O Banco do Brasil vai pagar aluguel para você (se for cotista deste fundo imobiliário)

O Brasil, amigo, é uma loucura. A gente não só tem que lidar com a maior pandemia dos últimos 100 anos que, tudo indica, deve se transformar numa das maiores recessões de todos os tempos como também precisa atravessar uma crise política que nos deixa numa encruzilhada entre uma morte rápida e dolorosa (o afastamento do presidente) ou uma tortura lenta e sádica pelos próximos 2,5 anos, com um governo esvaziado sendo achacado pelo fisiológico centrão.

Bolsonaro não só se propôs a trocar o pneu com a van desgovernada em movimento. Ele forçou a saída do navegador, que saiu do veículo e levou o GPS enquanto o piloto precisa lutar contra a chuva, estrada esburacada e um vazamento de combustível.

A saída do ex-ministro da Saúde Luiz Henrique Mandetta havia sido bem absorvida pelo mercado e o novo ministro, Nelson Teich, parece ser uma pessoa técnica e bem-intencionada. Mas, no meio do turbilhão, Bolsonaro forçou a troca do diretor geral da Polícia Federal, homem de confiança de Moro e um dos pilares da operação Lava-Jato.

O ex-juiz não aguentou e pediu o boné. Em seu discurso de despedida, fez acusações gravíssimas contra o presidente, que respondeu horas depois em um discurso sem pé nem cabeça e que, apesar de abordar temas diversos como o aquecedor da piscina do Alvorada e a vida de pegador do filho zero quatro, não esclareceu porque do afã em trocar Valeixo no meio da bagunça.

Em meio a prints e chumbo trocado, o STF volta a tomar protagonismo e, tudo indica, vai tornar a vida do presidente cada vez mais difícil. Celso de Mello já autorizou a instalação de inquérito para apurar as acusações de Moro e partiu pra cima do ministro da Educação, acusado de racismo contra a China. Alexandre de Moraes correu para evitar troca dos delegados que apuram crimes na CPI das fake news e barrou a nomeação do novo diretor geral da PF, Alexandre Ramagen, amigo dos filhos do presidente.

Bonita a coisa não está.

Precisando de apoio, o Planalto corre atrás do que há de mais fisiológico no Congresso – nomes como Roberto Jefferson, Valdemar Costa Neto e Paulinho da Força são os novos aliados de presidente. É pouco provável que os aliados venham de graça: pode esperar troca de cargos e um rearranjo da estrutura de algumas estatais.

No meio de tudo isso, é difícil acreditar que a política de austeridade fiscal e de reformas defendida por Paulo Guedes sairá intacta. Mais difícil ainda é acreditar que o ministro vai aguentar muito tempo no cargo – Guedes é liberal de Chicago, tem paúra de intervenções estatais e entrou com uma agenda clara. Tem, também, pavio curto.

Se ainda não deu para perceber, não estou otimista.

Minha cabeça está bem defensiva e vejo mais risco de queda do que de alta para o Ibovespa nos níveis atuais – minha visão é de que é mais fácil testarmos os 65 mil pontos do que romper os 100 mil pontos.

Com isso em mente, achei que o momento era bom para trazer alguma coisa bem defensiva para você, ainda mais que no mês passado a gente já combinou de aumentar a exposição em Bolsa (se você fez as quatro compras semanais, deve estar com um preço médio interessante).

Pra qual classe de ativo correr?

A primeira coisa a fazer, é fugir ao máximo de risco de crédito. Talvez a maior fonte de perdas permanentes de capital seja o calote. Se o cara não te paga e quebra, não tem muito para onde correr – você perdeu dinheiro e nem toda a paciência do mundo vão te trazer seu dinheiro de volta.

Outro ponto é seguinte: se os bancos centrais estão imprimindo dinheiro em profusão (e eles estão), Ray Dalio (um dos maiores gestores de hedge fund do mundo) tem razão e “cash is trash”, ou seja, o dinheiro já não vale mais nada e é só mais uma promessa em um monte de papel. Se o dinheiro não vale nada, a melhor coisa é ir atrás de ativos reais – terra, ouro e imóveis são boas opções.

Problema é que nem a terra nem o ouro geram caixa. Não pagam juros e, portanto, são carregos ruins. Acredito que no momento, uma das melhores coisas para se ter em carteira é um imóvel. De preferência com um bom locatário (baixo risco de crédito) e um contrato de locação longo.

Por que não, então, comprar um bom fundo imobiliário no meio da tempestade?

