Vale a pena atualizar o valor do imóvel na declaração de IR na tentativa de pagar menos imposto? Fizemos as simulações

Atualizar o valor de um imóvel pelo seu preço de mercado na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda é um dos grandes “pecados capitais” da declaração de IR da pessoa física.

A Receita Federal, contadores, tributaristas e jornalistas não cansam de repetir que o custo de aquisição de um imóvel só pode ser alterado na declaração quando são feitas nele reformas e benfeitorias.

Porém, no último dia 20 de setembro, o Fisco abriu uma exceção a essa regra ao publicar a Instrução Normativa (IN) 2.222, que dava um prazo de 90 dias (até 16 de dezembro de 2024, portanto) para que pessoas físicas e jurídicas pudessem atualizar o custo de aquisição dos seus imóveis a preço de mercado, se assim desejassem.

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São contemplados pela norma tanto os imóveis localizados no Brasil quanto no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex) e aqueles que fazem parte de entidades controladas e trusts localizados fora do Brasil, desde que os bens sejam declarados pela pessoa física.

No caso dos contribuintes pessoas físicas, porém, existem algumas exceções: só não podem ser atualizados os imóveis adquiridos em 2024; alienados, baixados ou liquidados antes da data de opção pela atualização; ou que não tenham sido informados na declaração de imposto de renda 2024, a menos que o contribuinte não tenha sido obrigado a declarar.

Como fazer a atualização do custo de aquisição do imóvel a preço de mercado

Para fazer a atualização, basta recolher, a uma alíquota reduzida de 4%, o imposto de renda sobre a diferença entre o preço de mercado atualizado do imóvel e o custo de aquisição que vinha sendo informado na declaração – ou seja, sobre a valorização do imóvel.

Tal tributação é definitiva, isto é, quando esta valorização for informada como rendimento na sua próxima declaração de IR, ela não se somará aos seus rendimentos sujeitos ao ajuste anual para a aplicação da alíquota progressiva.

Em circunstâncias normais, o imposto de renda sobre a valorização de um imóvel só é cobrado quando o bem é alienado (por exemplo, doado, herdado ou vendido) por um valor superior ao seu custo de aquisição.

À diferença entre o valor da alienação e o custo de aquisição declarado chamamos ganho de capital, e as alíquotas de IR usuais sobre esse tipo de rendimento variam de 15% a 22,5%, conforme o valor desse lucro, como mostra a tabela:

Alíquota	Ganho de capital
15%	Até R$ 5 milhões
17,5%	Entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões
20%	Entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões
22,5%	Acima de R$ 30 milhões

A opção pela atualização deve ser feita por meio da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal.

Vale frisar que a opção pela atualização é definitiva e irretratável. Isto é, uma vez efetuada, não tem mais como voltar atrás.

Vale a pena atualizar o valor do meu imóvel na declaração?

À primeira vista, a aparente “colher de chá” da Receita Federal parece um ótimo negócio. Afinal, se a alíquota normal parte de 15%, a atualização seria uma ótima maneira de reduzir o IR total devido sobre a valorização do imóvel desde o custo de aquisição até o valor de alienação numa venda, doação ou transferência por herança no futuro.

O primeiro entendimento do contribuinte poderia ser de que, se ele já pagou esses 4% sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor da atualização, só lhe restará pagar, numa alienação futura, os 15% a 22,5% sobre a diferença entre o valor atualizado e o valor da alienação.

Só que, pelas regras divulgadas pela Receita, isso só vai acontecer caso a alienação ocorra mais de 15 anos após a atualização do valor do imóvel, isto é, a partir de 2040. Alienações ocorridas em menos de 15 anos não conseguem aproveitar integralmente o benefício.

Tudo bem, então nesses casos o IR pago adiantadamente será ao menos abatido dos 15% a 22,5% devidos sobre o ganho de capital total com o imóvel na hora da alienação, certo?

Também não. Na verdade, se a alienação ocorrer até três anos após a atualização (até 2027), o contribuinte não aproveita nada dos 4% de IR pagos na atualização. Depois disso, ele já consegue aproveitar pelo menos uma parte do imposto adiantado, mas pode não conseguir abatê-lo totalmente.

De fato, alienações ocorridas até seis anos após a atualização (isto é, até 2030) resultarão num IR devido maior do que se nenhuma atualização tivesse sido feita – e nenhum imposto adiantado.

Isso porque a Receita estabeleceu que, para alienações feitas em prazos inferiores a 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização segundo uma fórmula e uma tabela de percentuais divulgadas pelo Leão, as quais veremos nas simulações a seguir.

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Imóvel alienado mais de 15 anos após a atualização

Imagine um imóvel que venha sendo declarado pelo custo de aquisição de R$ 500 mil, mas que hoje valha no mercado R$ 800 mil. Caso o bem seja atualizado, seu proprietário deverá recolher agora 4% sobre esta diferença de R$ 300 mil, ou seja, R$ 12 mil de imposto de renda.

