Cinco ideias para os próximos cinco anos do mercado imobiliário — e uma incorporadora da B3 para investir

Em homenagem aos cinco anos do Seu Dinheiro, a coluna de hoje tem uma proposta especial: cinco ideias para os próximos cinco anos do mercado imobiliário. 

A composição inclui tendências de mercado, ideias de investimento e mudanças de panorama. 

Tradicionalmente, o mercado imobiliário tem um caráter cíclico e é sensível a alterações na conjuntura macroeconômica. Isso inviabiliza grandes previsões em períodos dilatados de tempo. Ainda assim, tenho confiança que as ideias são bem fundamentadas e, quem sabe, irão proporcionar lucros para os investidores. Vamos a elas.

1. Valorização do mercado imobiliário

De início, é imprescindível citar a perspectiva de retomada do mercado imobiliário como um todo, fundamentada na performance operacional das empresas e fundos imobiliários do setor e na tendência de queda dos juros.

Com o longo período de restrições imposto pela pandemia, o setor imobiliário foi um dos mais afetados, tanto pela paralisação das operações presenciais quanto pelas distorções causadas no mercado. Apesar da volatilidade recente, estamos acompanhando o início da recuperação do ciclo.

O setor de shopping centers, por exemplo, que foi totalmente interrompido durante o período, já recuperou grande parte do fluxo de pessoas e reduziu consideravelmente os descontos concedidos aos lojistas.

No caso das incorporadoras, suas margens foram duramente impactadas com o aumento dos custos de construção em 2021/2022 e, com a nova leva de lançamentos sendo contabilizada nos resultados, já notamos um princípio de estabilização. 

Além do operacional entrando nos eixos, o ambiente macro também tende a ajudar o setor. Historicamente, ciclos de quedas dos juros são favoráveis para a cotação das empresas e fundos do mercado imobiliário.

Entre os motivos, destaco a eventual queda da taxa de financiamento imobiliário (acompanhando o declínio da Taxa Selic), o maior apetite a risco dos investidores e as menores despesas com endividamento das empresas e fundos. 

Além disso, o atual governo tem promovido uma agenda favorável ao setor imobiliário, com destaque para as alterações no Minha Casa Minha Vida. Toda essa conjuntura tende a favorecer a categoria e, consequentemente, já notamos uma reação nos preços das ações e FIIs em 2023.

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2. O aumento da representatividade dos Fiagros

A indústria de Fundos de Investimento em Cadeias Agroindustriais (Fiagros) caiu nas graças dos investidores. Desde que foram oficializados, em 2021, os fundos foram destaques na captação de recursos, com quase R$ 15 bilhões captados via emissão de cotas – apenas para ter uma noção, a indústria de FIIs demorou quase 20 anos para alcançar este montante.

A forte representatividade do agronegócio na economia brasileira e a alta remuneração das carteiras – majoritariamente crédito indexado ao CDI – são fatores determinantes para este resultado.

Apesar da visão cética de curto prazo, minha impressão é que a categoria continuará registrando crescimento acima da média, com a entrada de novos players (de maior qualidade) e novas estratégias. A exposição em terras agrícolas, por exemplo, é um desejo de investidores e pode se tornar uma alternativa de diversificação interessante.

3. O fim do IGP-M

O Índice Geral de Preços - Mercado é uma das métricas mais tradicionais do Brasil, sendo utilizada como referência para correção de contratos de locação imobiliária, planos de saúde, seguros, entre outros.

Chamado de "inflação do aluguel" por alguns, o índice foi criado na década de 40 ("IGP") e abrange diversas camadas da economia, com maior peso para o atacado. 

Diante de sua composição e da distorção de preços causada no período da pandemia, o IGP-M registrou alta volatilidade, com variação de quase 40% entre 2020 e 2021. Nos últimos 12 meses, o índice acumula queda de 6%.

Devido a menor previsibilidade, a visão do mercado imobiliário sobre o índice mudou consideravelmente.

Desde 2021, boa parte dos novos contratos de locação corporativos e residenciais são corrigidos pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Novas operações de crédito imobiliário indexadas ao IGP-M são raríssimas. Uma nova medida de correção de aluguéis foi criada pela FGV, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), e me parece mais apropriada para aplicação nos contratos.

