Um dos maiores gestores de fundos imobiliários do mercado avisa: os shoppings estão baratos e o investidor ainda não percebeu

Os shopping centers estão entre os segmentos da economia mais afetados pela crise provocada pela pandemia de covid-19. Mas os empreendimentos já começam a retomar as atividades e gerar resultados, o que representa uma oportunidade de investimento em fundos imobiliários na área — e com preços convidativos.

A avaliação é de Maximo Lima, CEO da Hemisfério Sul Investimentos (HSI), uma das gestoras mais importantes do setor e responsável por administrar R$ 11 bilhões.

Além de fundos imobiliários (FIIs) listados em bolsa, a HSI opera com fundos de participações (private equity) dedicados ao setor. A gestora está inclusive levantando um novo fundo de até US$ 600 milhões (R$ 3,3 bilhões) — voltado a investidores de grande porte, como fundos de pensão, seguradoras e companhias de previdência.

A busca por recursos para novos investimentos acontece apesar de a gestora não estar otimista com o ambiente macroeconômico, diante da alta da taxa básica de juros (Selic), da instabilidade política e da desaceleração do crescimento global.

"No curto prazo, não estou animado", disse Lima em entrevista ao Seu Dinheiro. "Mas a vantagem é que o Brasil não é como a Europa, que tem taxa de juros negativa e a economia não cresce. As nossas soluções estão dadas, a questão é querer fazer."

Antes de continuar, nós apresentamos para você resumidamente essa oportunidade pelo nosso Instagram, com uma análise do porquê o fundo em questão pode pagar dois dígitos de dividendos.

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Voltando ao assunto... o que esperar dos fundos imobiliários?

A HSI, que atua com fundos imobiliários listados e detém participação em 11 shoppings, fala em um momento de reprecificação dos ativos em consequência da alta da taxa básica de juros. “Se tenho CDI a 9%, não vou comprar um prédio a menos de 9%”, diz o CEO da gestora.

O momento de fato não é dos melhores para os fundos imobiliários. O IFIX, principal índice do setor, segue abaixo dos níveis pré-pandemia e acumula uma desvalorização da ordem 4% neste ano.

O desempenho das diferentes classes de fundos imobiliários foi bem desigual. Enquanto aqueles que investem em shoppings tiveram a rentabilidade bastante afetada pelas restrições de abertura para conter a pandemia, os FIIs que investem em galpões se mantiveram aquecidos — ao mesmo tempo em que a oferta também avançou consideravelmente.

Lima defende que ainda há segmentos "interessantes" entre os fundos imobiliários. "Continuo achando a demanda por residencial, padrão mais alto, boa — é o que a gente faz. Não falo de apartamentos grandes necessariamente, mas localizados em bairros de grande valor: Itaim, Jardins, Vila Madalena [todos em São Paulo]."

Segundo o CEO da HSI, a demanda do residencial alto padrão continua forte e vai ser menos impactada pela alta da taxa de juros, porque "o sistema de financiamento imobiliário no Brasil é um troço meio paralelo".

"Se a Selic subir muito, a taxa do financiamento vai subir, mas vai sair de TR [Taxa Referencial] mais 7% para TR mais 8%. Não vai ser nada radical. Além disso, os prazos para esse comprador mais qualificado ficam muito dilatados".

Maximo Lima, CEO da Hemisfério Sul Investimentos (HSI)

A dificuldade hoje do segmento está em comprar terrenos, que ficaram caros, e de lidar com a inflação de obra, já que o custo subiu cerca de 50%.

Shoppings — a bola da vez

O CEO da HSI também cita uma recuperação "robusta" entre os shoppings que a gestora acompanha. "A gente voltou para 2019 e tenho uma expectativa de que a gente passe o ano já rodando acima de 2019 e com 2022 com uma cara boa", afirma.

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Para Lima, essa é a classe relativamente mais barata entre os fundos imobiliários. Para ele, o investidor vai acabar entendendo isso à medida que a distribuição de resultados começar a chegar no bolso.

No cenário incerto atual, o setor tem uma capacidade de valorização razoável nos próximos seis meses, apesar da reprecificação em curso no mercado, segundo o executivo. 

"Os bons shoppings começaram a distribuir resultados como era antes da pandemia meio que agora. O investidor pequeno não entendeu isso ainda". 

O segmento de fundos imobiliários de logística é outro que agrada a HSI, mas a gestora vê ao mesmo tempo grande demanda e muita oferta. O CEO da gestora cita Cajamar, cidade de São Paulo conhecida por abrigar galpões logísticas e que hoje tem "sete milhões em metros quadrados comprados e três milhões aprovados para construção.

"Falar que vai ter pressão de preço e crescimento de aluguel em termos reais eu acho muito difícil", diz o executivo. "É preciso ser muito seletivo e evitar regiões com muita oferta."

No caso de hotelaria, Lima vê espaço para crescimento, com a demanda reprimida de viagem de negócios, e espera que o segmento vá "relativamente bem" nos próximos meses.

"Se você está entrando em um segmento que não tem crescimento grande de receita e com a taxa de juros subindo, precisa prestar muita atenção no preço de entrada - se não, você pode tomar pancada".

Dinheiro para quê?

O dinheiro captado pela HSI teve dois destinos emblemáticos nos últimos anos: o desenvolvimento do complexo Parque da Cidade e do Faria Lima Plaza.

O primeiro foi comprado pela gestora em 2018, quando o complexo ainda estava sendo desenvolvido pela OR, incorporadora do grupo Odebrecht, por cerca de R$ 500 milhões. A HSI ergueu o complexo com torres corporativas, vendendo posteriormente 100% de uma torre e 30% de outra para a BR Properties por R$ 766 milhões.

Já o Faria Lima Plaza foi concebido com base na ideia de ter um lugar com acesso intermodal de transporte: o espaço está localizado no Largo da Batata, região de São Paulo onde fica uma estação de metrô e ciclovias, além de ser próximo de um terminal de ônibus.

"Como o grande locador de São Paulo hoje é a empresa de tecnologia, concluí que precisava de um local que atendesse o jovem que busca uma tech para trabalhar, não tem carro, quer ir de bicicleta ou metrô para o trabalho, e morar na Vila Madalena", diz Lima.

O espaço está 25% locado para a chinesa Shopee e em conversa avançada para a locação de 50% para a norte-americana Amazon. A XP comprou a parte da HSI no negócio, correspondente a 40% do prédio, avaliando o empreendimento em R$ 1,2 bilhão.

"A gente não desenvolve para ficar segurando 200 anos o prédio. De vez em quando aparece um comprador pelo caminho. Se alguém chegar no nosso preço, a gente vende", diz o executivo da gestora, que já desenvolveu mais de 1,7 milhão de metros quadrados e adquiriu mais de 2,4 milhões de metros quadrados em 15 anos de atuação.