Fundos imobiliários já captaram R$ 7 bilhões neste ano e devem levantar ainda mais dinheiro na bolsa; o que explica o apetite dos investidores pelos FIIs?

Há duas realidades distintas para dois dos ativos mais populares da bolsa de valores atualmente. Enquanto o mercado de ações enfrenta um período de seca de IPOs há mais de dois anos, a indústria de fundos imobiliários vive a situação oposta, com anúncios quase diários de novas emissões de cotas.

Os FIIs captaram pouco mais de R$ 4 bilhões em fevereiro, alta de 30% ante o mês anterior e um salto ainda maior, de 123%, na comparação com o mesmo período do ano passado.

E o crescimento não vem de agora: as cifras começaram a subir e ficar consistentemente em patamares acima de R$ 3 bilhões a partir de julho do ano passado, de acordo com dados da Anbima, associação que representa as instituições que atuam no mercado de capitais. Veja abaixo:

Mês	Total
Jan/2023	R$ 1,52 bilhão
Fev/2023	R$ 1,81 bilhão
Mar/2023	R$ 599 milhões
Abr/2023	R$ 387 milhões
Mai/2023	R$ 1,51 bilhão
Jun/2023	R$ 1,99 bilhão
Jul/2023	R$ 3,06 bilhões
Ago/2023	R$ 3,35 bilhões
Set/2023	R$ 3,03 bilhões
Out/2023	R$ 4,03 bilhões
Nov/2023	R$ 3,17 bilhões
Dez/2023	R$ 5,68 bilhões
Jan/2024	R$ 3,09 bilhões
Fev/2024	R$ 4,05 bilhões

Não coincidentemente, esse foi o mês que antecedeu o primeiro corte na Selic, a taxa básica de juros brasileira — o que, junto com outros fatores macroeconômicos, é um dos motivos por trás da alta captação dos fundos imobiliários.

“A curva de juros futuros costuma começar a fechar já antes da divulgação do resultado da reunião do Comitê de Política Monetária (Copom). Isso, junto à inflação mais controlada e a dados positivos do PIB, faz com que o mercado de FIIs tenha preços mais favoráveis para as gestoras captarem em bolsa”, afirma Gabriel Fiorillo Pereira, responsável pela área de fundos imobiliários da Acqua Vero.

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Os três pilares que atraem as pessoas físicas para os fundos imobiliários

Mas o cenário macro também favorece o mercado de renda variável como um todo. Por que então vemos poucas ofertas entre as empresas listadas e outras classes de fundos?

Para Gabriel Barbosa, sócio e membro do comitê de investimentos da TRX, os FIIs tornaram-se uma “porta de entrada” para as pessoas físicas na renda variável.

Do volume de captações no mês passado, R$ 2,29 bilhões vieram das PFs, o que representa mais da metade do total.

O produto surge como uma das principais opções para quem quer ir além da renda variável, mas sem correr tantos riscos, por três motivos:

• menor volatilidade nas cotas, na comparação com as ações; 
• renda recorrente, pois a lei obriga os fundos a distribuírem no mínimo 95% do resultado apurado segundo o regime de caixa no semestre;
• e isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos pagos mensalmente

Esse último fator também é a escolha de Daniel Marinelli, especialista em fundos imobiliários do BTG Pactual, para explicar o sucesso das ofertas da classe. Ao longo do ano passado e início deste ano, outros ativos com benefícios fiscais entraram na mira do governo.

Entre os principais exemplos estão a tributação dos fundos exclusivos, a proibição de criação de produtos do tipo para Previdência e as novas regras para lastros de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e do Agronegócio (CRA).

“Esses três movimentos, juntos, têm, somado à questão macroeconômica, levado a uma busca por outros ativos isentos como os FIIs”, argumenta o especialista do BTG.

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Quais devem ser os fundos imobiliários campeões de captação em 2024?

Nesse cenário, Marinelli cita que um tipo específico de fundo tem conseguido não só captar, mas até mesmo superar os objetivos iniciais da oferta: “Os maiores FIIs, aqueles que já têm liquidez e são conhecidos pelos investidores, estão saindo na frente.”

Um exemplo é o BTG Pactual Logística (BTLG11), que já tinha uma base de quase 280 mil cotistas e pretendia levantar R$ 1,2 bilhão com sua décima terceira emissão de cotas.

A operação teve uma demanda muito maior que a prevista e terminou no início deste mês com uma captação de R$ 1,5 bilhão. Entre os subscritores de cotas estão 45,9 mil pessoas físicas e 59 outros fundos de investimento.

Já entre os segmentos, o ‘top 3’ de apostas de Gabriel Barbosa, da TRX, e Gabriel Pereira, da Acqua Vero é o mesmo: shoppings centers, renda urbana e logística.

Pereira relembra que os FIIs de shopping foram o grande destaque entre as captações do ano passado e ainda têm potencial para aumentar mais o patrimônio, enquanto a logística registra vacância baixa em regiões importantes — o que pode aumentar os aluguéis — e a renda urbana ainda é um setor com poucos players e muito espaço para crescer.

O próprio fundo de renda urbana da TRX, o TRX Real Estate (TRXF11), anunciou na semana passada uma oferta de cotas com o objetivo de captar R$ 250 milhões. Segundo Barbosa, a razão por trás da busca de capital na bolsa é fazer frente a desenvolvimentos de lojas que já foram vendidas pelo fundo. 

A emissão é restrita a investidores profissionais. O sócio da gestora explica que a opção reduz os custos para colocar a operação de pé ao mesmo tempo em que permite que quem já está na base de investidores do FII, atualmente com 135 mil pessoas físicas, tenha a oportunidade de acessar uma oferta mais barata.

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E os riscos?

Mas vale relembrar que, assim como em todo investimento em renda variável, as emissões de fundos imobiliários não são livres de risco.

Um dos principais fatores de atenção para se considerar antes de virar cotista de um FII é que, apesar da volatilidade menor, eles ainda são ativos negociados em bolsa. Portanto, podem flutuar de acordo uma série de fatores macro e microeconômicos que influenciam o mercado.

Além disso, há perigos intrínsecos à categoria, como a vacância em fundos de tijolo — que lucram com a venda e/ou locação de imóveis reais — e os eventos de inadimplência em FIIs de papel, que investem em títulos de crédito do setor.

Por isso, antes de entrar em uma oferta é preciso analisar com cuidado a tese, o perfil de risco, o portfólio e os inquilinos ou devedores do fundo, assim como o histórico da gestão e a liquidez das cotas — fator importante caso seja preciso desfazer-se da posição no futuro.