É o ano dos FIIs de papel? Fundos imobiliários do segmento renderam 4,4% em 2025, mas FIIs de tijolo cresceram no último mês

O ano de 2025 começou com a previsão de que os fundos imobiliários de papel ganhariam fôlego na bolsa. Agora, com a nova alta da Selic, os investidores voltam a sentir as pressões do cenário macroeconômico. Afinal, é ou não é o ano dos FIIs de papel?

Segundo o Índice Rio Bravo de Fundos Imobiliários (RBIX), criado pela Rio Bravo, os FIIs de papel vêm dando um banho nos fundos imobiliários de tijolos — mas seguem descontados na relação de preço pelo valor patrimonial (P/VP).

De acordo com o índice, os fundos de papel renderam 4,4% nos últimos 12 meses, enquanto os FIIs de tijolo apresentaram valorização de apenas 0,1% no ano. Já o Ifix, principal índice de fundos imobiliários, subiu 0,9% no mesmo período.

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Fundos imobiliários de papel em destaque

O movimento não é uma surpresa. Em geral, os fundos imobiliários de tijolos, ou seja, que investem diretamente em imóveis físicos, tendem a sofrer mais com a alta das taxas de juros.

Já os FIIs de papel, que alocam os recursos em títulos ligados ao mercado imobiliário, acabam se beneficiando da alta da Selic.

“Os fundos de papel se beneficiam, porque muitos dos seus ativos estão indexados ao CDI. De toda forma, esses títulos precisam ser bem avaliados, pois os devedores precisam conseguir arcar com suas obrigações”, comenta Isabella Pereira de Almeida, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo.

Mas, então, por que os FIIs de tijolo tiveram um bom desempenho em abril?

No recorte mensal, o RBIX indicou que, em abril, o desempenho dos fundos de tijolo foi superior ao dos FIIs de papel, com 4,8% contra 1,9%, enquanto o Ifix subiu 3% no período.

Segundo a gestora, os fundos de tijolo continuam com bons fundamentos, com distribuição de rendimentos recorrentes e previsíveis em sua grande maioria. “Os imóveis em que os bons FIIs de tijolo investem continuam lá, em pé, gerando bons aluguéis, com inquilinos de bom risco de crédito, vacância controlada e imóveis em regiões com potencial de valorização”, afirma. 

Porém, ela destaca que são investimentos de médio e longo prazo, que precisam “maturar suas teses”, o que leva a uma perda de valor no mercado por conta da alta de juros, mesmo sem perder os fundamentos. 

“O que vimos foi um mercado imobiliário fora dos fundos, no mercado real, mais pujante e melhor precificado”, afirma.

Devido às diferenças entre as duas categorias, o novo índice criado pela gestora segrega os dois segmentos, uma vez que entendem que são ativos com perfis diferentes. Assim, na visão da Rio Bravo, a união dos dois setores em um índice causa distorções na avaliação.

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