🔴 AÇÕES PARA INVESTIR EM JULHO: CONFIRA CARTEIRA COM 10 RECOMENDAÇÕES – ACESSE GRATUITAMENTE

O elefante na sala aparece novamente: como se posicionar com a tributação dos FIIs?

Para os investidores, minha recomendação inicial seria manter a calma, aguardando mais detalhes e a possível revisão dos vetos pelo Congresso

26 de janeiro de 2025
8:00 - atualizado às 17:03
Representação de fundo imobiliário negociado em bolsa
Imagem: iStock

O ano começou cheio de emoção para investidores de fundos imobiliários. Após retomada dos preços no final de 2024, as cotas dos FIIs voltaram a recuar em janeiro. 

Em complemento com a realização dos ganhos de curto prazo, fomos surpreendidos pelos vetos do presidente Lula ao projeto de lei complementar 68/2024, que trata da nova reforma tributária.

Apenas relembrando, as discussões envolvendo a tributação da categoria, que contempla Fundos Imobiliários e Fiagros, foram inseridas no ano passado, mas foram descartadas ao longo do tempo. No entanto, nos acréscimos da aprovação da regulamentação, eles foram reintegrados ao texto. Segundo integrantes do governo, a exclusão dos fundos da reforma seria classificada como inconstitucional. 

Caso o veto se mantenha, os fundos imobiliários e Fiagros serão categorizados como prestadores de serviços e estarão sujeitos à cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Portanto, a receita imobiliária dos fundos seria negativamente impactada pela incidência da alíquota a partir da nova estrutura, que prevê um período de transição entre 2026 e 2032. Os cálculos e definições sobre o tema ainda estão sendo analisados, dado a característica jurídica da questão e as alíquotas envolvidas. A diferenciação entre fundos de tijolos e de crédito (papel) é bem pertinente neste ponto. 

Para a remuneração de locação no setor imobiliário, por exemplo, o projeto de lei prevê um redutor de 70% na alíquota dos impostos. Com isso, o impacto na receita dos fundos poderia alcançar percentual próximo de 8,5%. 

Leia Também

Ademais, os contribuintes poderão utilizar valores pagos para compensar outros impostos envolvidos na operação. Em setores com melhores condições para os proprietários,  é provável que as tarifas sejam absorvidas pelos inquilinos gradualmente, a depender do tipo de contrato. 

Importante citar que os rendimentos dos fundos imobiliários permanecem isentos de imposto de renda.

FIIs: o jogo só acaba quando o juiz apita

O Congresso ainda pode derrubar o veto presidencial por meio de votação em sessão conjunta da Câmara dos Deputados e do Senado, sendo necessária maioria absoluta. Algumas bancadas importantes de Brasília, tal como a Frente Parlamentar Agropecuária (FPA), já se manifestaram de forma contrária ao veto. 

Entre os argumentos apresentados, destaca-se a importância dos fundos para fomento da construção civil e do agronegócio, especialmente em um cenário de restrição de crédito subsidiado e/ou bancário. 

Ademais, por serem fundos direcionados para o investidor pessoa física, há menor pertinência em relação ao discurso de igualdade social do governo, bem como ao potencial arrecadatório. 

Particularmente, entendo como crucial uma revisão profunda do tema. O favorecimento para estratégias de crédito, por exemplo, pode ocasionar uma distorção significativa na indústria. 

ONDE INVESTIR EM 2025: Fundos Imobiliários, hora de fugir ou ainda existem boas oportunidades?

Como se posicionar em FIIs diante deste evento?

A possibilidade de tributação já era um ponto discutido entre os integrantes do mercado, dado que foi ventilado em períodos anteriores. O tema foi debatido seriamente no ambiente legislativo em ao menos três ocasiões na última década. 

Esses momentos provocaram volatilidade no índice, tal como observado nos últimos dias. Entretanto, quando analisamos uma janela temporal mais ampla, nota-se uma pertinência muito mais significativa dos ciclos econômicos, evidenciada pela relação inversa entre os juros e o desempenho dos fundos imobiliários.

O gráfico abaixo, que ilustra a performance do Ifix e a evolução da Taxa de compra do título Tesouro IPCA+ 2035 demonstra bem este contexto. 

Diante da ameaça constante de tributação (o elefante na sala), entendo que ao menos parte dos riscos envolvendo a tributação já estavam precificados nas cotas dos FIIs. Para os investidores, minha recomendação inicial seria manter a calma, aguardando mais detalhes e a possível revisão dos vetos pelo Congresso. 

Destaco ainda que os fundos listados já apresentam descontos relevantes em suas cotações, diante dos eventos macroeconômicos recentes. Os fundos de crédito, possivelmente menos impactados pelas mudanças tributárias, oferecem assimetria interessante. Em termos de preço, o deságio sobre o valor patrimonial (P/VPA) está próximo da máxima histórica. 

