Comprar imóvel para alugar ou investir em FIIs residenciais para renda? Inter lista cinco vantagens dos fundos e vê segmento em expansão

Apesar do investimento em casas e apartamentos para gerar aluguéis ser um dos mais tradicionais do país, os fundos imobiliários focados em imóveis residenciais para renda, classe também conhecida como multifamily, ainda lutam para ganhar tração entre os investidores.

Mas a Inter Asset — responsável pelo lançamento do primeiro FII do tipo no país, o Luggo (LUGG11) — acredita que uma mudança na mentalidade dos brasileiros, especialmente entre as gerações mais jovens, deve ajudar no crescimento do segmento.

Mauro Lima, que é sócio-diretor da área de Real Estate da casa, diz observar um conhecimento cada vez maior dessa classe de ativos. Vale relembrar que empreendimentos multifamily consistem em complexos residenciais nos quais todas as unidades são voltadas para o aluguel e são muitos populares no exterior, mas demoraram para chegar por aqui.

O próprio fundo do Inter, que é o pioneiro do setor, só veio ao mercado no final de 2019. E o número de FIIs residenciais listados na bolsa alcançou uma dezena apenas no ano passado, quase 30 anos após o lançamento do primeiro fundo imobiliário brasileiro.

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Lima acredita, porém, que agora uma parte maior da população está disposta a adotar o modelo: “Hoje as pessoas, principalmente as mais novas, querem morar em lugares bem localizados onde você não perca muito tempo no trânsito e, ao mesmo tempo, sem ter que lidar com todas as obrigações de um imóvel. Então acho que é uma tendência cultural o multifamily crescer cada vez mais.”

O executivo reconhece que alguns tipos de consumidores podem seguir preferindo ser donos de suas casas ou apartamentos. E que os fundos residenciais de desenvolvimento — que constroem imóveis para a venda — têm mais a ganhar com o cenário macroeconômico atual pois a queda dos juros barateia o crédito.

Mas o executivo do Inter defende que há público e clientela para os dois segmentos:

Somos uma das poucas casas, se não a única, que tem o residencial para renda e para venda, então conseguimos olhar o mercado por todos os ângulos. E não lembro de ter nenhum cliente ou amigo falando: ‘não sei se eu compro se alugo’. Quem quer comprar, quer comprar e quem quer alugar, quer alugar

Quais as vantagens de investir no mercado residencial via fundos imobiliários?

Vale relembrar que, apesar de os fundos residenciais para renda serem relativamente novos, o investimento em imóveis para locação é mais antigo que o próprio mercado de capitais brasileiro.

Portanto, para que os FIIs da classe consigam crescer é preciso convencer o público a comprar cotas ao invés de continuar adquirindo as propriedades físicas.

Para isso, Mauro Lima conta que os fundos contam com pelo menos cinco grandes vantagens ante à opção de compra direta. Confira quais:

1. O investimento inicial é menor

Para comprar um apartamento, por exemplo, é preciso ter algumas centenas de milhares de reais disponíveis, enquanto há fundos com cotas de menos de R$ 10 na bolsa e investimento mínimo a partir de R$ 100.

2. É mais fácil diversificar e mitigar os riscos 

Com R$ 200 mil, por exemplo, dá para comprar um apartamento, mas ter uma única propriedade concentra o risco do portfólio — se o inquilino decidir sair antes da hora o investidor ficará sem o aluguel até alugar novamente o imóvel.

Já o mesmo valor pode ser dividido entre diversos fundos imobiliários, pulverizando as chances de uma eventual vacância prejudicar os rendimentos da carteira.

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3. O rendimento é isento de Imposto de Renda

Enquanto os aluguéis recebidos por investidores são tributados — a não ser que não ultrapassem o limite de isenção do Imposto de Renda, que é de R$ 2.112 atualmente —, os dividendos de fundos imobiliários são isentos.

Vale destacar que o ganho de capital é tributado — ou seja, se você vender as cotas por um valor superior ao que pagou terá que pagar o imposto —, mas sobre os rendimentos mensais de FIIs com mais de 100 cotistas não é cobrada nenhuma alíquota.

4. FIIs têm mais liquidez e flexibilidade na saída

Por falar em vender cotas, outra vantagem dos fundos é que é muito mais fácil acessar o capital investido caso seja necessário. E há mais flexibilidade também.

“Se você tiver investido R$ 100 mil e precisar apenas de R$ 10 mil, você pode negociar apenas esse volume, enquanto os outros R$ 90 mil continuam aplicados e rendendo. Já se tiver um apartamento, não há a opção de anunciar só um quarto”, argumenta Lima.

Além disso, o processo para vender cotas é muito mais ágil do que o de um imóvel — costuma levar só cerca de dois dias úteis para o dinheiro cair na conta do investidor na corretora.

Mas vale relembrar que, por serem negociados em bolsa, os FIIs podem sofrer com a volatilidade típica de ativos de renda variável. Por isso, Lima recomenda que o investimento seja pensado para o longo prazo.

5. Gestão profissional do dinheiro e dos imóveis

Por fim, os fundos imobiliários eliminam a necessidade de que o investidor tenha de lidar com as burocracias de comprar e gerenciar um imóvel e montar ou rebalancear uma carteira equilibrada de propriedades físicas. 

As casas responsáveis pelos FIIs fazem o trabalho de gestão profissional tanto financeira dos investimentos quanto a administração física dos ativos. Esse trabalho, é claro, não é gratuito, já que os fundos cobram taxa dos cotistas, mas quem decide alugar por conta própria muitas vezes também está sujeito a cobranças como corretagem e administração.

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