Como as ações de shoppings podem ser beneficiadas pelo boom dos fundos imobiliários do setor — e qual delas é a favorita do BTG Pactual

Os fundos imobiliários de shoppings centers cresceram muito nos últimos anos. Mesmo em meio aos juros altos, os FIIs atraíram novos seguidores e conseguiram levantar capital com ofertas na bolsa.

Entre as emissões encerradas neste mês, por exemplo, dois representantes do setor — o XP Malls (XPML11) e o HSI Malls (HSML11) — atraíram, juntos, mais de 90 mil investidores e captaram cerca de R$ 1,4 bilhão.

Para o BTG Pactual, o feito destes e de outros fundos de shopping em um momento no qual a taxa Selic ainda está acima dos dois dígitos mostra o interesse cada vez maior dos investidores pela classe.

E, de acordo com um relatório divulgado pelo banco de investimentos nesta terça-feira (27), o impacto desse crescimento não é limitado à indústria de FII: “o setor de shoppings também está sendo remodelado e os operadores listados têm que adaptar suas estratégias de alocação de capital a esse ‘recém-chegado’ do setor”.

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Como o crescimento dos FIIs afeta as empresas de shoppings centers

O banco exemplifica esse cenário resumindo as atividades de fusões e aquisições realizadas nos últimos 12 meses no segmento: dos 22 negócios fechados, 18 tinham FIIs na ponta compradora.

Veja abaixo o volume de M&As por player:

“As empresas listadas se beneficiaram desta tendência, vendendo ativos não essenciais ou participações minoritárias em shoppings dominantes a valuations acretivos”, citam os analistas.

O cap rate, ou taxa de capitalização, médio das transações com FIIs ficou em 8,5%, contra 11% a 13% para as ações das empresas do setor.

Vale relembrar que o indicador mede o retorno de um investimento imobiliário por meio da relação entre a receita gerada pelo ativo e o preço de venda — quanto maior a cifra obtida pelo vendedor, menor o cap rate.

Ou seja, as companhias venderam ativos “menos dominantes” a um valuation premium na comparação com o preço de seus papéis

Entre elas, o destaques ficou com a Allos (ALOS3), que aproveitou o cofre cheio dos FIIs para  enxugar o portfólio após a fusão com a brMalls, reduzir a alavancagem, pagar dividendos e iniciar um programa de recompra de ações.

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Quais são os favoritos do BTG Pactual no setor?

O BTG acredita que a tendência vista no ano passado — FIIs levantando capital e comprando shoppings — deve continuar graças a dois fatores principais:

• essa classe de ativos é cada vez mais popular entre os investidores devido a todos os benefícios fiscais (incluindo dividendos isentos de Imposto de Renda);
• e juros mais baixos são super positivos para os FIIs levantarem capital — a Selic está em tendência de queda

Nesse cenário, as companhias listadas se beneficiarão pelas contínuas oportunidades de reciclar ativos menos premiuns do portfólio a preços atrativos, o que “adoça” a tese de investimentos nas ações.

Sendo assim, o banco segue com avaliação positiva para o setor de shoppings brasileiros e recomenda a compra para três nomes: a já citada Allos, Multiplan (MULT3) e Iguatemi (IGTI11) — essa última é a favorita do BTG no segmento.

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