Fonte: BTG Pactual. Data-base: 31/12/2024. Calculado sobre a média ponderada do valor de mercado dos fundos que fazem parte do IFIX.

Nesta cesta, encontramos fundos high grade, ou seja, com elevada qualidade de crédito, negociando com desconto de dois dígitos sobre o valor patrimonial. Trata-se de um patamar inédito para a categoria que, na minha visão, sinaliza oportunidade de compra.

Mauá Recebíveis Imobiliários (MCCI11): um dos mais descontados

O Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) é um fundo de papel criado em 2019 e tem por objetivo a geração de valor por meio da aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), além de também investir em outras cotas de FIIs com foco em crédito imobiliário.

A carteira conta com 78% do seu portfólio alocado em CRIs, 9% em FIIs, 8% em caixa, 3% em alocação tática e 2% em crédito estruturado (FII Porto Seguro). 

A carteira de crédito é composta por 31 CRIs e 1 crédito estruturado, com duration média de 4,3 anos. Considerando a marcação a mercado, aproximadamente 95% das operações estão indexadas em IPCA+8,8% ao ano, 3% indexado ao IGPM+7,7% ao ano e 2% indexada ao CDI+2,8% ao ano. 

Fonte: Mauá Capital

Dos 32 ativos da carteira de crédito, apenas seis não são de estruturação da própria Mauá, sendo que  dois deles o fundo possui mais de 50% do papel e tem maioria absoluta para deliberações em assembleia. 

O portfólio do fundo promete mudanças no curto prazo, diante do provável pré-pagamento de uma tranche relevante de CRIs. Interpreto como um movimento bastante positivo para o fundo, diante da redução de risco no portfólio e possibilidade de elevação da taxa média da carteira com novas operações.

No momento, as cotas do MCCI11 são negociadas com deságio relevante de 16% em relação ao valor patrimonial, desconto bem acima da média histórica da categoria e dos pares. 

Em nossas projeções, encontramos uma TIR Real de aproximadamente 13,5% para suas cotas, o que oferece uma oportunidade interessante de compra. Aliás, considerando as últimas movimentações do fundo e as condições de mercado, é provável que o FII aumente seu guidance de distribuição nos próximos meses.

Vale salientar que a gestão adota uma política de estabilidade de rendimentos, de modo a minimizar o impacto da volatilidade dos indexadores em sua distribuição. Além disso, de acordo com o último relatório gerencial, o fundo possui uma reserva de resultados de R$ 0,25/cota. 

Um abraço,

Caio

COMPARTILHAR

Whatsapp Linkedin Telegram
EXILE ON WALL STREET

Felipe Miranda: Troco um Van Gogh por uma small cap

7 de julho de 2025 - 20:00

Seria capaz de apostar que seu assessor de investimentos não ligou para oferecer uma carteira de small caps brasileiras neste momento. Há algo mais fora de moda do que elas agora? Olho para algumas dessas ações e tenho a impressão de estar diante de “Pomar com ciprestes”, em 1888.

O MELHOR DO SEU DINHEIRO

Ontem, hoje, amanhã: Tensão com fim da trégua comercial dificulta busca por novos recordes no Ibovespa

7 de julho de 2025 - 8:14

Apetite por risco é desafiado pela aproximação do fim da trégua de Donald Trump em sua guerra comercial contra o mundo

O MELHOR DO SEU DINHEIRO

Talvez fique repetitivo: Ibovespa mira novos recordes, mas feriado nos EUA drena liquidez dos mercados

4 de julho de 2025 - 8:26

O Ibovespa superou ontem, pela primeira vez na história, a marca dos 141 pontos; dólar está no nível mais baixo em pouco mais de um ano

SEXTOU COM O RUY

A história não se repete, mas rima: a estratégia que deu certo no passado e tem grandes chances de trazer bons retornos — de novo

4 de julho de 2025 - 7:08

Mesmo com um endividamento controlado, a empresa em questão voltou a “passar o chapéu”, o que para nós é um sinal claro de que ela está de olho em novas aquisições. E a julgar pelo seu histórico, podemos dizer que isso tende a ser bastante positivo para os acionistas.

SEU MENTOR DE INVESTIMENTOS

Ditados, superstições e preceitos da Rua

3 de julho de 2025 - 19:55

Aqueles que têm um modus operandi e se atêm a ele são vitoriosos. Por sua vez, os indecisos que ora obedecem a um critério, ora a outro, costumam ser alijados do mercado.