Qual o melhor fundo?

Há vários bons fundos à disposição na Bolsa, mas um deles tem me chamado a atenção nos últimos dias. O Green Towers (GTWR11) começou a operar faz cerca de um ano e tem em seu portfólio 85% de três torres de lajes corporativas (Green Towers) em Brasília classificadas como A+ e 100% locadas para o Banco do Brasil.

O contrato teve início em novembro de 2018 e tem prazo de cinco anos. Apesar de ser um contrato típico (o Banco do Brasil pode sair a hora que quiser, desde que avise com uma certa antecedência e pague multa de três de locação), tem algumas características que me deixam confortável com aumento da vacância no médio prazo.

Em primeiro lugar, o empreendimento foi concluído em 2016 e veio para permitir a consolidação das atividades administrativas do banco em um único lugar, uma demanda antiga da administração do banco – são mais de seis mil funcionários que, até então, estavam distribuídos em oito imóveis espalhados pela capital federal.

Além disso, o empreendimento foi entregue no formato “shell & core”, o que é o mesmo que dizer que o prédio foi entregue apenas com a base e a casca, sem qualquer tipo de acabamento ou finalização interna. Para finalizar a obra e permitir a ocupação do imóvel, estimo que o banco tenha investido em torno de R$ 200 milhões, o que reduz consideravelmente a intenção de desocupação.

Por fim, apesar do mercado de lajes corporativas em Brasília não ser muito dinâmico, no momento não há nenhum imóvel vago com capacidade para absorver a demanda do banco (o empreendimento tem uma área bruta locável de 75,8 mil metros quadrados), o que me deixa tranquilo em relação à concorrência.

Desde julho de 2019, quando começou a operar, o Green Towers distribuiu proventos como um reloginho e foi uma fonte estável de receita para seus cotistas. Pelo preço atual (R$ 108,99), o provento de R$ 0,69 equivale a um yield anual de 7,6%, uma excelente rentabilidade se pensarmos que isso chega para você líquido de impostos e, dada a natureza do contrato imobiliário, é corrigido anualmente pela inflação.

Em resumo, é um empreendimento de alta qualidade, ocupado por um locatário com ótimo perfil de crédito, tem um contrato relativamente longo e paga um bom rendimento mensal. O fundo só não é “perfeito” porque a localização do imóvel, Brasília, não pode ser considerada premium.

Quanto vale a brincadeira?

Estimar o valor de um fundo imobiliário requer uma boa dose de futurologia, mas, no caso de um monoativo (tem um só imóvel) com um único locatário, a tarefa fica um pouco mais fácil.

Dadas as características já mencionadas, me parece que um prêmio de risco de 250 pontos sobre a taxa dita “livre de risco” é adequado. Como a taxa do Tesouro IPCA+ com vencimento em 2035 está em 4,3%, temos uma taxa de desconto de 5,81% (real e líquida).

Descontando os fluxos de caixa futuros que estimei em meu modelo e supondo uma saída a uma taxa de capitalização de 8% (bem razoável dada a realidade atual do mercado imobiliário), chego em um valor justo de R$ 113,59 por cota, o que é 4,2% acima do preço de fechamento de ontem.

Não é, nem de longe, uma barganha, mas é uma boa oportunidade para comprar um ativo de qualidade que vai compor bem o seu portfólio e te entregar um bom fluxo de rendimentos enquanto você atravessa essa quarentena em casa.

Assim, pode comprar um pouco de GTWR11 até o limite de R$ 110 por cota.

E o que pode dar errado?

Além, claro, do risco de mercado, que está presente em qualquer investimento de renda variável, tem alguns riscos bem particulares. O maior de todos, na minha opinião, é o de vacância. Apesar de ter poucos incentivos para o Banco do Brasil sair do empreendimento, não podemos descartar redução na área locada ou até mesmo uma mudança de prédio nos próximos anos.

Outro ponto a se considerar é o risco de crédito, por mais que a situação financeira do banco seja bastante confortável e que o tesouro Nacional, em última instância, deve prover liquidez em um momento de stress, o risco de calote está sempre presente e não pode ser ignorado.

Por fim, é bom se atentar ao risco de liquidez: as cotas negociam cerca de R$ 2 milhões ao dia, o que é mais do que suficiente para as necessidades de pessoas físicas. Mas, num dia mais complicado, com mercado mais “raso” as cotas podem sofrer se alguém grande estiver atrás de caixa.

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