Leilões de imóveis quintuplicam em dois anos e começam a atrair quem quer comprar para morar; desconto chega a 40%

A inadimplência do consumidor fez o número de leilões de imóveis quintuplicar em dois anos. No ano de 2024, foram 47 mil imóveis colocados no leilão da Caixa Econômica Federal, responsável por 70% dos financiamentos imobiliários no País. No ano passado, o número era de 26 mil e de apenas 9 mil em 2022.

Atualmente, estão disponíveis em oferta no site do banco cerca de 31 mil imóveis. Os preços podem ter descontos de até 40%.

Segundo especialistas, os motivos do boom de leilões estão ligados ainda aos efeitos negativos causados pela pandemia de covid-19 à economia do País.

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A inflação e o desemprego registrado entre os anos de 2020 e 2022 limitaram a renda da população, que deixou de pagar parcelas do financiamento imobiliário ou acumulou dívidas de condomínio e IPTU, levando o imóvel à execução judicial para mitigação de prejuízos à instituição financeira que concedeu o crédito.

A Caixa diz ter tomado medidas para evitar o aumento do número de imóveis em leilão durante a pandemia, mas que o número subiu com a normalização do mercado.

"Com o objetivo de amenizar as consequências para a população da pandemia da covid-19, a Caixa ofereceu, na época, alternativas como a pausa de pagamento estendida e o pagamento parcial da parcela (de 25% a 75% da prestação), de forma a possibilitar a renegociação dos contratos e controlar a inadimplência dos clientes pessoas físicas, evitando, assim, a retomada dos imóveis", informou a Caixa, em nota ao Estadão.

Maior oferta de imóveis

Segundo o CEO da plataforma de leilões Zuk, Henri Zylberstajn, com medidas como essa da Caixa, houve um represamento de imóveis que teriam ido antes a leilão, resultando num aumento repentino na oferta de propriedades a esse nicho de mercado.

"Se a gente não tivesse efeito da pandemia, teríamos uma uniformização dessa inadimplência ao longo dos anos anteriores, e não teria tanto pico", afirma o especialista.

O CEO da plataforma Leilão Eletrônico, André Zalcman, disse que os imóveis que vão a leilão raramente são aqueles que foram comprados recentemente.

"Não são os imóveis financiados em 2020 e 2022. O imóvel em leilão, em geral, é aquele financiado de 2021 para trás, talvez até 15 anos atrás", afirma. O especialista diz que o mercado de leilões de imóveis, no geral, cresceu 23% em 2024 e deve crescer mais 15% no ano que vem, com o avanço da inadimplência e aumento na taxa de juros.

De acordo com dados do Banco Central, a inadimplência no financiamento imobiliário teve um pico em 2023, chegando a 1,54%. A maior elevação foi em financiamentos feitos com a utilização do FGTS. A inadimplência desse financiamento subiu de 1,99% em 2019 para 2,63% em 2023. Neste ano, até setembro, está em 2,06%.

O valor médio pago por um financiamento com FGTS em 2024 é de R$ 590, valor que representa um aumento de 17,5% desde 2019. No SFH, que não entra no escopo do programa Minha Casa Minha Vida e permite financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão, a parcela subiu 13,43% no mesmo período.

Se antes os leilões de imóveis eram algo restrito a poucos, em grande parte, por ser um evento presencial e restrito a um seleto grupo de investidores, nos últimos anos, o setor veio para a internet e ganhou mais mercado.

Em março de 2020, o número de brasileiros inadimplentes era de 64,8 milhões, segundo dados do Serasa Experian. Em outubro deste ano, eram 73 milhões, um número que vem se mantendo estável nos últimos meses.

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Vilão das dívidas

Fernando Gambaro, especialista em educação financeira do Serasa, diz que a maioria das dívidas dos brasileiros está ligada ao cartão de crédito (27,9%), água, luz e gás (21,7%) e serviços (10,9%). Nesta última, se enquadram as dívidas de taxas de condomínio.

"Existem contas priorizadas pelos brasileiros: aluguel, água e energia. A moradia é uma necessidade básica e também é a realização de um sonho do brasileiro, de ter sua própria casa, mesmo que alugada. Se essas contas chegam a estar atrasadas, é porque houve um desbalanceamento do orçamento familiar muito grande", diz Gambaro.

Leilões de imóveis para quem quer morar

Um perfil crescente entre quem faz compra de imóveis de leilão é o morador, ou seja, que compra a propriedade com finalidade de moradia, e não de investimento para ganho com a revenda. A taxa média de desconto de imóveis, segundo especialistas, é de 40% em relação ao preço real.

Para participar, o consumidor interessado deve acessar sites de leilões, que podem ser de terceiros ou de instituições financeiras. No caso da Caixa, o banco tem um site próprio com seus leilões.

Plataformas como Zuk, Leilão Eletrônico e Sodré Santoro têm sites que comercializam propriedades que foram a leilão. Normalmente, os leilões são exclusivos e, portanto, é preciso acessar diferentes plataformas para avaliar todas as oportunidades de compra de propriedades com desconto.

Porém, a compra desse tipo de propriedade requer atenção. Cada imóvel tem seu edital, suas dívidas e condições. Por exemplo, um apartamento ainda pode estar ocupado pelo antigo proprietário e levar alguns meses até a desocupação, gerando custos de manutenção da moradia, como IPTU e condomínio. Muitas propriedades também podem exigir grandes reformas.

Para os investidores, entretanto, o cenário não é tão positivo. Com o aumento na oferta de imóveis para leilão e os juros altos, o mercado de revenda ficará mais difícil.

Duas pontas

"Apesar de sermos anticíclicos, quando a economia está pujante é sempre melhor para todo o mercado. Teremos uma disponibilidade maior de imóveis para leilão, então vamos ter mais leilões e mais oportunidades. Mas, como uma plataforma, a disponibilidade de ofertas é uma ponta, e a outra ponta é a venda. Quando temos um cenário de crise, a despeito de mais oportunidades, a venda também fica mais difícil, fica mais cara", diz Zylberstajn, da Zuk.

Por outro lado, uma tendência que vem ganhando força no mercado é leiloar imóveis que não têm problemas financeiros. Na prática, a compra sob pressão acelera a venda, apesar de precisar ser comercializada com desconto. Além disso, a taxa de 5% do preço do negócio quem paga é o comprador, enquanto a corretagem é paga pelo vendedor. "O leilão é muito rápido. Em 25 ou 30 dias, vendeu", afirma Zalcman, da Leilão Eletrônico.

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.