Agora imagine que este mesmo imóvel será vendido em 2040 por R$ 1 milhão, ou seja, com um ganho de capital de R$ 500 mil se considerado o custo de aquisição original, mas apenas R$ 200 mil se considerado o valor de atualização de R$ 800 mil.

Se a atualização não tivesse sido feita em 2024, o IR devido, à alíquota de 15%, corresponderia a R$ 75 mil. No entanto, pela regra da IN 2.222, o contribuinte poderá aproveitar integralmente o benefício do adiantamento dos 4%, devendo pagar 15% apenas sobre a diferença de R$ 200 mil em relação ao valor atualizado, ou seja, R$ 30 mil.

Assim, no total, este contribuinte terá pago apenas R$ 42 mil de IR sobre o ganho de capital na venda deste imóvel (R$ 12 mil adiantados mais R$ 30 mil na venda), e não os R$ 75 mil que pagaria se não tivesse atualizado o seu valor em 2024. Um bom negócio, portanto, que corresponde a uma alíquota de IR de apenas 8,40%.

Imóvel alienado menos de 15 anos após a atualização

Já se a alienação deste imóvel ocorrer antes do prazo de 15 anos – isto é, antes de 2040 –, o valor do IR devido será bem diferente, podendo mesmo ser desvantajoso.

Caso a venda ocorra nos primeiros três anos após a atualização, esses 4% adiantados não poderão ser aproveitados. Assim, no exemplo do imóvel acima, a Receita considerará o ganho de capital cheio de R$ 500 mil, e o contribuinte deverá pagar R$ 75 mil (15%) de qualquer maneira.

Assim, no fim das contas, ele terá pago R$ 87 mil de IR (R$ 12 mil + R$ 75 mil), o equivalente a uma alíquota de 17,40% de IR, bem mais do que se não tivesse optado pela atualização.

Caso a venda ocorra entre três e 15 anos a partir da atualização, a Receita já permite que parte do adiantamento do imposto seja utilizado. Nesses casos, o cálculo do ganho de capital deverá seguir a seguinte fórmula, divulgada pelo Leão:

GK = valor da alienação - [CAA + (DTA x %)], em que:

GK = ganho de capital na época da alienação;
CAA = custo do bem imóvel antes da atualização (custo de aquisição original);
DTA = diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização; e
% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, conforme previsto em tabela divulgada pela Receita.

Ou, em português:

ganho de capital = valor da venda - [custo de aquisição antes da atualização + (diferença entre o custo de aquisição e o valor atualizado x percentual proporcional)

O tal percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda consta numa tabela divulgada pela Receita, a qual incorporamos na tabela a seguir, onde simulamos o ganho de capital e o imposto devido na venda do mesmo imóvel dos exemplos anteriores em cada prazo até 15 anos, com base na fórmula acima.

Assim, mostramos o IR a ser pago na venda e o total de IR devido somando-se os 4% (R$ 12 mil, no exemplo) adiantados na atualização, bem como a alíquota de imposto a que o valor total pago corresponde:

Tempo decorrido entre a atualização e a venda (T)	Percentual proporcional (%)	Ganho de capital*	IR pago na alienação	IR total**	Alíquota
T ≤ 3 anos	0,00%	R$ 500 mil	R$ 75 mil	R$ 87 mil	17,40%
3 anos < T ≤ 4 anos	8,00%	R$ 476 mil	R$ 71.400	R$ 83.400	16,68%
4 anos < T ≤ 5 anos	16,00%	R$ 452 mil	R$ 67.800	R$ 79.800	15,96%
5 anos < T ≤ 6 anos	24,00%	R$ 428 mil	R$ 64.200	R$ 76.200	15,24%
6 anos < T ≤ 7 anos	32,00%	R$ 404 mil	R$ 60.600	R$ 72.600	14,52%
7 anos < T ≤ 8 anos	40,00%	R$ 380 mil	R$ 57 mil	R$ 69 mil	13,80%
8 anos < T ≤ 9 anos	48,00%	R$ 356 mil	R$ 53.400	R$ 65.400	13,08%
9 anos < T ≤ 10 anos	56,00%	R$ 332 mil	R$ 49.800	R$ 61.800	12,36%
10 anos < T ≤ 11 anos	62,00%	R$ 314 mil	R$ 47.100	R$ 59.100	11,82%
11 anos < T ≤ 12 anos	70,00%	R$ 290 mil	R$ 43.500	R$ 55.500	11,10%
12 anos < T ≤ 13 anos	78,00%	R$ 266 mil	R$ 39.900	R$ 51.900	10,38%
13 anos < T ≤ 14 anos	86,00%	R$ 242 mil	R$ 36.300	R$ 48.300	9,66%
14 anos < T ≤ 15 anos	94,00%	R$ 218 mil	R$ 32.700	R$ 44.700	8,94%
T > 15 anos	100,00%	R$ 200 mil	R$ 30 mil	R$ 42 mil	8,40%

Aqui você pode ver que, de fato, até seis anos após a atualização, o percentual proporcional ao tempo decorrido, estabelecido pela Receita, é tão baixo que o contribuinte acaba pagando mais de 15% de IR sobre a diferença entre o valor de venda do imóvel e o custo de aquisição anterior à atualização – no exemplo, mais de R$ 75 mil. Em outras palavras, seria melhor não ter atualizado.

