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Meu FII de galpões logísticos preferido para 2022: quem é o HSLG11?
Enxergamos potencial de valorização na casa de 15% para o FII HSI Logística, que opera no segmento de galpões logísticos, área que se manteve resiliente na pandemia e deve seguir em ascensão em 2022
Enquanto diversos setores da economia brasileira sentiram os efeitos da pandemia, o segmento de galpões logísticos se apresentou resiliente, registrando uma forte ascensão, que deve permanecer no ano de 2022. Esse cenário favorece os fundos imobiliários (FII) ligados ao segmento.
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Em geral, a perspectiva é de terminarmos o ano de 2021 com um volume de investimentos de R$ 8,5 bilhões em galpões e condomínios logísticos — batendo o recorde do setor.
Grande parte desse crescimento se deve à penetração do e-commerce no Brasil, que se torna o grande protagonista dos últimos dois anos.
Mesmo com a recente volta da mobilidade em lojas físicas, há vários estudos que mostram que, depois da primeira compra online, a recorrência é enorme, ou seja, o consumidor desenvolve um novo hábito.
O desenvolvimento do setor
No ano de 2020, o comércio eletrônico brasileiro apresentou um crescimento de 47,6% em relação a 2019, passando de uma representação de 5,4% para 8,1% do varejo.
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Em 2021, a perspectiva é de um incremento na casa de 7% nas vendas, mas com uma estabilização em 8,1% da representatividade no varejo, devido à queda geral do consumo.
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Como os clientes querem receber suas encomendas cada vez mais rápido, os varejistas passaram a buscar galpões próximos de regiões com alta demanda, expandindo suas operações de “last mile” – geralmente, trata-se de galpões dentro do raio de 30 quilômetros da capital.
Além disso, devido à recente experiência negativa de abastecimento em diversas cadeias produtivas, muitas empresas passaram a remodelar sua estratégia de estoque.
Tática 'just in case' favorece os FIIs
Ao invés de ajustar a quantidade de produtos apenas a demanda, em uma espécie de “just in time”, as companhias passaram a adotar uma tática “just in case”, com uma folga adicional de produtos, evitando eventuais problemas com fornecedores ou ausência de insumos no curto prazo.
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Neste cenário, é óbvio que a necessidade por espaço é maior e os galpões se colocam perfeitamente na posição de captura de valor.
Fontes: Empiricus e Buildings
O número de galpões vagos de qualidade e bem localizados está cada vez mais escasso, juntamente com bons terrenos para desenvolvimento.
Projeções para o próximo ano
Associados ao aumento do custo de construção, acreditamos que esses fatores contribuirão para o aumento do preço de locação em 2022, assim como observado em algumas regiões específicas neste ano.
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É bem verdade que é esperado um aumento da quantidade de empreendimentos: atualmente, temos cerca de 26 milhões de metros quadrados em condomínios logísticos no país, segundo dados da Buildings.
Olhando para 2022, encontramos uma perspectiva de entrega de pouco mais de 3 milhões de metros quadrados deste segmento, representando 11,5% da área existente.
Apesar do risco de uma possível elevação de vacância ao longo do próximo ano, seguimos enxergando atratividade neste segmento, tendo em vista o nível de preço dos fundos e o contexto operacional favorável de médio prazo.
HSLG11: um FII barato para 2022
Listado em Bolsa desde o final de 2020, o fundo imobiliário (FII) HSI Logística (HSLG11) possui uma carteira composta por cinco imóveis com 61% de sua ABL exposta ao estado de São Paulo, o maior mercado do segmento, conforme podemos verificar abaixo.
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Fontes: Empiricus e HSI
Todos os seus ativos se encontram dentro do raio de 35 quilômetros de suas respectivas capitais, o que contribui para as operações de "last-mile" do setor logístico.
Tal localização tem apresentado um forte crescimento da procura por parte das empresas de varejo, que buscam imóveis próximos de regiões que apresentam alta demanda, diminuindo o tempo de entrega de seus produtos.
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Outro ponto interessante é a taxa de vacância do FII, que se mantém abaixo de 3%. No entanto, devemos ficar atentos à tipicidade do portfólio, com 90% dos contratos na modalidade típica, o que traz um maior risco de diminuição da taxa de ocupação no curto/médio prazo.
Em outubro, a gestão do fundo imobiliário realizou a venda do ativo Santo André pelo valor de R$ 77,79 milhões, gerando um lucro estimado para os próximos quatro semestres de R$ 28,4 milhões, equivalente a R$ 2,25 por cota, com um montante relevante para ser alocado.
Apesar de o HSLG11 possuir um portfólio mais concentrado que o restante da indústria e um cotista internacional bem relevante na base (com mais de 50% das cotas) – o que o torna uma escolha um pouco mais arrojada –, enxergamos potencial de valorização na casa de 15% para o FII, somado a uma distribuição de proventos próxima de 9,5% nos próximos 12 meses, favorecida pelo ganho de capital recente.
Por fim, fica aqui o convite para você conferir a série Renda Imobiliária, o núcleo de FIIs da Empiricus. Além do HSLG11, nosso último relatório traz nossas perspectivas para 2022, incluindo mais duas teses da nossa carteira que podem despontar no período.
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Um ótimo fim de ano a todos,
Caio
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