correspondem à Selic do período que vai do mês seguinte ao do vencimento do tributo até o mês anterior ao do pagamento, mais 1% referente ao mês do pagamento. O percentual incide sobre o imposto devido.

Depois de calcular o imposto devido e antes de preencher o DARF, o investidor deve ainda subtrair o valor do imposto de renda retido na fonte, apelidado de “dedo-duro”, descontado sempre que se faz uma operação de renda variável sujeita à tributação. A alíquota é de 0,005% sobre o valor da venda, nas operações comuns, e 1% sobre o valor do lucro, nas operações day trade.

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Como declarar os ganhos e prejuízos

As regras para declarar ganhos líquidos e prejuízos com a venda de cotas de FIIs e fiagros são parecidas com as regras para declarar ganhos tributados e prejuízos com a negociação de ações.

Ao longo do ano passado, o investidor já precisa ter feito a apuração dos lucros de todas as suas operações e o abatimento dos prejuízos mês a mês, além de já ter calculado e recolhido o IR sobre os eventuais ganhos líquidos mensais.

Na hora de preencher a declaração, basta informar esses resultados na ficha Operações em FII ou Fiagro, dentro da aba Renda Variável.

Na coluna "Resultado líquido do mês", informe os ganhos e prejuízos mensais, já considerando todas as operações feitas a cada mês. Nos meses que terminaram em prejuízo, coloque o sinal de menos (-) na frente do valor para sinalizar que se trata de uma perda.

Lembre-se de somente informar os resultados líquidos, já descontadas as taxas de operação de venda (corretagem e emolumentos, por exemplo), mas antes de descontar o IR. Quando positivo, é sobre este valor que incide a alíquota de IR.

Na coluna "Imposto retido no mês", informe os "dedos-duros" descontados nas operações, mês a mês, e na coluna "Imposto pago", o valor que você já recolheu no ano passado. Perceba que o programa calculará novamente o IR devido, descontado o "dedo-duro", e o resultado deverá bater com o valor que você já pagou.

Prejuízos com operações em bolsa nunca prescrevem, podendo ser levados para os anos seguintes caso não tenham sido compensadas no ano em que ocorreram.

Assim, caso você tenha terminado 2023 com prejuízos não compensados, informe-os na coluna "Resultado líquido do mês" da aba referente ao mês de janeiro, com sinal negativo na frente; da mesma forma, caso você tenha terminado o ano de 2024 com prejuízos não compensados, você poderá levá-los para 2025, fazendo o mesmo na declaração do ano que vem.

O abatimento do IR retido na fonte, por sua vez, não pode ser levado para os anos seguintes. Mas se, em razão de prejuízo, o contribuinte não compensar todos os “dedos-duros” no mesmo ano, ele poderá informar a quantia retida e não compensada em operações comuns em bolsa na ficha Imposto Pago/Retido, linha 03, “Imposto sobre a Renda na fonte”.

Assim, o imposto retido e não compensado irá reduzir o imposto devido no ajuste anual, podendo resultar em menos imposto a pagar ou em maior restituição.