Em momentos de caos nos mercados, muitas vezes a melhor estratégia é não fazer nada. Depois de um mês de fevereiro difícil para os ativos de risco, a maioria das corretoras que fazem indicações de fundos imobiliários para os seus clientes resolveram manter inalteradas as suas carteiras recomendadas.
No mês passado, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), caiu 3,69%, numa continuação do movimento de realização de lucros iniciado em janeiro, após um forte rali em dezembro.
A forte aversão a risco nos mercados internacionais por conta da disseminação do coronavírus pelo mundo tem levado os investidores a crerem, cada vez mais, numa desaceleração mais forte da economia mundial. E mesmo com a redução de juros que isso pode vir a ensejar, perspectiva de crescimento mais baixo é algo que tende a pesar contra o mercado imobiliário em geral.
A divulgação de dados econômicos fracos no Brasil, em fevereiro, também contribuíram para piorar o clima dos mercados por aqui.
Todas as carteiras recomendadas das corretoras que o Seu Dinheiro acompanha tiveram desempenho negativo em fevereiro, e também acumulam perdas no ano. Elas mantêm tom de cautela, dado que o mês de março deve continuar desafiador (como já vem se mostrando). Mesmo assim, a perspectiva de juros baixos por um período prolongado - e até de novos cortes - pode ser um fator de atratividade para os FII.
Além disso, frente à forte volatilidade do mercado de ações, os analistas lembram que os FII constituem ativos mais defensivos, no sentido de que as oscilações nos seus preços são bem menores que as das ações, fora a previsibilidade da geração de renda. Logo, eles podem servir de porto seguro para os investidores, notadamente aqueles que investem em recebíveis, papéis de renda fixa ligados ao mercado imobiliário.
Não teve queridinho neste mês
O FII queridinho do mês passado, o CSHG Real Estate (HGRE11) continua entre os preferidos, mas não reina mais absoluto. Apenas duas corretoras o mantiveram no top 3 fornecido com exclusividade para o Seu Dinheiro: a Ativa e a Terra Investimentos, que não alteraram as suas listas de preferidos.
A Mirae, que havia colocado este fundo no top 3 de fevereiro, trocou-o pelo CSHG Logística (HGLG11), apesar de tê-lo mantido na carteira geral. Os outros FII que também levaram duas indicações cada foram o Hedge Top FOFII 3 (HFOF11) e o BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11), que já figuravam entre os mais indicados do mês passado, além do estreante Vinci Offices (VINO11).
As corretoras Ativa, Guide e Terra, além do Banco Inter, mantiveram seus top 3 inalterados. A Mirae manteve apenas o fundo BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11), trocando as outras duas indicações. A Necton também fez duas mudanças no seu top 3, mantendo apenas o Hedge Top FOFII 3 (HFOF11).
Neste mês, a corretora do Santander passa a integrar nosso time de instituições financeiras com indicações mensais de FII. Já o Banco Inter ainda não divulgou a carteira completa para o mês de março, tendo divulgado apenas os três fundos preferidos.
Diversificação foi a tônica do mês
Os fundos mais indicados do mês (cada um com duas recomendações) foram fundos bastante diversificados de lajes corporativos e fundos de fundos - naturalmente diversificados.
Entre as demais indicações, figuram também fundos de shopping centers com grande diversificação de imóveis e inquilinos e fundos de recebíveis imobiliários, os chamados fundos de papel.
A intensa diversificação, com foco maior em geração de renda do que em valorização das cotas, se mostra como uma estratégia defensiva neste momento negativo de mercado. Veja a seguir os campeões de indicações do mês:
Vinci Offices (VINO11)
Novidade entre os mais indicados do mês, o Vinci Offices (VINO11) aparece no top 3 da Guide e da corretora do Santander. No mês passado, o fundo teve alta de 0,56%.
O fundo da Vinci investe em lajes corporativas, com foco em geração de renda com aluguel e ganho de capital com a compra e venda dos imóveis. O objetivo é adquirir imóveis prontos, majoritariamente alugados e de padrão classe A.
Atualmente, a carteira do VINO11 é composta por participação em seis imóveis localizados nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro, alugados para empresas como a própria Vinci Partners, a empresa escritórios compartilhados WeWork, Lojas Renner, entre outras.
Para o analista de fundos imobiliários da Guide, Daniel Chinzarian, o fundo está bem posicionado nos ativos sob gestão. “A estratégia do fundo é ter o controle dos ativos, em grandes centros, com projetos diferenciados, locatários de primeira, com projetos sustentáveis e com foco em renda e valorização”, escreveu o analista.
Já o Santander lembra que, em fevereiro, o fundo anunciou a aquisição de 70% do edifício-sede da C&A em Alphaville (Barueri-SP), locado para a varejista via contrato típico vigente até junho de 2027. A geração de renda esperada pelo imóvel (cap rate) é de 9,7% no primeiro ano. Ainda há cerca de R$ 20 milhões provenientes da última emissão de cotas para realizar uma nova aquisição.
CSHG Real Estate (HGRE11)
O fundo mais indicado do mês passado, o CSHG Real Estate (HGRE11), viu recuo de 7,50% no período, mas continuou no top 3 das corretoras Ativa e Terra Investimentos. Porém, ele continua na carteira geral da Mirae, embora não figure mais no top 3.
O CSHG Real Estate é um fundo de lajes corporativas focado na compra de imóveis para venda ou geração de renda com aluguéis. Tem mais de 20 imóveis na carteira, alugados para mais de 60 locatários, a maioria localizada na cidade de São Paulo. Há também imóveis nas cidades do Rio de Janeiro, Barueri (SP), Atibaia (SP) e Porto Alegre.
Hedge Top FOFII 3 (HFOF11)
O Hedge Top FOFII 3 (HFOF11) apareceu nos top 3 de Necton e Ativa. Em fevereiro, o fundo teve queda de 1,80%.
Trata-se de um fundo de fundos imobiliários, que investe tanto em FII listados em bolsa quanto fundos de oferta restrita, que não estão disponíveis para o investidor pessoa física. O HFOF11 investe 35% do patrimônio em fundos de lajes corporativas; 19% em fundos de recebíveis (títulos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário, como CRI e LCI) e 17% em fundos de shopping centers.
As principais posições individuais do Hedge Top FOFII 3 são Hedge Logística (HLOG11), com 10,0% da carteira; TB Office (TBOF11), com 10,0% da carteira; Green Towers (GTWR11), com 9,6% da carteira; e BB Progressivo II (BBPO11), com 6,8% da carteira.
Segundo o relatório da Necton, assinado pelo analista-chefe Glauco Legat, o HFOF11 está bem posicionado para capturar a melhora dos fundos de lajes corporativas e shoppings e deve manter boa distribuição de dividendos por conta de ganhos de capital das posições do fundo.
BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)
Outro fundo de fundos, o BCFF11 aparece nos top 3 de Mirae e Terra Investimentos. Apesar de não estar entre os destaques, também figura na carteira da Guide. No mês passado, o FII teve queda de 1,90%.
Os FII com maior participação na carteira são o BTG Pactual Shoppings (BPML11), com 9,3% de participação na carteira; BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11), com 8,3% da carteira; e BTG Pactual Fundo de CRI (FEXC11), com 7,7% de participação na carteira.
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