Imposto de Renda: Há IR sobre ganho de capital em imóveis antigos?

O Seu Dinheiro respondeu às dúvidas de leitores que participam do projeto do Guia Definitivo do Imposto de Renda. Veja a seguir uma resposta sobre ganho de capital em imóveis antigos:

"Meu pai comprou um terreno em 1964, construiu uma casa até 1966 e adquiriu o terreno ao lado, agregado ao primeiro imóvel, em 1985. Em 2017, ele faleceu e seu imóvel foi partilhado por quatro herdeiros por R$ 300 mil, valor constante no IPTU à época. Em 2019, os herdeiros venderam o imóvel por R$ 480 mil. Há IR sobre o ganho de capital, em se tratando de imóvel tão antigo?"

Em primeiro lugar, quando ocorre o falecimento de alguém é processado um inventário e, enquanto acontece esse inventário, o espólio continua declarando imposto de renda normalmente até o ano em que acaba o inventário. Quando sai a sentença do inventário formal de partilha, é que os bens fiscalmente se transmitem aos herdeiros.

Então, o que eu entendi sobre a história foi que, em 2017, o pai faleceu e partilharam o imóvel, os 300 mil em 4 herdeiros - 75 mil para cada herdeiro, a fração ideal de 25% deste imóvel. O fato de ter adquirido em 1969 é um ótimo benefício, mas ou se aproveita no momento em que o espólio acaba, na declaração final do espólio em que é feita a transferência para os herdeiros, ou se perde o benefício.

Eu entendi que eles não aproveitaram o benefício, a data de aquisição dos herdeiros não é em 1969, é 2017, acabou o benefício. E agora eles venderam por 480 mil reais. O fato é que deve ser avaliado individualmente o herdeiro, então, nesse exemplo que ele deu, o herdeiro deu 25% de um imóvel de herança por 75 mil reais e vendeu depois por 120 mil reais (480/4). Então ele teve um ganho de 120 mil menos 75 mil, por isso ele vai ter que pagar imposto sim, salvo se ele se enquadrar nas hipóteses de isenção. Lembrando que uma delas é se a pessoa vende o único bem imóvel da declaração, então se esses herdeiros não tiverem nenhum outro bem e o valor for inferior a 440 mil, o valor está isento. Então se for o único imóvel e ele não tenha feito nenhuma outra venda de imóvel nos últimos 5 anos, mesmo sendo lucro, ele está isento.

Mas cada caso deve ser avaliado, obviamente, que tem a outra possibilidade de se ele vendeu o imóvel para comprar outro em seis meses, existe a isenção. Mas a regra é essa, respondendo objetivamente, ele teve o lucro de 120 mil menos 75 mil e ele vai ter que verificar que, se ele não se enquadrar em nenhuma das isenções, ele vai ter que pagar imposto sim. 

Só para concluir, como lançar a venda e a diferença. Como falei, ele vai lançar a herança, deve ter sido lançada em 2017 como recebida, ele colocou lá rendimento isento de 75 mil reais, e deve ter lançado na declaração de bens 25% de um imóvel por 75. Agora ele vai declarar esse ano a venda do imóvel.

Veja como declarar imóveis no IR 2020.

Acompanhe a resposta para esta dúvida a partir do minuto 45:42 do vídeo da live sobre o imposto de renda 2020.

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