Aposentadoria com casa própria: vale a pena ou é melhor alugar?

Na semana passada, nós quebramos o ritual. Em vez de seguir fiel ao itinerário FIRE (Financial Independence, Retire Early), respondendo dúvidas e trazendo discussões pertinentes para a nossa jornada, eu quis falar sobre o novo coronavírus.

Me senti na obrigação de trazer alguma paz de espírito aos leitores desta coluna que investem em renda variável e encontravam-se um pouco perdidos na ocasião.

Hoje, voltamos à avenida principal em direção à aposentadoria FIRE. Quero responder a uma pergunta que julgo fundamental e cujas respostas absurdas tenho visto espalhadas por blogs, canais no YouTube e até mesmo nos grandes jornais.

Pensando na sua aposentadoria FIRE, faz sentido ter um imóvel próprio?

Pode ser que sim, pode ser que não

A maioria das discussões orbita uma atmosfera muito simples: o custo de oportunidade do dinheiro.

Principalmente entre os jovens predomina a visão de que a posse de um imóvel é um estorvo; que é mais fácil, eficiente e lucrativo apenas viver de aluguel.

Uma discussão que desmerece o sonho da casa própria e trata como idiotas aqueles que ainda guardam consigo esse sonho.

Quero mostrar que apesar das contas fazerem sentido, nem todas as decisões que tomamos são pautadas pelo custo do dinheiro. Se o fossem, a vida seria uma bela de uma merda.

Então, vou começar pela matemática, apenas para que você entenda o racional completo de quem defende o aluguel a todo custo; depois, entraremos numa discussão mais adulta.

Tudo começa pelo financiamento

Apesar dos bancos propagandearem juros de 6,5% ao ano + TR para aquisição do imóvel próprio, a maioria das pessoas com quem eu converso possui financiamentos contratados a taxas entre 8,5% e 9% ao ano + TR.

É um custo de financiamento elevado e faz muito diferença quando calculamos o custo final dessa dívida.

Então, eu acessei o site da Caixa e simulei um financiamento para mim; uma aquisição de um apartamento em São Paulo, no valor de R$ 500 mil.

Abaixo, os termos que o simulador me devolveu.

O resultado foi um financiamento de 8,18% ao ano, por até 35 anos (420 meses, bastante comum), com 37% de entrada (bem alta, provavelmente por eu não ter relacionamento com o banco), com custo efetivo da dívida de aproximadamente 9,2% ao ano.

Simplificando: ao final dos 35 anos, eu terei pago dois apartamentos (1,97 para ser mais preciso), mas levarei apenas um.

Ou seja, ao final, terei um “saldo negativo de -0,97 apartamentos”.

Já no aluguel, o valor anual gira em torno de 4,5% a 5% ao ano em relação ao valor total do imóvel.

Como assim?

O normal é que se eu alugar um apartamento que vale R$ 500 mil, na média eu pagarei entre R$ 22,5 mil e R$ 25 mil por ano… 4,5% e 5% do valor total, respectivamente.

Isso dá um aluguel mensal de R$ 2.083 no caso dos 5% ao ano.

Ao final dos mesmos 35 anos, eu teria gasto R$ 875 mil em aluguéis, e não terei nenhum apartamento. Um saldo final de “-1,75 apartamentos”.

Parece não fazer sentido, não é mesmo?

Mas eu só possuo a escolha entre financiamento e aluguel se eu tiver o valor da entrada disponível; neste caso, R$ 188 mil. Do contrário, eu sou obrigado a alugar e ponto final.

Esses R$ 188 mil não passarão 35 anos parados. Eu vou investir esse dinheiro, por exemplo, em fundos imobiliários.

Considerando uma rentabilidade de 6% ao ano, em termos reais e líquida de Imposto de Renda, sem retiradas ao longo do caminho e proventos reinvestidos, ao final dos 35 anos, meus R$ 188 mil teriam se transformado em R$ 1,38 milhão!

Meu saldo, portanto, seria a diferença entre meus investimentos e meus custos com aluguel: R$ 1,38 milhão - R$ 875 mil. Um saldo final positivo de R$ 505 mil, ou “+1 apartamento”.

Baita diferença, não?

PS: Antes que alguém levante a voz para lembrar que eu “esqueci” de considerar a valorização do imóvel no período, deixo aqui a explicação. O que interessa no longo prazo é o ganho real, ou seja, acima da inflação. E, geralmente, o preço dos imóveis no longo prazo acompanha a inflação… Pelo mesmo motivo deixei de fora do retorno dos fundos imobiliários eventuais ganhos de capital, ficando apenas com os proventos.

E com que cara de pau eu defendo agora a compra do imóvel?

Bom, não sei você, mas eu quero um quintal grande para o meu cachorro e um espaço generoso para a churrasqueira que provavelmente nem vou usar tanto assim… isso tudo no interior de São Paulo, num lugar calmo e silencioso.

Conheço a matemática envolvida na decisão, mas vou optar intencionalmente por ignorá-la. É um desejo meu e não terei outra vida para realizá-lo. Pelo menos a princípio…

Se você também possui um desejo parecido, ainda que diferente nos detalhes, recomendo que se planeje para ignorar a matemática.

Mas isso não é tudo: mesmo as contas que eu fiz (e que sustentam o argumento de quem defende o aluguel a todo custo) são contas frágeis.

Hoje elas fazem sentido, mas será que ainda farão sentido daqui a cinco anos?

Ao que tudo indica, caminhamos para juros menores. Mesmo hoje, considerando o relacionamento com o seu banco e o valor da entrada, você consegue financiamentos bem mais competitivos que esse do meu exemplo.

Isso altera significativamente o resultado das contas que eu fiz acima.

Na outra ponta, os contratos de aluguéis são renegociados em média a cada dois anos. Como estará o mercado em 2026?

Se o mercado estiver muito aquecido, aqueles 5% que comentamos acima podem se transformar em 5,5%, quem sabe 6% ao ano. São 35 anos, e tudo pode acontecer nesse período.

Além disso, eu tenho um último argumento, totalmente intangível: à medida que envelhecemos, a previsibilidade ganha “valor econômico” de maneira não linear.

O que eu quero dizer com isso?

Enquanto sou jovem e posso contar com o fluxo de renda do meu salário, os impactos de um reajuste no aluguel são gerenciáveis. Óbvio que eu torço para não subir, mas se acontecer, não será o fim do mundo.

Uma vez que essa fonte de renda for extinta e eu passar a viver exclusividade dos rendimentos da minha aposentadoria FIRE, não tenho dúvidas de que um reajuste do aluguel traria muito mais dor de cabeça comparando-se à minha situação corrente.

A melhor maneira de prevenir essa dor cabeça é tendo ou um patrimônio considerável ou uma casa própria. Independentemente do que diga a matemática.

Recado final

Se você gostou do conteúdo desta coluna e se identifica com o movimento FIRE, eu sugiro que assista a este vídeo preparado pelo Rodolfo, apresentando nosso projeto Empiricus FIRE® — uma publicação semanal em que munimos os membros da comunidade FIRE com ideias de investimentos em ações, fundos imobiliários e outros ativos destinados a serem bem-sucedidos no longo prazo.