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Importante frisar que, mesmo que o imóvel seja alienado pelo valor de atualização (isto é, sem ganho de capital além daquele já apurado na atualização), ainda assim a fórmula acima se aplicará e, com isso, haverá IR a pagar na alienação.

Suponha que o imóvel de R$ 500 mil e atualizado a R$ 800 mil seja alienado um ano depois da atualização por este último valor. Segundo a fórmula fornecida pela Receita Federal, que desconsidera o IR de 4% já adiantado (R$ 12 mil, neste caso), ainda será preciso pagar a alíquota cheia de 15% nessa transferência, isto é, R$ 45 mil.

No total, portanto, serão pagos R$ 57 mil, mais do que os R$ 45 mil que seriam devidos neste caso se a atualização não tivesse sido feita.

Novamente, apenas após o prazo de seis anos é que a atualização terá sido vantajosa para o contribuinte de fato pagar menos imposto.

Conclusão: Vantajoso para quem, afinal?

Na ponta do lápis, portanto, a atualização do valor do imóvel só será vantajosa para quem não tiver planos de aliená-lo nos próximos seis anos. E isso é verdade não só quando falamos de venda, como também de outros tipos de alienação, como a transmissão por herança ou doação, as quais muitas vezes são feitas pelo último valor declarado pelo autor da herança/doador.

Afinal, a IN da Receita fala em alienações, o que leva a supor que estas regras incluirão outros casos de transmissão de propriedade além da venda.

Repare ainda que a nossa simulação nem chegou a considerar os cenários em que a pessoa física teria algum tipo de desconto ou isenção de IR sobre o ganho de capital na alienação do imóvel.

Hoje, esses benefícios tributários são previstos em três situações:

• Alienação do único imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, independentemente do tipo de imóvel. Caso o bem seja possuído em condomínio com outros proprietários, a alienação da parte do contribuinte não pode ser maior que R$ 440 mil. Essa isenção só é válida caso o contribuinte não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel, tributada ou não.
• Alienação de imóvel adquirido até 1969 (imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 contam um redutor no IR sobre o ganho de capital).
• Venda de imóveis residenciais localizados no Brasil desde que os recursos obtidos com a venda sejam destinados à compra de outros imóveis residenciais localizados no Brasil dentro de 180 dias a partir da data da celebração do contrato. Caso apenas parte do valor seja destinada à compra de imóveis residenciais no Brasil, o ganho de capital referente à quantia restante será tributada proporcionalmente. Só é possível optar por essa isenção uma vez a cada cinco anos.

Assim, se você tem um imóvel antigo ou um único imóvel de baixo valor, já não haveria incidência de IR de qualquer forma numa eventual venda, doação ou transmissão por herança por um valor mais alto.

O mesmo vale para aqueles contribuintes que planejam simplesmente trocar sua casa ou apartamento no futuro, vendendo o bem atual e empregando o valor da venda para adquirir um novo imóvel residencial no Brasil. Caso a transação seja feita num prazo de seis meses e todo o valor da venda seja empregado na nova compra, o contribuinte fica isento de IR.

Caso atualize o valor do imóvel, o contribuinte mantém o direito à isenção ou ao desconto de IR, mas apenas quando ocorrer a alienação, não no momento da atualização. Assim, a alíquota de 4% deverá ser paga agora de qualquer maneira, uma despesa totalmente desnecessária para quem, em condições normais, já ficaria isento de IR.

Dessa forma, para os contribuintes que se enquadram nesses casos, a atualização é ainda menos vantajosa e não vale a pena nem se a alienação ocorrer mais de 15 anos após a atualização.

Como a atualização é desvantajosa para a pessoa física na maioria dos casos, o advogado tributarista Samir Choaib, sócio do escritório Choaib, Paiva e Justo Advogados Associados, diz que não a tem recomendado para seus clientes.

Mesmo valendo a pena para quem não pretende vender o imóvel nos próximos 15 anos e não teria direito a isenção ou desconto no IR, pode acontecer de o contribuinte mudar de ideia ou precisar alienar o bem em um prazo mais curto, lembra Choaib.

Ele também acredita que a decisão é arriscada, pois há incerteza sobre a possibilidade de as regras mudarem novamente dentro dos próximos 15 anos.

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