Ao que parece, a influência do IGP-M no mercado imobiliário caminha para extinção, com exceção de alguns segmentos, como shopping centers, que ainda utilizam o índice para reajuste dos contratos com lojistas. 

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4. Equilíbrio no mercado imobiliário de escritórios

Está mais do que claro que o mercado de lajes corporativas não vive o melhor momento. A indústria ainda absorvia a entrega de empreendimentos da década passada quando a chegada do home office interrompeu o ritmo de ocupação. Atualmente, a taxa de vacância dos edifícios em São Paulo está próximo do valor máximo, na casa de 21,2%.

Embora a velocidade de absorção esteja abaixo do esperado, é quase unanimidade na indústria que o pior já passou. Já são sete trimestres consecutivos de absorção líquida positiva para os empreendimentos corporativos. Alguns fundos conhecidos no setor, tal como Tellus Properties (TEPP11) e Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), aumentaram significativamente suas taxas de ocupação nos últimos dois anos.

Contudo, o nível de estoque em algumas praças da capital ainda interfere na recuperação do mercado e, principalmente, na evolução dos preços de aluguel. 

Com o volume de novos empreendimentos caindo para os próximos anos (reflexo da lenta absorção e do alto custo de financiamento), espera-se uma continuidade do aumento da ocupação, alinhado à perspectiva de crescimento doméstico.

De acordo com estudos, considerando o nível de oferta e a tendência dos últimos dez anos do setor corporativo, há possibilidade de aproximação da taxa de ocupação de edifícios AA/AAA para a média histórica (em torno de 14%) a partir de meados de 2024. Neste cenário, os aluguéis não devem retornar para a máxima histórica (2012) tão cedo, mas provavelmente veremos um movimento de preços mais "sustentáveis" após 2025. 

Particularmente, acredito na retomada deste mercado, mas iremos conviver com taxas de vacância mais elevadas por um bom tempo. Mesmo com a perspectiva de recuperação, há uma heterogeneidade entre praças e portfólios que não promove uma oportunidade evidente de investimento em lajes corporativas. Continuo com uma estratégia seletiva para alocação na categoria, fundamentada em qualidade dos ativos e, principalmente, localização.

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5. Uma ação para os próximos cinco anos: Cyrela (CYRE3)

O setor de construção civil é um dos mais cíclicos de toda a nossa economia. Isso porque, para a compra de um imóvel, normalmente é preciso um alinhamento de vários fatores: boa poupança, salário, estabilidade no emprego e juros baixos para um financiamento acessível. 

Conforme resumido no início, tenho boas perspectivas sobre este mercado ao longo dos próximos anos, após um longo período de dificuldades.

Mesmo diante de um cenário extremamente negativo, a Cyrela (CYRE3) ainda conseguiu entregar vendas, com margens minimamente interessantes, bem como recordes de lançamentos. Os produtos diferenciados, um desempenho operacional acima da média, enorme disciplina financeira e de custos, além da manutenção do foco nas praças onde a companhia tinha maior expertise fazem a Cyrela se destacar da maioria. 

Observando as melhorias estruturais no setor nos últimos anos, a estrutura de capital defensiva da Cyrela, os múltiplos a que a companhia negocia em comparação com o histórico e levando em consideração toda a disciplina financeira, vejo a empresa bem preparada para capturar um novo ciclo de crescimento, caso ele venha a acontecer.

Os resultados do segundo semestre ainda possuem alguns pontos de monitoramento (e possivelmente uma queima de caixa), mas já devem capturar parte deste novo cenário favorável, visto que a empresa largou na frente no ritmo de lançamentos. 

Apesar da alta de quase 60% no ano, as ações da Cyrela negociam a um múltiplo P/B de 1 vez e um P/E de 7,4 vezes para 2024, o que consideramos atrativo. Ademais, com a estimativa de melhora na rentabilidade e na geração de caixa da companhia (a partir do próximo ano, principalmente), a Cyrela CYRE3) tem capacidade de elevar sua distribuição de dividendos ao longo do tempo.

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Um abraço,

Caio