O MELHOR DO SEU DINHEIRO

Feijão com arroz: Ibovespa busca recuperação em dia de payroll com Wall Street nas máximas

3 de julho de 2025 - 8:28

Wall Street fecha mais cedo hoje e nem abre amanhã, o que tende a drenar a liquidez nos mercados financeiros internacionais

EXILE ON WALL STREET

Rodolfo Amstalden: Um estranho encontro com a verdade subterrânea

2 de julho de 2025 - 20:00

Em vez de entrar em disputas metodológicas na edição de hoje, proponho um outro tipo de exercício imaginativo, mais útil para fins didáticos

O MELHOR DO SEU DINHEIRO

Mantendo a tradição: Ibovespa tenta recuperar os 140 mil pontos em dia de produção industrial e dados sobre o mercado de trabalho nos EUA

2 de julho de 2025 - 8:29

Investidores também monitoram decisão do governo de recorrer ao STF para manter aumento do IOF

O MELHOR DO SEU DINHEIRO

Os fantasmas de Nelson Rodrigues: Ibovespa começa o semestre tentando sustentar posto de melhor investimento do ano

1 de julho de 2025 - 8:13

Melhor investimento do primeiro semestre, Ibovespa reage a trégua na guerra comercial, trade eleitoral e treta do IOF

Insights Assimétricos

Rumo a 2026 com a máquina enguiçada e o cofre furado

1 de julho de 2025 - 6:03

Com a aproximação do calendário eleitoral, cresce a percepção de que o pêndulo político está prestes a mudar de direção — e, com ele, toda a correlação de forças no país — o problema é o intervalo até lá

EXILE ON WALL STREET

Tony Volpon: Mercado sobrevive a mais um susto… e as bolsas americanas batem nas máximas do ano

30 de junho de 2025 - 19:50

O “sangue frio” coletivo também é uma evidência de força dos mercados acionários em geral, que depois do cessar-fogo, atingiram novas máximas no ano e novas máximas históricas

O MELHOR DO SEU DINHEIRO

Tudo sob controle: Ibovespa precisa de uma leve alta para fechar junho no azul, mas não depende só de si

30 de junho de 2025 - 8:03

Ibovespa vem de três altas mensais consecutivas, mas as turbulências de junho colocam a sequência em risco

TRILHAS DE CARREIRA

Ser CLT virou ofensa? O que há por trás do medo da geração Z pela carteira assinada

29 de junho de 2025 - 7:59

De símbolo de estabilidade a motivo de piada nas redes sociais: o que esse movimento diz sobre o mundo do trabalho — e sobre a forma como estamos lidando com ele?

O MELHOR DO SEU DINHEIRO

Atenção aos sinais: Bolsas internacionais sobem com notícia de acordo EUA-China; Ibovespa acompanha desemprego e PCE

27 de junho de 2025 - 8:09

Ibovespa tenta manter o bom momento enquanto governo busca meio de contornar derrubada do aumento do IOF

SEXTOU COM O RUY

Siga na bolsa mesmo com a Selic em 15%: os sinais dizem que chegou a hora de comprar ações

27 de junho de 2025 - 6:01

A elevação do juro no Brasil não significa que chegou a hora de abandonar a renda variável de vez e mergulhar na super renda fixa brasileira — e eu te explico os motivos

O MELHOR DO SEU DINHEIRO

Trocando as lentes: Ibovespa repercute derrubada de ajuste do IOF pelo Congresso, IPCA-15 de junho e PIB final dos EUA

26 de junho de 2025 - 8:20

Os investidores também monitoram entrevista coletiva de Galípolo após divulgação de Relatório de Política Monetária

EXILE ON WALL STREET

Rodolfo Amstalden: Não existem níveis seguros para a oferta de segurança

25 de junho de 2025 - 19:58

Em tese, o forward guidance é tanto mais necessário quanto menos crível for a atitude da autoridade monetária. Se o seu cônjuge precisa prometer que vai voltar cedo toda vez que sai sozinho de casa, provavelmente há um ou mais motivos para isso.

O MELHOR DO SEU DINHEIRO

É melhor ter um plano: Ibovespa busca manter tom positivo em dia de agenda fraca e Powell no Senado dos EUA

25 de junho de 2025 - 8:11

Bolsas internacionais seguem no azul, ainda repercutindo a trégua na guerra entre Israel e o Irã

O MELHOR DO SEU DINHEIRO

Um longo caminho: Ibovespa monitora cessar-fogo enquanto investidores repercutem ata do Copom e testemunho de Powell

24 de junho de 2025 - 7:58

Trégua anunciada por Donald Trump impulsiona ativos de risco nos mercados internacionais e pode ajudar o Ibovespa

INSIGHTS ASSIMÉTRICOS

Um frágil cessar-fogo antes do tiro no pé que o Irã não vai querer dar

24 de junho de 2025 - 6:15

Cessar-fogo em guerra contra o Irã traz alívio, mas não resolve impasse estrutural. Trégua será duradoura ou apenas mais uma pausa antes do próximo ato?

Menu

Usamos cookies para guardar estatísticas de visitas, personalizar anúncios e melhorar sua experiência de navegação. Ao continuar, você concorda com nossas políticas de cookies

Fechar