Os fundos imobiliários são ativos de renda variável negociados na bolsa de valores. Quem compra FIIs não está adquirindo apenas uma cota de investimento, mas sim uma fração de um conjunto de imóveis.
Os empreendimentos geram renda por meio da venda ou da locação. Neste segundo caso, os lucros podem ser constantes — os ganhos costumam ser mensais e protegidos por contratos com multas salgadas —, mas dependem da solidez financeira dos inquilinos.
Quem aluga galpões ou lojas para a Americanas (AMER3), por exemplo, enfrenta momentos de incertezas na esteira da recuperação judicial da companhia. A varejista pediu socorro à Justiça após a descoberta de um rombo contábil bilionário em seus balanços.
Ainda não há como calcular precisamente o efeito do processo para os FIIs, mas a XP analisou os potenciais impactos em oito fundos que mantêm uma relação contratual com a empresa e diz se é hora de vendê-los e blindar a carteira do “risco Americanas”.
São eles:
- Bresco Logística (BRCO11);
- GGR Copevi (GGRC11);
- Hedge Brasil Shopping (HGBR11);
- Mall Brasil Plural (MALL11);
- RBR Log (RBRL11);
- RBR Alpha Fundo de Fundos (RBRF11);
- VBI Logística (LVBI11) e
- XP Log (XPLG11).
Dois deles — BRCO11 e XPLG11 — já estão na lista de credores entregue pela Americanas à Justiça, inclusive. Outros fundos não entraram na análise da XP por critérios de liquidez, número de cotistas menos expressivo ou baixa representatividade da companhia no portfólio.
Recuperação judicial vai afetar o pagamento de aluguéis aos fundos imobiliários?
Antes de falar sobre o impacto da recuperação judicial para cada um dos FIIs na lista da XP, é importante destacar que o processo blinda a empresa do pagamento de suas dívidas por um determinado período de tempo para que ela possa se reestruturar.
“Neste contexto, pagamentos de custos operacionais como salários e aluguéis a princípio não devem ser afetados”, escrevem os analistas da corretora, em relatório.
Ainda assim, os fundos imobiliários que locam imóveis para a varejista estão sujeitos a um calote ao longo da RJ. Há ainda o risco de vacância antecipada — ou seja, a rescisão unilateral do contrato antes do prazo final.
Ambas as situações geram multas para a Americanas, que passa a dever os fundos por não cumprimento ou quebra do contrato. Durante a recuperação, porém, o pagamento das multas não deve ocorrer no curto prazo.
Além disso, fundos que já registravam algum passivo de locação com a empresa são incluídos diretamente na lista de credores da RJ.
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É hora de vender os FIIs que locam imóveis para a Americanas (AMER3)?
De volta aos fundos imobiliários, o possível impacto da recuperação judicial da Americanas varia conforme a exposição dos portfólios à varejista.
Para o Bresco Logística, por exemplo, o contrato para a locação de parte de um galpão em Contagem, Minas Gerais, representa 3,6% do total da receita vigente do fundo. No pior cenário — de inadimplência do inquilino e necessidade de ação de despejo — a XP prevê um impacto negativo de R$ 0,03 por cota nos rendimentos mensais.
Mas caso o imóvel fique realmente vago, a reposição de inquilino “se dará rapidamente” graças à boa localização e qualidade do ativo e as baixas taxas de vacância da região, de acordo com a expectativa da corretora.
Já para o GGR Copevi as perdas seriam maiores, pois, atualmente, a companhia é responsável por 19,5% da receita do fundo. Considerando o incremento de aluguel previsto após a finalização da compra do imóvel locado para a Americanas, o percentual sobe para 23%.
Os gestores do GGRC11 já afirmaram que irão revisar a aquisição do ativo em questão após encontrarem inconsistências nas garantias.
Por enquanto, destacam que, pelo fato do contrato ser atípico — ou seja, com multas elevadas —, acreditam na possibilidade de um acordo em caso de necessidade de desocupação do espaço.
Em relação aos shoppings que têm a Americanas como inquilina, a XP acredita que, como a maior parte deles possui uma exposição com “percentual marginal” da receita, os impactos podem acontecer “em magnitude menor”.
“No geral, enxergamos também, maior facilidade na reposição de inquilinos. Além disso, com as informações públicas atuais, entendemos que os contratos de locação tanto de shoppings como de galpões logísticos são pouco representativos no passivo de Americanas”, afirma a corretora.
Considerando esses pressupostos, os analistas indicam que, se os fundamentos dos imóveis e das regiões se mantêm, não há necessidade de “se desfazer das cotas dos fundos a preços abaixo do justo”.
Vale destacar que os FIIs que tem a Americanas como inquilina acumulam quedas de até 14% desde o início deste ano.
“Frisamos mais uma vez a importância de ter fundos com portfólios de imóveis bem diversificados, pensando principalmente em mitigar acontecimentos como esse e impactos maiores”, relembra a XP.
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